وزیر راه و شهرسازی در آخرین نسخه خود برای برطرف کردن رنج و درد مردمی که از خرید که نه از اجاره خانه هم دیگر برنمی‌آیند از نخریدن خانه سخن گفته گویا عدم خرید مسکن موجب کاهش قیمت مسکن می شود.  زمانی که قیمت مرغ به یک باره گران شد به یاد دارم که کارشناسان توصیه می کردند نخرید چون مرغ و لبنیات فاسد می شود و شرکت ها ونهادهای تولید کننده قادر به نگه داری طولانی مدت از آن نیستند تا در نهایت قیمت به دلیل کاهش تقاضا افت کند، حالا این نسخه برای خرید مسکن داده شده است در حالی که راهکارهای اصلی تولید مسکن که عامل عرضه بیشتر و پاسخ به نیاز متقاضیان است همچنان بی پاسخ مانده است. مهدی سلطان محمدی استاد دانشگاه و کارشناس بخش مسکن در این باره با قدس آنلاین گفت‌وگو کرده است.

آیا بهتر است مردم به حرف وزیر مسکن در نخریدن خانه گوش دهند تا قیمت مسکن پایین بیاید؟

بسیاری ازمردم و رسانه‌ها به دنبال پاسخ این سؤال هستند که آیا با نخریدن خانه مشکل گرانی مسکن حل می شود؟ بهتر است وزیر محترم مسکن که چنین موضوعی را مطرح کرده خود پاسخگوی درستی یا نادرستی این گزاره باشد. به هر حال بنده به عنوان کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن و سایر کارشناسان و تحلیلگران این حوزه چنین توصیه‌ای به مردم نمی‌کنیم چرا که به هیچ وجه درست نیست.

هر توصیه‌ای که در مسائل اقتصادی به مردم شود باید آنقدر کارشناسی شده باشد و زوایای پنهان و پیدای آن دیده شده باشد و پیش نیازها و پس نیازها و هم نیازهای آن سنجیده شده باشد که به طور قاطع بتوان درباره آن اظهار نظری کرد. هنگامی که موضوعات و متغیرهای مختلفی بر قیمت مسکن تأثیرگذارند نمی‌توان برای خرید یا عدم خرید مسکن توصیه خاصی به خانوارها کرد چرا که هر توصیه‌ای مسؤولیت‌های بعدی به همراه دارد. اگر توصیه‌ای غیر علمی و بدون مبنای کارشناسی باشد می‌تواند خانواده‌ای را از خانه دار شدن یا فرصت خرید خانه محروم کند ودشواری‌هایی به مردم تحمیل کند از این جهت در هنگام توصیه‌های اقتصادی رعایت احتیاط بسیار واجب است.

وضعیت قیمت را در بازار مسکن برای سال جاری چگونه پیش بینی می‌کنید؟

درباره بازارمسکن به صراحت و با قاطعیت صد درصدی نمی‌توان اظهار نظر کرد چرا که کسی از آینده بازار واقتصاد خبر ندارد بنابراین آنچه گفته می شود براساس متغیرهای کنونی و کوتاه مدت یا میان مدت اقتصادی است. براساس آمارها و وضعیت کنونی بازار مسکن و سایر بازارهای اقتصادی و وضعیت تورمی کشور نمی‌توان به صراحت گفت قیمت مسکن کاهش می یابد هر چند که پیش بینی می شود قیمت مسکن در سال جاری همانند سال گذشته جهش قیمتی زیادی نداشته باشد اما با توجه به وضعیت تورمی احتمال کاهش قیمت زمین و مسکن بسیار پایین است. به هر حال امیدواریم که افزایش قیمت مسکن کمتر از تورم باشد اما هنگامی که تورم بالای ۲۰ رقم است و دو عددی است و سال گذشته ۴۱درصد عنوان شده هر چند بانک مرکزی برای امسال نرخ تورم ۲۲ درصدی را هدف گذاری کرده است اما وقتی بازارهای دیگر مثل بازار بورس، مسکن، فلزات قیمتی و دلار و ارزهای خارجی ثبات قیمت ندارد ومرتباً در حال افزایش است طبیعتاً این روند بر روی قیمت نهایی مسکن نیز تأثیر می‌گذارد لذا نمی‌توان گفت در هنگامه‌ای که قیمت مصالح ساختمانی رو به افزایش است یا دستمزدها بیست درصد افزایش یافته است منتظر کاهش قیمت مسکن بود. بی‌تردید در وضعیت رکود تورمی کنونی چنین انتظاری از مسکن انتظاری دور از ذهن و غیر واقع بینانه است.

دربررسی‌های آماری دهه‌های گذشته نرخ اجاره بهای مسکن با نرخ رشد تورم چه رابطه‌ای داشته است؟

نرخ اجاره تابع دو متغیر عمده است تورم عمومی و دیگری تغییرات قیمت مسکن، لذا در پاسخ به این سؤال می‌توان اینگونه عنوان کرد که در طول ربع قرن گذشته در بررسی روند آمارهایی که از بخش مسکن اعم از خرید یا فروش و میزان نرخ تورم در دسترس ما قرار گرفته قیمت مسکن در تهران سالانه ۴۲ درصد افزایش داشته است در حالی که درآمد سرانه مردم ما ۲۲ و ۶ دهم افزایش یافته است بنابراین رشد قیمت مسکن در ربع قرن پیش به نسبت رشد درآمد کم بوده است هر چند یک و نیم درصد افزایش نرخ مسکن را در طول سالهای گذشته اگر روی هم حساب کنیم عدد قابل توجهی به دست می آید که نشان از گران شدن مسکن دارد. اما نرخ اجاره دراین فاصله ۲۱ ونیم درصد افزایش یافته است یعنی کمتر از افزایش قیمت مسکن بوده ولی در شرایطی رخ داده که تورم حدود ۲۳ و نیم درصد افزایش یافته بنابراین نرخ اجاره فراتر از تورم نبوده در همان حدی است که انتظار می رفته است. لذا می‌توان گفت با توجه به افزایش قیمت مسکن افزایش ۲۱ ونیم درصد اجاره عددی قابل انتظار است اما در ربع قرن گذشته، ولی متوقف کردن رشد قیمت مسکن تابعی از مؤلفه‌ها و شاخص‌های اقتصادی خارج از حوزه مسکن است.

توقف رشد قیمت مسکن به چه عواملی وابسته است؟

توقف رشد قیمت مسکن بستگی به رشد تورم دارد و توقف رشد تورم هم وابسته به جلوگیری از رشد نقدینگی است که در بازارهای تولیدی به کار گرفته نمی شود و وارد بازارهای غیر مولد می شود و توقف نقدینگی نیز وابسته به افزایش انضباط مالی و پولی دولت است. اگر سیاست های اقتصادی دست به دست هم درجهت موضوعات عنوان شده حرکت کنند قطعا می توان به کاهش نرخ تورم و کاهش قیمت مسکن و در نهایت قیمت اجاره بها امیدوار بود. مادامی که تورم دور رقمی است نمی‌توان انتظار داشت قیمت کالا و سایر خدمات ثابت بماند، لذا مسکن واجاره مسکن از این موضوع تأثیر می‌پذیرد.

انتهای پیام/