مهدی غلامی /

قیمت‌ها در بازار مسکن با افزایش شدیدی روبه‌رو شده است. کمبود تولید و عرضه نسبت به تقاضای موجود در بازار مسکن و همچنین امکان سوداگری و خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی از دلایل اصلی افزایش شدید قیمت مسکن بوده و خانه‌دار شدن برای بسیاری از مستأجران و زوج‌های جوان به یک رؤیا تبدیل شده است. از طرفی بازار اجاره نیز متأثر از قیمت مسکن دچار تلاطم شده است و افزایش هزینه اجاره که بیشترین سهم را در سبد هزینه‌های یک خانواده مستأجر دارد، فشار مضاعفی را به آن‌ها وارد می‌کند.

برنامه وزارت راه و شهرسازی: تنظیم بازار با تولید و عرضه 400 هزار واحد مسکونی

در این بین وزارت راه و شهرسازی به منظور کنترل بازار مسکن تولید 400 هزار واحد مسکونی را تا پایان سال 98 برنامه‌ریزی کرده است. بدین منظور استفاده از زمین‌های دولتی و تأمین پروانه ساخت رایگان، مشوق‌هایی است که برای انبوه‌سازانی که در طرح‌های وزارت راه و شهرسازی مشارکت کنند، در نظر گرفته شده است.

هرچند این تصمیم می‌تواند نویدبخش تغییراتی راهبردی در تولید و عرضه پایدار مسکن باشد، اما اگر در تولید این واحدهای مسکونی، سیاست‌گذاری‌های صحیح صورت نپذیرد، نباید انتظار تنظیم بازار مسکن و خانه‌دار شدن افراد بدون مسکن را داشت. بخصوص که وزارت راه و شهرسازی قصد دارد با مشارکت بخش خصوصی و به شیوه مشارکتی اقدام به تولید مسکن کند.

انبوه‌سازی مشارکتی؛ شیوه نگران‌کننده وزارت راه و شهرسازی برای تولید مسکن

در این شیوه، آورده‌های وزارت راه و شهرسازی، زمین و پروانه ساخت و تسهیلاتی برای انبوه‌سازان است و انبوه‌سازان نیز مسئولیت ساخت را بر عهده می‌گیرند. درنهایت نیز با فروش واحدهای تکمیل شده به قیمت روز بازار، وزارت راه و شهرسازی و انبوه‌سازان هر یک سهم خود را بر می‌دارند.

اما تجربه‌های تولید مسکن به روش مشارکتی در گذشته، نشان می‌دهد حجم زیادی از منابع دولتی نصیب انبوه‌سازان و سوداگران شده و اثر محسوسی نیز در بازار مسکن ایجاد نمی‌شود. جالب است بدانیم اجرای این پروژه‌ها علاوه بر مشکلات مالی، مشکلات حقوقی و قضایی بسیاری برای وزارت راه و شهرسازی ایجاد کرده که بعضی از آن‌ها مانند برج میلینیوم در تهران، پس از 20 سال از آغاز، تکمیل نشده است و پرونده مربوط به بعضی از این پروژه‌ها هم سال‌هاست در قوه قضائیه باز است.

تولید مسکن به روش مشارکتی مشکلی از مشکلات بازار مسکن را حل نمی‌کند

از آنجایی که قرار است واحدهای ساخته شده توسط انبوه‌سازان با قیمت بازار به فروش برسند، در عمل کاهش قیمتی اتفاق نخواهد افتاد و چون بین توان مردم و قیمت مسکن فاصله معناداری وجود دارد، این واحدها نمی‌تواند به دست مصرف‌کننده برسد و تعادلی در بازار آشفته فعلی ایجاد کند.

همچنین در این شیوه تولید مسکن، زمینه برای سوداگری در بازار مسکن فراهم است، زیرا انبوه‌سازان که مانعی برای احتکار واحد نوساز خود نمی‌بینند، از عرضه این واحدها در دوران رکود قیمت‌ها خودداری می‌کنند و در زمانی که قیمت‌ها رشد چشمگیری داشته باشند، واحدهای خود را با قیمت‌های بالا فروش می‌فروشند.

علاوه بر این در مدل مشارکتی تولید مسکن، تأخیر در به پایان رساندن پروژه نه تنها زیانی را متوجه انبوه‌ساز نمی کند بلکه سود بسیاری نیز نصیب آن‌ها خواهد کرد. معمولاً در طول زمان، قیمت زمین بسیار بیشتر از هزینه ساخت مسکن افزایش می‌یابد و هر چه زمان ساخت پروژه طولانی‌تر شود هزینه ساخت نسبت به قیمت نهایی مسکن کمتر شده و در نهایت سهم آورده انبوه‌ساز بسیار کمتر خواهد شد؛ در این شرایط دولت متضرر شده و انبوه‌ساز سود می‌برد.

الگوی پیشنهادی: طرح مسکن ویژه تهرانسر

اما وزارت راه و شهرسازی می‌تواند از الگوهایی استفاده کند که همزمان تولید مسکن را رونق بخشد و هم هزینه‌ها را برای مصرف‌کننده نهایی کاهش دهد و امکان صاحب‌خانه شدن افراد را افزایش می‌دهد. یکی از این الگوها، تجربه مسکن ویژه تهرانسر است.

در طرح مسکن ویژه تهرانسر که در زمین‌های دولتی اجرا شد، دو سیاست اصلی موجب تسهیل خانه‌دار شدن افراد شد. سیاست نخست این بود که برخلاف انبوه‌سازی‌های مشارکتی، سازندگان مالک واحدها و زمین نمی‌شدند و تنها اجرت ساخت خود را دریافت می‌کردند. با این سیاست، تولیدکننده منفعت خود را در تولید می‌دید و واحدها را بسرعت تکمیل و به مصرف‌کننده نهایی تحویل می‌داد.

سیاست دوم تأخیر در پرداخت هزینه زمین نسبت به ساخت بود. مصرف‌کننده نهایی در طول فرایند تولید، هزینه ساخت را به تولیدکننده و هزینه زمین را پس از تحویل گرفتن واحدهای تکمیل شده خود و به صورت اقساط به دولت می‌پرداخت. بدین صورت خانواده‌های مستأجر بسیاری می‌توانستند خانه‌دار شوند.

در این روش علاوه بر افزایش تولید و عرضه مسکن،  تحویل سریع و به‌موقع واحدهای تکمیل شده، عرضه مسکن به قیمت تمام شده، افزایش امکان خانه‌دار شدن مستأجران و انگیزه برای صنعتی‌سازی در ساخت مسکن محقق شده و از امکان سوداگری و احتکار مسکن و افزایش پرونده‌های قضایی وزارت راه و شهرسازی جلوگیری می‌شود.