این درحالی است که هنوز تحرک محسوسی دربازار مسکن به چشم نمیاید ؛ همچنان ساخت وسازها راکد است و واحدهای نوساز انبوه سازان وحتی شخصی سازها روی دستشان مانده وخریداری دربازار وجود ندارد وهمه اینها درحالی است که برخی بنگاهداران بدون دلیل موجهی قیمتها را افزایش داده و بر تنور گرانی میدمند.

***لغو تحریم ها و اما و اگرهای بازار مسکن

توافق اولیه برای لغو تحریمها برخی بازارها را دچار سردرگمی و بلاتکلیفی کرده به گونه ای که منجر به رکود معاملات شده، درحالی که بسیاری از کارشناسان معتقدند لغو تحریمها تاثیری بر بازار مسکن ندارد، اما رکود بازار مسکن مبین اثرپذیری این بازار از تحولات سیاسی کشور است.

گرچه شوک های روانی ناشی از نتیجه مذاکرات در کنترل قیمت ها نقش مهمی ایفا کرده اما نوعی بلاتکلیفی در تصمیم گیری های اقتصادی نیز ایجاد شده که باعث تشدید رکود در برخی از بخش های اقتصادی به ویژه بخش مسکن شده است.

برخی از شهروندان به تصور اینکه اجرای برجام قیمت مسکن را کاهش می دهد، از سرمایه گذاری در بخش مسکن اجتناب کرده و منتظر تحولات آینده هستند.این درحالی است که اکثر کارشناسان اقتصادی معتقدند رفع تحریمها اثری غیرمستقیم و طولانی مدت بر بازار مسکن دارد.

در اظهارات عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی نیز به این موضوع اشاره شده بود که توافق ژنو تاثیر مستقیمی بر بازار مسکن نخواهد داشت و این تاثیر طولانی مدت و غیرمستقیم خواهد بود.

یک کارشناس مسائل اقتصادی در همین رابطه گفت: مسکن یک کالای مصرفی است که با وجود دیگر هزینه های خانوار، جایگزینی برای آن وجود ندارد و با افزایش جمعیت همچنان تقاضای بالایی برای این کالا وجود دارد.

محمود بخشی نژاد با بیان اینکه بازار مسکن یکی از پرنوسان ترین بخشهای اقتصادی است، افزود: قیمت مسکن تابعی از قیمت زمین و مصالح ساختمانی است و همین امر نشان می دهد با رفع تحریمها تغییر زیادی در قیمت مسکن رخ نمی دهد چراکه هم بخش زیادی از مصالح ساختمانی در داخل کشور تولید می شود و هم قیمت زمین تابعی از تحریمهای خارجی نیست.

وی تصریح کرد: پس تصور اینکه لغو تحریمها منجر به کاهش چشمگیر مسکن شود، تصور درستی نیست و چنانچه شهروندی قصد خرید مسکن دارد، منتظر کاهش قیمت ها در کوتاه مدت و حتی میان مدت نباشند.

اما رکود معاملاتی مسکن در ماه های اخیر نه تنها این بازار را با ابهامات بسیاری روبرو کرده بلکه منجر به افزایش نرخ های رهن و اجاره نیز شده است که این امر در کلانشهرها نمود بیشتری دارد و این امر می طلبد تا دولت تدابیر میان مدتی برای رفع این مشکل بیندیشد.

نایب رئیس کمیته مسکن مجلس شورای اسلامی با اشاره به دلایل افزایش نرخ های رهن و اجاره گفت: از آنجا که مسکن یک کالای مصرفی است و هم اکنون خرید و فروشی در بازار مسکن رخ نمی دهد، نیاز مردم به مسکن به سمت رهن و اجاره سوق پیدا کرده است.

مجید جلیل سرقلعه افزود: بالا رفتن نرخ رهن و اجاره و پایین بودن قدرت خرید مردم منجر به مشکلات بسیاری برای مردم به ویژه در کلانشهرها شده است.

وی با بیان اینکه در آینده کاهشی در قیمت مسکن نرخ نمی دهد، تصریح کرد: مردم منتظر کاهش قیمت مسکن نباشند و چراکه در کوتاه مدت اتفاق خاصی در خصوص قیمت مسکن ایجاد نمی شود.

*** قیمتهای کاذب  دربازارمسکن

کارشناسان بر این باورند که قیمتهای کاذبی که این روزها برخی بنگاههای املاک تعیین میکنند باعث شده است تا همان کورسوی رونق در بازار نیز خاموش شده و رکود مضاعف جایگزین گردد.

دراین حال بنا بریک گزارش نتایج یک بررسی نشان می‌دهد هم‌اکنون در ۸ منطقه اول تهران - که ۵۷ درصد از کل خرید و فروش آپارتمان‌های پایتخت، در آنجا متمرکز است - متوسط قیمت مدنظر فروشنده‌ها ۱۰ درصد از میانگین قیمت واحدهای فروش رفته، بالاتر است و همین شکاف متری ۵۵۰ هزار تومانی، در توان خرید آپارتمان‌های کوچک‌متراژ، اختلال ایجاد کرده است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، برای انحراف‌گیری از قیمت پیشنهادی، به بنگاه‌های املاک ماموریت داده است تا نرخ فروشنده‌ها را «بازارپذیر» کنند.

اختلاف شدید بین «قیمت پیشنهادی» و «قیمت واقعی و قطعی» در بازار مسکن، مظنون اصلی بن‌بست معاملاتی در دوره کنونی معرفی شده که به رغم افزایش تقاضای خرید، «فروش» را با مانع روبه‌رو کرده است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تایید فاصله‌ای که هم‌اکنون بین قیمت‌های واقعی و نرخ‌های پیشنهادی فروش آپارتمان‌ها وجود دارد، گفت: به مشاوران املاک توصیه می‌‌کنیم با تشریح قیمت‌های واقعی برای مالکان، زمینه تعدیل قیمت‌های پیشنهادی را فراهم کنند تا این شکاف را از بین ببرند.

حسام عقبایی، از هماهنگی با بنگاه‌های مسکن برای اجرای تاکتیک جدید، جهت تغییر در بازار راکد معاملات آپارتمان‌ها خبر داد و گفت: فارغ از چالش‌هایی همچون ضعف قدرت خرید و عدم دسترسی به وام مسکن در شرایط فعلی، آنچه می‌‌تواند سد خروج از رکود را بشکند تمرکز واسطه‌های بازار بر تنظیم قیمت پیشنهادی فروشنده با سمت سطح واقعی قیمت مسکن است.

وی در این باره گفت: مشاوران املاک در این تاکتیک تازه وظیفه دارند قیمت‌های پیشنهادی آن دسته از فروشندگان مسکن را که با توجه به جو روانی دو سال قبل- نقطه اوج جهش قیمت مسکن در بهار ۹۲- بسیار بالاتر از ارزش واقعی واحدهای آنها قیمت‌گذاری می‌‌شود، به سطح واقعی نرخ فروش برسانند.

به گفته عقبایی برخی سازندگان و مالکان واحدهای مسکونی که آپارتمان‌های خود را در شرایط حبابی بازار مسکن در سال ۹۲، با قیمتی بسیار بیشتر از ارزش واقعی آنها پیش فروش کرده بودند هم اکنون که حباب قیمت تخلیه شده و نرخ واحدهای فروش رفته نسبت به قبل کاهش یافته، حاضر نیستند بقیه واحدهای خود را با قیمت واقعی امروز به فروش برسانند.

وی در چنین شرایطی مشاوران املاک را موظف می‌‌داند با تشریح شرایط واقعی بازار مسکن برای این دسته از سازندگان و مالکان، آنها را از فواید واقعی شدن قیمت‌ها در راستای گردش مالی و رونق معاملات مسکن آگاه کنند.

به گفته رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، در صورتی که شکاف قیمت‌های پیشنهادی با سطح واقعی قیمت‌ها از بین برود و معاملات خریدوفروش مسکن تسهیل شود، علاوه بر رونق معاملات، فواید گردش مالی در این بخش قبل از هر چیز شامل حال همین سازندگان می‌‌شود.

***درآمدهای میلیونی مشاوران املاک

دراین حال یک عضو کمیسیون عمران مجلس، با تاکید بر ضرورت پایبندی مشاوران املاک به قوانین و آیین‌نامه های ثبات بازار مسکن، گفت: ضعف نظارت بر عملکرد مشاوران املاک درآمدهای میلیونی را برای آنان در کسادی بازار مسکن رقم زده است.

نبی‌الله احمدی با تاکید برضرورت پایبندی مشاوران املاک به قوانین و آیین نامه‌های ثبات بازار مسکن، گفت: مشکل بی ثباتی بازار مسکن ناشی از نبود قانون نیست،بلکه ضعف در اجرای قوانین و آیین نامه ها،نرخ گذاری های سلیقه ای در باب مسکن را منجر شده است.

نماینده مردم داراب درمجلس شورای اسلامی،با بیان اینکه حق کمیسیون دریافتی مشاوران املاک از مردم باید مشخص باشد، افزود: تعیین آیین نامه ای در خصوص میزان مجاز دریافت کمیسیون از مالکان مسکن می تواند دست مشاوران املاک در نرخ گذاری‌های سلیقه ای را کوتاه کند.

وی با تاکید براینکه درحال حاضر دریافت کمیسیون ازسوی مشاوران املاک رقم‌های قابل توجهی است، تصریح کرد: ضعف نظارت برعملکرد مشاوران املاک به رشد میزان درآمد آنان منجر شده و دریافتی آنان را چندین برابر کارمندان کرده است.

این نماینده مردم درمجلس نهم، با بیان اینکه بخش اعظمی از آشفتگی بازار مسکن نتیجه فعالیت دور از قانون مشاوران املاک است، گفت: نظارت بر فعالیت مشاوران املاک یکی از اهرم هایی است که تنظیم بازار مسکن را در شرایط فعلی رکود بازار رقم خواهد زد.

احمدی تاکید کرد: اصلاح میزان حق کمیسیون مشاوران املاک به اندازه زحمتی که برای خرید و فروش مسکن صورت می گیرد،جهت تنظیم بازار ضروری است.

این نماینده مردم در مجلس نهم، ادامه داد: متاسفانه دلالی‌هایی که در قالب فعالیت مشاوران املاک غیرمجاز در حال انجام است؛درآمدهای میلیونی برای آنان رقم زده به گونه ای که حقوق یک ماه این افراد رقمی بیش از میزان حقوق یک سال کارمند است.

عضوکمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، یادآورشد: دولت در تنظیم بازار مسکن باید جدیت بیشتری به خرج دهد.

همچنین یک عضو کمیسیون اقتصادی مجلس با بیان اینکه گرانی مسکن رابطه مستقیم با عرضه و تقاضا دارد ،گفت:اگر ساخت و ساز مسکن کشور افزایش یابد بطورحتم نرخ مسکن در کشور ارزان می شود؛امابا محدود شدن ساخت و ساز مسکن،بدیهی است که این مقوله اقتصادی گران می‌شود.

ناصرعاشوری قلعه‌رودخانی درگفت وگو خانه ملت درباره  نرخ نامنظم مسکن در کلان شهرها،خاطرنشان کرد: اگرمیزان ساخت وساز درکشور سیرنزولی داشته باشد،بدیهی است که رقابت برای  افزایش نرخ مسکن درکشور افزایش می یابد و این درحالی است که  درزمینه اجاره بهای واحدهای مسکونی  این موضوع تاثیربسزایی دارد.

نماینده مردم  فومن  درمجلس شورای اسلامی  با بیان اینکه وزارت صنعت و معدن تجارت باید برچگونگی نرخ بازار مسکن نظارت جامع بکند،خاطرنشان کرد:وزارت صنعت و معدن  و تجارت و اتحادیه درکنار اتاق اصناف برطبق قانون اساسی باید برنرخ  بازارمسکن  درکشور نظارت  جامع  داشته باشند.

وی ادامه داد: کم فروشی یا گران فروشی در بازار مسکن نباید رواج پیدا کند و ازهمین رو اتحادیه باید با  رویکردی  قاطع با این گونه اقدامات در بازارمسکن مبارزه کند.

عاشوری قلعه‌رودخانی با بیان اینکه اگر تخلفی در بازار مسکن  مشاهده شود باید  اتحادیه  و اتاق اصناف پاسخگو باشد ، خاطرنشان کرد:  اگر حد و مرزی برای نرخ مسکن تعیین نشده است مسئولیت آن به عهده اتحادیه و اصناف است.

عضوکمیسیون اقتصادی مجلس،یادآورشد:اتحادیه و اصناف کشور باید فارغ ازهر مقوله که درآن مسئولیت  دارند،سقف و ارزش قیمت بازار را تعیین کنند،بنابراین متخلفان  متوجه می شوند که اگر بخواهند ازسقف تعیین شده قیمت گذاری عبور کنند با مراتب قانونی با آنها برخورد می‌شود.

*** دلیلی برای گرانی مسکن وجود ندارد

درهمین حال یک عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با تاکید بر اینکه اشتباه ترین راه ممکن این است که با افزایش قیمت به بازار مسکن رونق دهند، گفت:افزایش قیمت باید همراه با افزایش قدرت خرید اقتصادی مردم باشد.

حامد قادرمرزی در گفت و گو با خبرنگار خبرگزاری خانه ملت با بیان اینکه اشتباه ترین راه ممکن این است که با افزایش قیمت به بازار مسکن رونق دهند، گفت:افزایش قیمت باید همراه با افزایش قدرت خرید اقتصادی مردم باشد.

نماینده مردم قروه و دهگلان در مجلس شورای اسلامی با تاکید بر اینکه توان اقتصادی مردم در شرایط رکود پایین است، افزود:قطعا با افزایش قیمت رونق بخش مسکن و خروج آن از رکود اتفاق نخواهد افتاد.

عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با بیان اینکه باید به دنبال راهکاری جز گرانی برای خروج از رکود بود، تصریح کرد: تنها افزایش قدرت خرید است که می تواند باعث خروج حوزه مسکن از رکود شود.

دراین راستا همچنین عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با تاکید بر اینکه اگر افزایش قیمتی صورت گیرد به صاحبان املاک لطمه وارد می کند، گفت: آخرین بار سال 91 شاهد افزایش قیمت در حوزه مسکن بودیم که هنوز به دنبال اصلاح این افزایش قیمت کاذب هستیم.

مهرداد بائوج لاهوتی با بیان اینکه آخرین بار سال 91 شاهد افزایش قیمت در حوزه مسکن بودیم که هنوز به دنبال اصلاح این افزایش قیمت کاذب هستیم، گفت:در شرایط کنونی ضرورتی برای افزایش قیمت وجود ندارد، چه توجیهی به دنبال این امر است.

نماینده مردم لنگرود با تاکید بر اینکه هیچ استدلالی برای افزایش قیمت وجود ندارد، افزود: اگر افزایش قیمتی صورت گیرد به صاحبان املاک لطمه وارد می کند.

لاهوتی با بیان اینکه خرید و فروش بر اساس معیار قیمتی انجام نمی شود، ادامه داد: این به صلاح صاحبان املاک و انبوه سازان است که این تصمیم غلط مبنی بر افزایش قیمت را هدایت نکنند.

عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی با اشاره به اینکه این دولت سیاست های تامین مسکن دهک های پائین جامعه را مشخص نکرده است، تصریح کرد: نیاز کشور به 1 الی 1.5 میلیون مسکن است که دولت تنها 750 هزار را بیشتر نشان می دهد، اگر دولت سیاست های مسکن خود را شفاف تر کند این نوع تحرکات انجام نمی شود

***رکود مسکن به شرط سونامی قیمت

درعین حال رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن و ساختمان می‌گوید: پس از سه سال متوالی، صدای شکسته شدن یخ‌های رکود بخش مسکن شنیده می‌شود.

مجتبی بیگدلی اظهار کرد: خوشبختانه از سویی صدای شکسته شدن یخ‌های رکود مسکن پس از سه سال متوالی به گوش می‌رسد و متاسفانه از سوی دیگر باید گفت سونامی افزایش قیمت به زودی در این بخش رخ می‌دهد.

وی با اشاره به رکود حاکم بر صنعت ساختمان افزود: اگر می‌خواهیم صنعت ساختمان شکوفا شود باید هزینه‌های ساخت را پایین بیاوریم. یکی از هزینه‌ها مربوط به صدور پروانه است که رقم آن از بسیاری کشورهای اروپایی بالاتر است. در حال حاضر هزینه اداره شهر از کارآفرین و انبوه‌ساز گرفته می‌شود که عقلایی و علمی نیست.

بیگدلی ادامه داد: هزینه‌هایی همچون پروانه ساختمانی، سود سرسام‌آور تسهیلات بانکی، گران شدن مصالح، تامین اجتماعی کارگران، بالا رفتن ارزش دفترچه تقویم املاک از جمله هزینه‌هایی است که بر دوش تولیدکنندگان بخش ساخت و ساز سنگینی می‌کنند.

به گفته وی، هر وقت بخش مسکن به محاق می‌رود اقتصاد را هم به محاق می‌کشاند. 1200 گروه شغلی با یک بدنه 70 درصدی از اشتغال کشور در بخش مسکن وجود دارد. از هر خانواده دو عضو به طور مستقیم و غیرمستقیم با این بخش در ارتباط هستند. لذا هر وقت بخش مسکن رونق داشته اقتصاد هم شکوفا شده و هر وقت رکود داشته اقتصاد هم به رکود رفته است.

وی اظهار کرد: مسوولان این‌قدر نگویند که ما تورم را پایین آوردیم؛ پایین آمدن تورم دارد به قیمت نابودی اقتصاد، تعطیلی کارخانجات و ورشکستگی کارآفرینان و سوق یافتن آنها به سمت دلالی‌های سیاه تمام می‌شود. بسیاری از چک‌ها دارند برگشت می‌خورند. لذا این‌که ما به بهانه‌ی جلوگیری از تصادف اقدام به بستن بزرگراه‌ها کنیم منطقی نیست. بله تورم در دولت تدبیر و امید پایین آمده اما بدهی بانک‌ها را ندادند. از طرف دیگر سود 14 درصد بانکی در دولت قبل را با جرایم دیرکرد و محاسبات دیگر به بالای 40 درصد رساندند، پس رکود دستاوردی نداشته و باید به سمت رونق، ولو به قیمت افزایش تورم برویم.

این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان این‌که به زودی شاهد سونامی افزایش قیمت در بخش مسکن خواهیم بود در اثبات این ادعا گفت: در دو سال پایانی دولت قبل و دو سال ابتدایی دولت فعلی، کار محسوسی در زمینه صنعت ساختمان انجام نشد. وام مسکن و ارایه زمین ارزان قیمت تعطیل شد، لذا هزینه‌های تولید افزایش یافت. در این شرایط کسی مسکن نمی‌سازد و وقتی مسکن ساخته نشود سبد تقاضا روز به روز افزایش می‌یابد.

بیگدلی افزود: درست است که مردم قدرت خرید ندارند اما وقتی سبد تقاضا بالا می‌رود، تقاضا به سمت اجاره سوق می‌یابد تا این‌که به یکباره دیواره سد تقاضا شکسته می‌شود که اگر این اتفاق رخ دهد خیلی چیزها را با خودش می‌برد.

همچنین دراین خصوص رییس کانون سراسری انبوه سازان، تحرک بخش مسکن را فصلی دانست و گفت: رونق واقعی زمانی به بخش مسکن برمی‌گردد که قدرت خرید متقاضیان از طریق تسهیلات با سودهای متعارف افزایش یابد.

جمشید برزگر اظهار کرد: تولید مسکن زمانی بالا می‌رود که پروژه‌ها از محل تسهیلات، ساخته و تحویل خریداران شود.

برزگر با بیان این‌که بانک‌ها تمایلی به ارایه تسهیلات به بخش مسکن ندارند، افزود: در سال جاری از محل افزایش وام‌ها بجز اوراق، تسهیلاتی پرداخت نشد. تا زمانی هم که قدرت متقاضیان از طریق تسهیلات تحریک نشود، نمی‌توان امیدی به بازگشت رونق به بخش مسکن داشت؛ مگر این‌که با حادثه غیرمترقبه‌ای همچون نوسان قیمت ارز یا کاهش نرخ سپرده‌های بانکی مواجه شویم تا شاید ورود سرمایه‌ها به بخش مسکن را شاهد باشیم.

برزگر با بیان این‌که در حال حاضر غالب ساخت و سازها در بخش دهک‌های میانی انجام می‌شود، گفت: ساخت و سازها معمولا متناسب با نیاز بازار انجام می‌شود که دلیل تحرک در بخش آپارتمان‌های کوچک همین مساله است. این آپارتمان‌ها که اغلب برای دهک‌های میانی ساخته می‌شوند نیاز چندانی به تسهیلات بانکی ندارند. دهک‌های پایین هم که اصلا قدرت خرید ندارند و باید فکری اساسی برای آنها شود.