سرمایه گذاری هم از حیث تولید ملی و هم از جنبه اقتدار ملی (بخصوص در شرایطی که دشمن اقتصاد و رفاه جامعه را هدف گرفته) بسیار حائز اهمیت است. به همین دلیل، مقام معظم رهبری، اولویت کشور در سال ۱۴۰۴ را در قالب «سرمایه گذاری برای تولید» تعیین کردند.

اما نکته این است که کدام بخش ها باید در اولویت سرمایه گذاری قرار گیرند. بررسی های اولیه موید آن است که با توجه به شرایط فعلی کشور و محدودیت در دسترسی به منابع مالی خارجی، بخش مسکن و ساختمان، حمل و نقل، تکمیل ظرفیت های خالی و بهینه سازی مصرف باید در اولویت باشند. اگرچه همه این موارد از اهمیت برخوردارند ولی در این یادداشت، ضرورت سرمایه گذاری در بخش مسکن به عنوان مهمترین اولویت سرمایه گذاری کشور مورد بحث قرار می گیرد.

در اصطلاح علمی و فنی، سرمایه گذاری یا تشکیل سرمایه ثابت، به معنای افزایش موجودی سرمایه های یک کشور اعم از ساختمان، ماشین آلات، موجودی انبار و حتی دانش فنی و نیروی انسانی است. سرمایه گذاری از مهمترین و حساس ترین متغیرهای اقتصادی است. مهم است چون زیرساخت اصلی رشد اقتصادی، اشتغال و رفاه در جامعه است و حساس است چون تصمیمی با ماهیت بلندمدت است و هرگونه سیاستگذاری نادرست در مورد آن می تواند افق نگاه ها را از بلندمدت به کوتاه مدت و فعالیت های موقتی شبه سفته بازی تغییر دهد که در این صورت، اتلاف منابع ملی افزایش یافته و سرعت پیشرفت کشور کاهش خواهد یافت. به همین دلیل، سرمایه گذاری در همه بخش های اقتصادی بخصوص برای جبران استهلاک و روزآمد نگه داشتن فرآیندها ضروری است. با این وجود، سرمایه گذاری در بخش مسکن به دلایل زیر در اولویت بالاتری از سایر بخش ها قرار دارد.

اول) پیشرو بودن این بخش برای توسعه سایر بخش ها؛ مطالعات نشان داده اند که با سرمایه گذاری در بخش مسکن، بیش از ۱۲۰ رشته فعالیت صنعتی بصورت مستقیم و هزاران رشته فعالیت صنعتی و خدماتی بصورت غیرمستقیم فعال می شوند. در اصطلاح علمی، گفته می شود که بخش مسکن پیوند پیشینی و پسینی قوی با سایر بخشهای اقتصادی دارد و توسعه این بخش، محرک سایر بخش ها است. علاوه بر این براساس برخی آمار، اشتغال بخش مسکن و ساختمان بیش از ۱۲ درصد کل اشتغال است که رقمی قابل توجه است.

دوم) مردمی بودن فعالیت ساخت مسکن؛ بخش مسکن از جمله بخش هایی است که عمدتا توسط مردم سرمایه گذاری می شود. آمار بانک مرکزی در دوره ۱۴۰۲-۱۳۹۹ نشان می دهد که حدود ۵۰ درصد از مجموع سرمایه گذاری انجام شده در کشور در بخش مسکن و ساختمان انجام شده و حدود ۸۰ درصد از سرمایه گذاری انجام شده در این حوزه را بخش خصوصی انجام داده است. ساخت مشارکتی مسکن (زمین از مالک و ساخت از سازنده با سهمی مشخص) که در دهه های اخیر رونق بسیار خوبی پیدا کرده، عمدتا رابطه قراردادی موفقی بین خود مردم است و دستگاه های عمومی و دولتی تنها نقش نظارت و سازماندهی را بر عهده دارند. لذا توسعه این بخش می تواند مشارکت عمومی در فرآیند سرمایه گذاری را افزایش دهد.

سوم) مسکن نیاز اساسی جامعه است و سهم بالایی در سبد خانوار دارد؛ مسکن یک نیاز اساسی برای جامعه است تا جایی که بدون مسکن، امکان تشکیل خانواده تقریبا غیرممکن است. این در حالی است که موضوع رشد جمعیت و فرزندآوری طی دهه های اخیر چنان بحرانی شده که از یک موضوع اجتماعی و فرهنگی فراتر رفته و به یک موضوع اقتصادی تبدیل شده است. از سوی دیگر، بطور متوسط حدود ۳۵ درصد هزینه خانوار در کشور و حدود ۶۰ درصد هزینه زندگی در برخی کلانشهرها، مربوط به مسکن است و براساس برخی آمار، طی سالهای پس از سال ۱۳۹۰ تاکنون، قیمت مسکن در کشور بطور متوسط بیش از ۴۰ برابر شده است. در این شرایط، با تمرکز بر ساخت مسکن و ساختمان در کشور، می توان با مدیریت قیمت مسکن، به میزان قابل توجهی از فشار وارده بر مردم را کاهش داد و مسیر را برای رشد جمعیت و فرزندآوری تسهیل کرد.

چهارم) داخلی بودن منابع مورد نیاز برای سرمایه گذاری در این بخش؛ برخلاف بخش صنعت، بخش مسکن از بخش هایی است که عمده مواد اولیه مورد نیاز برای تولید و سرمایه گذاری در آن در داخل کشور وجود دارد. زمین، مصالح ساختمانی، فولاد، مس، کاشی و سرامیک، سیمان، شیرآلات، نیروی کار و ... همه در داخل کشور تولید و تأمین می شوند. تا جایی که براساس نظرات برخی کارشناسان، کشور در این بخش به خودکفایی رسیده و اندک واردات صورت گرفته، با اهداف تجملاتی وخاص انجام می شود. لذا در شرایطی که دشمن تلاش دارد با اعمال تحریم های مالی و اقتصادی، رشد اقتصادی و رفاه جامعه را هدف قرار دهد، توسعه این بخش نسبتا مستقل از واردات را باید از اولویت های سیاستگذاری کشور قرار داد.

پنجم) مسکن و گردشگری؛ با توجه به ظرفیت بالای ایران در عرصه گردشگری و بخصوص در شرایطی که قیمت ارز افزایش شدیدی پیدا کرده و ایران برای گردشگران خارجی جذابتر گردیده، بخشی از اقامتگاه های مورد نیاز را می توان با تأمین مسکن توسط مردم و بخش خصوصی تأمین کرد. این سیاست ضمن بهبود شاخص توسعه متوازن در همه نقاط کشور، بخشی از مشکل ترافیک شهرهای بزرگ و مراکز استان ها را هم حل خواهد کرد.

بنابراین، با توجه به موارد فوق الذکر، سرمایه گذاری در بخش مسکن نه تنها از جنبه امور اجتماعی مانند تشکیل خانواده و رشد جمعیت یک ضرورت است بلکه برای پیشرفت اقتصادی متوازن و ایجاد اشتغال هم اولویت است آن هم باکمترین وابستگی به خارج از کشور. به همین دلیل، سرمایه گذاری در این بخش باید با جدیت مورد توجه سیاستگذار قرار گیرد. در واقع، اگرچه عمده سرمایه گذاری ها در بخش مسکن توسط مردم و بخش خصوصی انجام می شود ولی دولت باید در این عرصه ورود کرده و با سیاستگذاری های مناسب، روند مشارکت مردم را تسریع نموده و هزینه آن را کاهش دهد. برخی اقداماتی که سیاستگذار باید در این راستا انجام دهد، عبارتند از؛

برنامه ریزی و تأمین زمین، مواد اولیه، تأمین منابع بانکی و... برای ساخت میزان مشخصی مسکن؛ به عنوان مثال، اگر میزان بهینه ساخت سالانه مسکن در کشور (براساس توان تأمین مواد اولیه و زمین)، حداکثر ۵۰ میلیون متر مربع باشد، دولت چنان برنامه ریزی و اقدام کند که اولا، بیش از این مجوز ساخت توسط مراجع صدور مجوز صادر نشود و ثانیا، منابع مورد نیاز برای ساخت این میزان مسکن نیز به موقع تأمین گردد تا بازارها دچار اختلال نشده و تحقق هدف را مخدوش نکند.

دولت باید از طریق نهادهای عمومی مثل شهرداری ها، انبوه سازان را سازماندهی و حمایت کند. نکته این است که در برخی شهرها مثل تهران، مشهد و امثالهم که زمین یکی از محدودیت های اصلی است، می توان با بلندمرتبه سازی های مناسب، تا حدی این مشکل را مرتفع نمود. اما نکته این است که براساس سابقه تاریخی، مردم ایران از انبوه سازان نگران هستند و انبوه سازان نیز بدلیل شرایط تورمی، مدام در پی تعدیل قیمت ها هستند. در این شرایط، دولت می تواند با طراحی عقود تیپ و نظارت بر اجرای آن (با مقررات گذاری، اخذ وثایق لازم از انبوه سازان و ایجاد مراکز داوری)، اعتماد را بین سازندگان و خریداران (خرد) تقویت کند. بازگشت اعتماد مردم به انبوه سازان، می تواند به جمع آوری پس اندازهای خرد مردم حتی برای بلندمدت کمک نماید.

براساس اطلاعات موجود، حدود ۱۴ درصد از کل بافت شهری موجود در کشور، بافت فرسوده هستند. با تمرکز بر این بافت ها، می توان حدود ۱۴ درصد از سطح شهرهای کشور را به بلندمرتبه سازی اختصاص داد و بخشی ازمشکل کمبود مسکن یا بد مسکنی را حل کرد. موضوع احیای بافت های فرسوده در بند ۲ سیاست های کلی نظام (ابلاغی بهمن ماه ۱۳۸۹ رهبری معظم انقلاب) نیز با عبارت «احیای بافت‌های فرسوده شهری و روستایی از طریق روش‌های کارآمد» مورد تأکید جدی قرار گرفته و به همین دلیل، اقدامات خوبی انجام شده است ولی باید در مرکز توجه و تمرکز برنامه ریزان قرار گیردتأمین زیرساختها و خدمات زیربنایی مثل آب، برق، گاز، مدرسه، پاسگاه و مانند آنها نیز باید با جدیت در دستور کار قرار گیرد و همزمان با پیشبرد برنامه تأمین مسکن، این خدمات نیز تأمین گردند. توجه داشته باشیم که در صورت عدم تأمین زیرساخت ها حتی اگر مسکن با بهترین کیفیت هم ساخته شود، عملا مشکلی حل نخواهد شد.

جمع بندی:

واقعیت این است که ساختمان و مسکن موتور محرکه اقتصاد در همه اقتصادها اعم از توسعه یافته، نوظهور و در حال توسعه است. در شرایط فعلی کشور ما که تحریم های اقتصادی جریان مالی بین المللی را مختل کرده و نیز با توجه به سیاستهای کلان کشور در خصوص جمعیت و فرزندآوری و نیز مزیت ایجاد شده برای توسعه صنعت گردشگری (با توجه به افزایش نرخ ارز) و نیز وابستگی اندک این بخش به خارج از کشور، سرمایه گذاری در بخش ساختمان و مسکن، هم ضروری است و هم می تواند موتوری قوی برای حرکت سایر بخش ها باشد.

بنابراین، هم دولت و هم بخش خصوصی باید در این عرصه ورود کرده و اقدام به ساخت مسکن و ساختمان در کشور نمایند. بخش خصوصی وظیفه سرمایه گذاری و دولت وظیفه برنامه ریزی برای تأمین زمین و مواد اولیه مورد نیاز این بخش مثل سیمان، آهن، فولاد، کاشی و سرامیک، ... در کنار زیرساخت ها مثل آب، برق، فاضلاب، امنیت، مدرسه و غیره را بر عهده دارد. بخش مسکن می تواند بخش مهمی از سرمایه های خرد مردم را در طول زمان جذب کند و از این مسیر به ثبات بازارهای مالی نیز کمک نماید.