قدس آنلاین-ساحل عباسی:در اکثر کشورها بخش اعظمی از هزینه خرید مسکن توسط دولت پرداخته می شود در ایران تسهیلات بخش ناچیزی از قیمت مسکن است. تورم و بی انضباطی مالی دولت در سالهای گذشته سرمایه ها را به سمت دلالی در بخش مسکن سوق داد.اگر وام مسکن به یکصد میلیون برسد مردم به دلیل کاهش  توانایی مالی قادر به بازپرداخت تسهیلات نخواهند بود.مسکن مهر فاصله بین غنی و فقر را افزایش داد .عدم توزیع عادلانه امکانات در شهرستانها موجب مهاجرت  مردم به تهران و افزایش تقاضای مسکن شده است.

دولت اولین عامل گرانی مسکن درسالهای گذشته بود/امروز دیگر افزایش وام هم درد مسکن را دوا نمیکند/امسال بازار مسکن ثبات را تجربه میکند

به گزارش قدس آنلاین ،چند سالی است که بازار مسکن از رونق افتاده و دوره رکود خود را طی می کند با اینکه قیمت مسکن در یکی دو سال گذشته افزایش خاصی نداشته است اما مردم هم از قدرت خرید آن چنانی برخوردار نبوده اند مسکن مهردولتهای نهم و دهم  و مسکن اجتماعی که دولت از آن سخن می گوید هنوز نتوانسته انبوه نیاز به مسکن را در شهرهای بزرگ تامین نماید .پیش بینی بازار مسکن یکی از مهمترین مسائلی است که مردم و سرمایه گذاران در این بخش با آغاز سال نو آن را مورد توجه قرار می دهند از این رو در آغاز سال 94 در گفتگویی با حجت الاسلام و المسلمین دکتر روح الله بیگی عضو کمیسیون اقتصادی مجلس شورای اسلامی وضعیت مسکن و هر آنچه که موجب تشدید رکود و تورم در این بخش شده است را مورد بررسی قرار دادیم.

-یکی از مواردی که مردم در ایران بر روی آن سرمایه گذاری می کنند حوزه مسکن است اما در طی دو سه سال اخیر رکود بر این حوزه سایه انداخته است به نظر شما اصلی ترین دلیل سرمایه گذاری در این بخش به چه عواملی مرتبط می شود؟

-مسکن یکی از اساسی ترین نیازهای  افراد جامعه و جزء اولویت های هر خانوار به شمار می رود همچنین از سویی دیگر چهل درصد اقتصاد کشور در حوزه های مختلف  به بخش مسکن مرتبط بوده به نحوی که   مسکن در اقتصاد ایران از اهمیت بسزایی برخورداراست.در سالهای گذشته نوسانات بازار مسکن  دوره های رونق و رکودی را در این بخش به وجود آورد به طوری که نوسانات مسکن  موجب  تورم های شدید و رکودهای طولانی شده است .به هر حال سیاست های دولت ها بررشد، ساخت و ساز و قیمت های  مسکن تا حدود زیادی تاثیر گذار است هر دولتی در حوزه مسکن سیاست های خاص خود را اجرا می کند .در کشورهای مختلف بخش اعظمی از هزینه خرید مسکن به صورت وام در اختیار متقاضیان قرار می گیرد تا این تسهیلات به  صورت اقساط بلند مدت بازگردانده شود ، اما در ایران  چنین روندی مشاهده نمی شود و تسهیلات بخش ناچیزی از قیمت مسکن را تامین می نماید. بنابراین افراد با توانایی و قدرت خرید شخصی به خرید مسکن و یا اجاره آن می پردازند. در سالیان گذشته به دلیل سیاست های نامطلوب و بی انضباطی های مالی که در دولت ها اتفاق افتاده نوسانات شدیدی در بخش مسکن روی داده است و به این جهت که مسکن در ایران به عنوان کالای سرمایه ای مورد توجه شدید سرمایه گذاران قرار دارد بیشتر صاحبان املاک مسکونی، سرمایه گذارانی هستند که پس اندازها و سرمایه های خود را در این بخش هزینه کرده اند.حضور و سرمایه گذاری د رحوزه مسکن با دید ساخت و ساز و عرضه آن مفید است چرا که در این صورت تولیدی صورت می گیرد و وجود تولید عامل بازدارنده تورم می باشد اما حضور در حوزه مسکن به جهت دلالی و خرید و فروش های پی در پی و غیرمتعارف بسیار آسیب زاست،بنابراین در جهت کنترل قیمت مسکن می بایست سرمایه های سرگردان مردم از سوی دولتها و سیاست گذاران اقتصادی هدایت شوند .اما به دلیل ریسک ها ی موجود در دیگر حوزه ها، اکثریت مردم با توجه به تجارب گذشته ناکارآمد در دیگر حوزه ها ترجیح می دهند در بخش مسکن سرمایه گذاری نمایند و متاسفانه این سرمایه گذاری به صورت خرید و فروش واحدهای آماده صورت می گیرد .آنچه که مسلم است تنظیم سیاست هایی که بتواند سرمایه های مردم را به سمت ساخت و توسعه مسکن اجتماعی سوق دهد بسیار ارزشمند و قابل توجه  است .

-آیا حضور دولت در این بخش موثر است ؟نقش بخش خصوصی در تحرک و رونق بازار مسکن چیست؟

- بی تردید حضوردولت؛عدم حضور و یا نحوه حضور دولت در اجرای مسکن از اهمیت خاصی برخوردار است .حضور دولت به عنوان تولید کننده مسکن به هیچ وجه توصیه نمی شود چرا که بخش دولتی از سرعت و توانایی کمتری نسبت به بخش خصوصی برخوردار است و هزینه ها معمولا در این بخش بالاتر از فعالیت های بخش خصوصی خواهد بود.حضور دولت به عنوان هدایت گر و تنظیم کننده و ناظر بر حوزه مسکن بسیار است به شرطی که سیاست های مالی دولت بتواند  سرمایه ها را به حوزه مسکن هدایت کند   متاسفانه  تورم و بی انضباطی مالی سرمایه ها را به سمت دلالی مسکن سوق می دهد به نحوی که دولت در چنین حالتی توان کنترل بازار را از دست می دهد در این صورت با معضلی مواجه می شویم  که هم اکنون گریبان کشور را گرفته است وجود حدود چهارصد هزار واحد مسکونی خالی که به امید افزایش قیمت ها خالی از سکنه مانده و سرمایه هایی که خود به جای ایجاد تحرک و پویایی در بخش مسکم منجر به قفل شدن این حوزه شده اند.

-در کلانشهرهایی مثل تهران مردم با وامهای موجود به راحتی نمی توانند صاحب خانه شوند به نظر شما در این بخش چه مکانیزمی می بایست ارائه و اجرا شود؟

.قابل توجه است که خانه دار کردن مردم نیازمند مکانیزم خاصی است از آن سو افزایش قدرت خرید مصرف کنندگان نیز حکایت دیگری است که شاید تاثیر گذارترین و کم حاشیه ترین مسئله برای خانه دار کردن مردم افزایش قدرت مردم است.در شرایط کنونی حتی اگر وام مسکن به بیش از یکصد میلیون تومان هم افزایش بیابد به دلیل کاهش توانایی ،مردم قادر به پرداخت اقساط آن نخواهند بود ،بنابراین دولت می بایست در جهت افزایش قدرت خرید مردم و کاهش تورم اقدامات اساسی را انجام دهد در این حالت قدرت خرید مناسب مردم توان خرید خانه و توان پرداخت تسهیلات حوزه مسکن را خواهند داشت

 

-چرا در سالهای گذشته در حوزه مسکن نوسانات مختلفی را پشت سر گذاشته ایم؟

-در سالهای گذشته بی انضباطی مالی حتی در حوزه ساخت و ساز مسکن مهر شوکهای شدیدی را بر بخش مسکن وار د کرد به طوری که  قدرت خرید طبقه متوسط و ضعیف را به حداقل ترین رسانده و بین غنی و فقیر فاصله زیادی را ایجاد نمود .با اینکه حضور ورود دولت در سالهای گذشته در حوزه مسکن  مهر با  نیت خوبی همراه بود  اما به این دلیل که منابع مسکن مهر با  استقراض از سیستم بانکی کشور تامین می شد موجب تورم بالای چهل درصدی شد.این تورم در حوزه مسکن به حدود هشتاد درصد رسید که با توجه به مطالب یاد شده قدرت خرید مردم به نصف کاهش یافت و توانایی خرید مصرف را از مصرف کنندگان گرفت.اگر مسکن مهر منابع را به صورت حساب شده و از مجاری غیر تورمی مهیا می کرد بی شک می توانست هم در حوزه فیزیکی و ورودی های نقدی و مالی بسیار مفید باشد.مسکن مهر توانست عده ای را صاحب خانه کند اما به دلیل منابع غیر معقول آن تورم را افزایش داد،بنابراین اگر قرار است خدمتی به فقرا انجام شود بایستی به این مسئله توجه داشت که نباید با سیاست های غلط در دیگر بخش ها هزینه های هنگفتی را به مردم به خصوص طبقه متوسط و کم درآمد جامعه وارد کرد و باعث فاصله گرفتن قدرت خرید نیازمندان از سطح عمومی جامعه شد زیرا در این صورت روز به روز بر ثروت سرمایه داران افزوده شده و محرومین ، فقیر تر می شوند.

-آیا عدم توزیع عادلانه امکانات در شهرستانها به افزایش مهاجرت و تقاضا برای خانه دار شدن در شهرهای بزرگ کمک نکرده است؟

 بله مسلما همین است .نکته دیگر در حوزه مسکن می تواند به سیاست های کلی دولت مربوط باشد .سیاست های دولت در عدم تمرکز در استان ها و تهران می تواند از مهاجرت بی رویه به مراکز استان ها و کلانشهرها جلوگیری نماید ، دست یابی به چنین مسئله ای نیازمند توزیع عادلانه امکانات در همه شهرها و شهرستانهای کشور است.وجود منابع،امکانات و موقعیت ها در همه شهرستان ها می تواند مانع مهاجرت های بی رویه شود.در طی سالهای گذشته پدیده  مهاجرت به افزایش قیمت در تهران دامن زده است به نحوی که میانگین قیمت زمین در تهران شش برابر بقیه استان ها می باشد و میانگین قیمت آپارتمان سه برابر سایر استان ها می باشد.بنابراین تهران نقش لیدررا در حوزه مسکن برعهده دارد و نوسانات در حوزه مسکن در تهران با تاخیر چند ماهه ای در مابقی استان ها نیز مشاهده می شود ،بنابراین برای جلوگیری از شوک های تورمی در بخش مسکن بایستی با سیاست های جمعیتی و کنترلی مناسب از مهاجرت های بی رویه جلوگیری نمود که چنین مسئله ای در سایه توزیع امکانات مناسب در تمامی شهرستانهای کشور محقق می شود.

-آیا در سال جاری می توان شاهد رونق گرفتن  مسکن بود؟

-با بررسی آیتم های موجود در حوزه مسکن به نظر می رسد آیتم تاثیرگذار در حوزه مسکن که در سالهای گذشته که فقط در جهت افزایش قیمت حرکت می کرد یعنی همان سیاست های دولتی که بر این روند تاثیر گذار بود در حال حاضر به سمت آرامش و کاهش تورم حرکت می کند.دولت یازدهم با اتخاذ تدابیر مناسب در جهت کنترل تورم گام برداشته است که تا حدودی در این زمینه موفق بوده است.کنترل تورم معمولا کشور را با رکود همراه می کند دولت کنترل تورم را بر رونق ترجیح داد و در سال جاری کنترل تورم در اولویت فعالیت های دولت قرار دارد،بنابراین سیاست های اقتصادی که به افزایش قیمت ها منجر شود در این دولت اجرا نمی شود و نقدینگی افزایش خاصی نمی یابد.آیتم تاثیر گذار در نقدینگی نرخ سود بانکی است ،با نرخ 22درصدی موجود بهترین محل برای منابع مالی و سرمایه ها بانکها هستند ، بنابراین اگر نرخ سود بانکی کاهش نیابد همچنان شاهد تداوم رکود خواهیم بود.کاهش نرخ سود بانکی زیر 20درصد باعث خروج نقدینگی از بانکها می شود  و می تواند تبعات پیش بینی نشده ای را به وجود بیاورد ازاین روی در سال 94 نرخ سود بانکی تفاوت خاصی نمی کند و با این نرخ شوکی بر سایر بازارها وارد نمی شود .بیانیه لوزان و توافق احتمالی ماه های آینده بین ایران و 5+1 نیز می تواند به عنوان یکی از آیتم های مثبت بر افزایش سرمایه گذاری های داخلی و ورود سرمایه های خارجی باشد بی تردید در این حالت رونق فعالیت های اقتصادی در حوزه نفت گاز پتروشمی خودرو و صنایع مختلف صورت می گیرد و این رونق در موجهای بعدی مسکن را به لحاظ روانی تحت تاثیر قرار می دهد ،اما در حالت کلی پیش بینی داشتن تورم در بخش مسکن بیشتر از نرخ تورم منطقی به نظر نمی رسد بی تردید ثبات در حوزه مسکن می تواند دوره های رکود را به دوره ثبات برساند که در این حالت سازندگان و تولید کنندگان مسکن و تولید کنندگان مصالح ساختمانی ،سرمایه گذاران و مصرف کنندگان و شاغلین دراین حوزه دوره ثباتی را طی کرده و آسیب های کمتری به بخش مسکن وارد می شود.

 

برچسب‌ها

پخش زنده

نظر شما

شما در حال پاسخ به نظر «» هستید.

نظرات

  • نظرات منتشر شده: 2
  • نظرات در صف انتشار: 0
  • نظرات غیرقابل انتشار: 0
  • محمددرضا IR ۱۰:۰۸ - ۱۳۹۴/۰۱/۳۰
    3 0
    این مردک با انتشار پول غیر قانونی ، اندوخته مردم زحمتکش را به باد فنا داد و با دادن پول غیر قانونی به مردم وافزایش تورم در بخش مسکن وسایر دیگر ، پول یامفت توجیب دلالان وغیر ه کرده وافراد تازه به دوران رسیده که نه سواد وفرهنگ درستی دارن امروز دربالاشهرها تردد میکنند، فساد درمدیریت باعث شد حد اقل 10سال ازمیانگین عمر ما کم بشه...
  • آرش IR ۲۱:۵۸ - ۱۳۹۴/۰۱/۳۰
    0 0
    تورابه خدا دست ازسرمردم بردارید،بخدابااین همه گرانی هیچ لذتی از زندگی نمیبریم.