به گزارش قدس آنلاین، جدال بر سر نحوه تعیین ثابت یا درصدی کمیسیون مشاوران املاک برای نوشتن قرارداد اجاره واحد مسکونی بالاخره با تعیین سازوکاری مبنی بر تعیین تعرفه براساس «قیمت منطقه‌ای» به پایان رسید تا این بار یک بازی برد-برد به نفع مردم در حوزه مسکن رقم بخورد هرچند مشاوران املاک از این میدان ناراضی بیرون بروند.
براساس قانونی که سال۱۳۷۹ به تصویب رسیده بود تعرفه دستمزد یک دفتر مشاوره املاک برای نوشتن قرارداد اجاره‌نامه، نیمی از اجاره‌بهای ماهانه آن واحد تعیین شده بود. وابسته بودن حق کمیسیون به ارزش معامله مسکن این شائبه را در اذهان عمومی ایجاد کرده بود که مشاوران املاک به انگیزه افزایش درصد کمیسیون خود بر قیمت ملک در مناطق مختلف شهر می‌افزایند.
با ورود مجلس به این موضوع پس از چند سال رفت‌وبرگشت طرح‌های کارشناسی، فرمول محاسبه تعیین حق‌الزحمه مشاوران ملکی فعال در بازار اجاره تغییر کرد به‌طوری‌که پس از تصویب کامل و ابلاغ طرح مذکور، عملاً وابستگی بین میزان کمیسیون و قیمت مسکن به کلی قطع می‌شود.
تعیین دستمزد براساس قیمت منطقه‌ای
براساس محتوای این طرح، معیار اصلی برای تعیین دستمزد معاملات ملک در قراردادهای اجاره مسکن، تعیین تعرفه بر پایه ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم است؛ چیزی که در بازار مسکن به‌عنوان «قیمت منطقه‌ای» شهرت دارد و معمولاً رقمی بین ۵/۱ تا ۲درصد ارزش روز املاک است.
براساس این طرح میزان اجاره‌بها در تعیین میزان تعرفه مشاوران املاک تأثیری نخواهد داشت و دریافت هر مبلغی حتی با توافق طرفین معامله تحت هر عنوان همچون حق‌التحریر یا حق‌الزحمه درج پیش‌نویس قرارداد ممنوع است و متخلف با حکم شعب سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می‌شود.
آن‌طور که هیئت‌وزیران مصوب کرده است، کار به همین‌جا ختم نمی‌شود و حق‌الزحمه خدمات مشاوران املاک باید توسط سامانه معاملات محاسبه و سپس چاپ شود. درنهایت اینکه نرخ حق‌الزحمه مشاوران املاک نیز هرسال تغییر خواهد کرد تا اجحافی به این صنف نشود.
برای بررسی بیشتر زوایای این موضوع با اتحادیه مشاوران املاک تماس گرفتیم ولی مسئولان این اتحادیه تصویب این قانون را مخالف منافع این صنف دانسته و از پاسخ به پرسش‌های قدس درباره نحوه تعیین کمیسیون مشاوران املاک سرباز زدند.
حسین عبداللهی، کارشناس بازار مسکن اما در گفت‌وگو با قدس با اشاره به فرمول جدید حق‌الزحمه مشاوران املاک که از تعیین درصدی به رقم ارزش منطقه‌ای معاملات تغییر کرده است، می‌گوید: یکی از عوامل اخلال در بازار ملک نحوه محاسبه نرخ خدمات مشاوران مسکن بود که درصدی از نصاب معامله بود که ازاین‌پس درصدی از ارزش معاملاتی املاک که مطابق قانون مالیاتها مشخص می‌شود خواهد بود.
وی می‌افزاید: پیش‌از اینکه قیمت ملک سالیانه افزایش پیدا می‌کرد، کمیسیون بنگاه‌ها هم براساس آن افزایش می‌یافت. اکنون حق‌الزحمه بنگاه براساس ارزش معاملاتی که ذیل ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم است محاسبه خواهد شد و اجاره‌بها هم براساس کمیسیون تقویم املاک ماده۵۴ همین قانون مالیات‌های مستقیم تعیین خواهد شد.
تعیین حق‌الزحمه مشاوران املاک به‌طور سالانه
این کارشناس حوزه مسکن می‌گوید: مبلغ ارزش معاملاتی کمتر از مبلغ واقعی است، ولی چون درصد می‌زنند شاید خیلی تفاوت نکند اما نکته مثبتی که دارد وابستگی با قیمت مسکن ندارد و همین موجب می‌شود سوداگری در بازار یا دلالی که سبب افزایش قیمت مسکن یا کمیسیون بنگاه‌ها می‌شود حذف شود و اینکه ارزش معاملاتی سالیانه محاسبه می‌شود و این‌طور نیست که در طول یک سال چند بار افزایش قیمت ملک را داشته باشیم.
وی درباره ضمانت اجرای این قانون می‌افزاید: ضمانت اجرای این مصوبه قانونی برمی‌گردد به اینکه چقدر به سمت سامانه‌ای کردن معاملات حرکت کنیم. با توجه به مصوبه‌ای که در هیئت‌وزیران انجام‌شده است، این موضوع تسهیل شده است و روی سامانه یک سازوکاری ایجاد شده که مردم در سامانه معاملات قراردادهای خود را به‌صورت رایگان ثبت کنند و همین موجب می‌شود یک مقدار اوضاع نابسامانی که در بحث حق‌الزحمه مشاوران املاک هست بهبود پیدا کند.
ممانعت از دور زدن قانون با رصد تراکنش
وی درباره احتمال دور زدن قانون توسط مشاوران املاک می‌افزاید: با توجه به اینکه هنوز تراکنش‌های بانکی رصد نمی‌شود بازهم این احتمال وجود دارد که مشاوران املاک قانون را به روش‌های مختلف دور بزنند ولی به صورتی که در سال‌های گذشته بود این اتفاق نمی‌افتد چراکه مبلغ کمیسیون‌ها باید چاپ و به خریدار و یا مستأجر داده شود که در صورت تخلف امکان اعتراض برای مستأجر را فراهم می‌کند.
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به اینکه ممکن است برخی بنگاه‌ها این قانون را رعایت نکنند معتقد است ضمانت اجرای قانون این است که مردم خودشان این موارد را گزارش کنند تا بنگاه‌های مختلف شناسایی و مجوزشان لغو شود.
به گفته وی، قانون مصوب شده فعلی در جزوه کمیسیون مشاوران املاک کاملاً به نفع مردم است و بااینکه نمی‌تواند به‌صورت ۱۰۰درصد بازار اجاره مسکن را کنترل کند ولی بخش عمده‌ای از نابسامانی در این حوزه را می‌تواند درست کند.
عبداللهی با یادآوری اینکه آنچه مشاوران املاک از مردم می‌گرفتند کمتر نخواهد شد و آن‌ها از نظر درآمدی متضرر نمی‌شوند، می‌افزاید: تنها تفاوتی که این قانون به وجود آورده این است که با افزایش قیمت ملک، درصد حق‌الزحمه این افراد افزایش نخواهد یافت و درست هم همین هست چراکه خدمت جدیدی از سوی مشاوران املاک به مردم داده نمی‌شود و خدمت همان باقی مانده و فقط افزایش قیمت ملک اتفاق افتاده است و آن‌ها نیز به‌اندازه منطقی از ارزش ملک دریافت می‌کنند با این تفاوت که از افزایش نجومی و تعداد بالای معاملات سود نخواهند برد.
وی با یادآوری اینکه براساس قانون ماده ۱۸ جهش تولید از ایجاد سامانه‌ای سخن گفته شده که مردم بتوانند معاملات خودشان را ثبت کنند، تأکید می‌کند: به نظر می‌رسد بهترین راه برای کنترل معاملات همان سامانه‌ای کردن است و خود مردم هم در سامانه حق انتخاب خودشان را برای خرید و اجاره داشته باشند و همچنین بتوانند واحدشان را برای فروش بگذارند و ثبت هم در این سامانه به شکل رایگان باشد.
مصطفی قلی‌خسروی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز پیشتر در گفت‌وگو با خبرنگار با تأکید بر اینکه حق‌الزحمه‌ای که مشاوران املاک یا دلالان می‌گیرند سربار قیمت خانه و ملک نیست، می‌گوید: نرخ کمیسیون معاملات املاک باید به‌گونه‌ای باشد که ۱۳۵هزار مشاور املاک برای گذران زندگی به مشقت نیفتند.
وی با انتقاد از تصویب قوانین برای حق‌الزحمه مشاوران می‌گوید: من ملک می‌فروشم عامل گرانی نیستم اگر ملک گران بشود من به رکود می‌رسم پس دلیلی ندارد که هیزم به آتش گرانی بریزم. اگر تعرفه ثابت شود این احتمال دارد که مشاور املاک و صاحب‌ملک برای تسریع در کار و سود بیشتر با هم ببندند و چون این کار نظارت‌پذیر نیست کسی هم نمی‌تواند مانع این زد و بند شود و احتمالاً بر میزان شکایات در این حوزه هم افزوده خواهد شد.
خبرنگار: زهرا طوسی
انتهای پیام/
نظر شما