بهگزارش قدس آنلاین، در حالی که دادههای مرکز آمار ایران در سال گذشته نشان میدهد حدود یک چهارم جمعیت کشور مستأجر هستند، نشانههای ورود بازار اجاره به دور تازهای از تلاطم از همین ماههای ابتدایی سال جاری خودنمایی میکند.پ
با فرا رسیدن فصل نقلوانتقال تابستانی مستأجران، امسال تلاطمهای بازار اجاره علاوه بر تورم مزمن، زیر سایه آثار مستقیم جنگ ۴۰ روزه، اختلال در تولیدات صنایع مادر (فولاد و پتروشیمی) در پی حمله هوایی، نارساییهای موجود در واردات برخی مواد اولیه ساختمانی، افزایش دستمزد نیروی کار و رشد شدید هزینه ساخت، تشدید و این فشار به یکی از حیاتیترین بخشهای سبد هزینه خانوار یعنی مسکن منتقل شده و بر این اساس قیمتها در بازار اجاره افزایشی ۳۰ تا ۴۰درصدی داشته است.
تا پیش از جنگ و بر اساس برآوردهای مختلف، سهم مسکن از هزینه خانوار در کلانشهری مانند تهران به ۵۰ تا ۷۰درصد رسیده بود. با تشدید تورم پس از جنگ هم کارشناسان بیش از پیش نسبت به رشد تاریخی آمار مستأجران فقیر هشدار میدهند که بیشتر در استانهای تهران، خراسان رضوی، اصفهان و فارس ساکن هستند و شمار آنها حالا به بیش از ۲ میلیون نفر رسیده و طی کمتر از دو دهه گذشته، جهشی بیسابقه را تجربه کرده است.
یافتههای مرکز پژوهشهای مجلس هم نشان میدهد مسئله امروز صرفاً ناتوانی مطلق مستأجران در خانهدار شدن نیست، بلکه بحران در بازار اجاره اکنون به نقطهای رسیده است که بخشی از خانوارهای اجارهنشین حتی از تأمین حداقل هزینههای زندگی باز مانده و زیر فشار همزمان جهش اجارهبها، تورم عمومی و عقبماندگی درآمدها به زیر خط فقر سقوط کردهاند.
قیمتهای مجازی، اجارههای واقعی
شواهد میدانی حکایت از این دارد که بازار اجاره مسکن در ماههای ابتدایی سال جاری تحت تأثیر قیمتسازیهای انتظاری قرار گرفته است و به نظر میرسد در این بازار، ارقام منتشر شده در سکوهای برخط، آرام آرام از سطح یک آگهی ساده عبور میکنند و به مرجع تعیین قیمت در ذهن برخی مالکان تبدیل میشوند. به گفته فعالان بازار همین قیمتهای پیشنهادی بهتدریج در حال اثرگذاری بر روند تمدید قراردادها و شکلدهی به انتظارات تازه در بازار اجاره هستند.
بسیاری از مستأجران هم به این واقعیت اشاره میکنند که امسال بیش از هر سال دیگری با افزایش ناگهانی و بعضاً غیرقابل توجیه اجارهبها روبهرو شدهاند، چراکه مالکان با استناد به قیمتهای درجشده در سایتهای اینترنتی، اصرار دارند رقم اجاره را بسیار فراتر از توان مستأجران و حتی توصیه مشاوران املاک بالا ببرند.
بسیاری از مشاوران املاک نیز اذعان دارند امسال فشار هزینهها در حوزه اجارهبها تا جایی پیش رفته است که با توجه به فایلهای رهن کامل در کلانشهر تهران با رقمی حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ میلیون تومان (محدودهای نزدیک به سقف برخی تسهیلات ودیعه مسکن) تنها میتوان واحدهایی کوچک، عمدتاً قدیمی و در مناطق پایینتر شهر پیدا کرد.
برخی مشاوران املاک هم بر این باورند هنوز نمیتوان از یک جهش فراگیر و خارج از کنترل در بازار اجاره سخن گفت، چراکه بعضی از مالکان همچنان مایلاند قراردادها را با ارقامی در محدوده ۲۰ تا ۲۵درصدی تمدید کنند و حتی در برخی مناطق هم به دلیل کاهش توان پرداخت مستأجران، فایلها برای مدت طولانیتری بدون متقاضی باقی میمانند.
لازم به ذکر است در روزهای ابتدایی خرداد و همزمان با شروع فصل نقلوانتقال در بازار اجاره، الگوی جابهجایی مستأجران هم بر همین اساس در حال تغییر است به طوری که بسیاری از خانوارها ناچار شدهاند از مناطق مرکزی شهر به محلههای پایینتر نقل مکان کنند و بعضی از مستأجران هم مسیر مهاجرت به شهرهای حاشیهای اطراف تهران را در پیش گرفتهاند؛ روندی که پیشتر محدود به دهکهای پایین درآمدی بود، اما اکنون به طبقه متوسط هم رسیده است.
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک بهتازگی با اشاره به افزایش آگهیهای جعلی در سکوهای خانهیاب، این مسئله را یکی از عوامل التهاب بازار مسکن دانسته است. به گفته داوود بیگینژاد بخشی از آگهیها بدون هویت مشخصاند و فقط با هدف جهتدهی به انتظارات قیمتی منتشر میشوند.
او در عین حال افزایش جمعیت متقاضی، جابهجایی سرمایهها و گرانی مصالح ساختمانی را هم از دیگر عوامل اثرگذار بر رشد نرخهای مسکن و اجاره عنوان میکند؛ مجموعهای از عوامل که درنهایت، فشار بیشتری را به مستأجران وارد کرده است.
چتر حمایتی دولت بر سر مستأجران
دولت در ماههای اخیر و همزمان با اوجگیری تلاطمها در بازار اجاره، مجموعهای از سیاستهای حمایتی را برای کاهش فشار بر مستأجران به جریان انداخته است؛ سیاستهایی که از افزایش سقف وام ودیعه مسکن تا پیشنهاد تمدید خودکار قراردادهای اجاره و حتی تعیین سقف رشد اجارهبها را دربر میگیرد.
پرداخت وام ودیعه مسکن مهمترین ابزار حمایتی دولت از جامعه مستأجران است و در یک سال گذشته بیش از ۷۲ هزار میلیارد تومان وام ودیعه به بیش از ۳۷۴ هزار خانوار مستأجر پرداخت شده است.
در همین حال و بر اساس آمار وزارت راهوشهرسازی از زمان ابلاغ سقفهای جدید تسهیلات از ۱۷ اردیبهشت امسال تا دوم خرداد، یعنی تنها طی ۱۳ روز کاری، ۴هزار و ۵۲۵ فقره تسهیلات به مستأجران واجد شرایط پرداخت شده است که مجموع این تسهیلات حدود ۹۵۵ میلیارد تومان برآورد میشود.
بر اساس مصوبه جدید بانک مرکزی، سقف وام ودیعه مسکن در تهران به ۳۶۵ میلیون تومان، در مراکز استانها ۲۸۰ میلیون تومان، در سایر شهرها ۱۸۵ میلیون تومان و در روستاها به ۷۵ میلیون تومان افزایش یافته است. سقف کلی منابع این تسهیلات هم امسال به ۳۰۰ هزار میلیارد تومان رسیده؛ رقمی که نسبت به سال گذشته ۱۰۰ همت افزایش یافته است.
در کنار سیاستهای اعتباری، دولت عزم کرده از مسیر مداخله در بازار اجاره نیز بخشی از التهابها را کنترل کند. بنا بر اعلام وزیر راهوشهرسازی پیشنویس مصوبهای به شورای عالی هماهنگی سران قوا ارسال شده که بر اساس آن قراردادهای اجاره به صورت خودکار و با سقف افزایش حداکثر ۲۵درصد تمدید خواهد شد. به گفته فرزانه صادق این پیشنهاد ازاسفند سال گذشته تدوین شده و در صورت تصویب نهایی به مدت یک سال اجرایی میشود.
به گفته او تعیین سقف دقیق افزایش اجارهبها در هر استان، متناسب با شرایط تورمی همان منطقه و توسط شورای مسکن استانها انجام خواهد شد و اجرای مؤثر این مصوبه، نیازمند همراهی قوه قضائیه در رسیدگی به اختلافات احتمالی میان موجران و مستأجران است.
لازم به یادآوری است پیش از این هم بر اساس مصوبه شورای عالی امنیت ملی در دوره جنگ، تمدید خودکار دوماهه قراردادهای اجاره اجرایی شده بود؛ تصمیمی که با هدف جلوگیری از شوک ناگهانی جابهجایی مستأجران در فضای بحرانی اتخاذ شد.
در همین حال نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک از ارائه پیشنهاد افزایش ۲۷ و ۲۳درصدی سقف اجارهبها در تهران و سایر شهرها به دولت و در راستای حمایت از مستأجران با توجه به افزایش تورم و تأثیر آن بر بازارهای اقتصادی بهویژه مسکن خبر داده است.
به گفته داوود بیگینژاد تعیین سقف افزایش اجارهبها میتواند موجب خروج سرمایه از این بخش شود، چراکه با واقعیتهای بازار همخوانی ندارد. او میگوید: پیشنهاد ما این است که مسئولان موضوع توافق میان موجر و مستأجر را مدنظر قرار دهند و این موضوع میتواند هم به نفع مستأجران و هم به نفع مالکان باشد.
به عقیده وی، با توجه به اینکه در برخی موارد مالکان امکان فسخ قرارداد اجاره را دارند، هزینههای ناشی از این موضوع میتواند در نهایت به زیان مستأجران تمام شود.
بازار سرکش اجاره با «دستور» رام میشود؟
بسیاری از کارشناسان معتقدند اقدامهای حمایتی دولت از مستأجران هنوز فاصله قابل توجهی با واقعیتهای بازار دارد و هرچند تسهیلاتدهی در شرایط فعلی میتواند بخشی از بار سنگین ودیعه و فشار نقدینگی بر خانوارهای مستأجر را کاهش دهد، اما اقساط سنگین این وامها همچنان یکی از چالشهای جدی مستأجران است، چراکه نرخ سود ۲۳درصدی تسهیلات موجب شده اقساط وام تهران به بیش از ۱۰ میلیون تومان در ماه برسد و مجموع بازپرداخت آن از ۶۰۰ میلیون تومان عبور کند که پرداخت این ارقام برای بسیاری از خانوارهای طبقه متوسط و کارگری، غیرممکن یا بسیار سخت است.
یک کارشناس مسکن هم بر این باور است اجارهبها درنهایت از قیمت مسکن جدا نیست. به گفته مهدی سلطانمحمدی اجاره سالانه معمولاً حدود ۴ تا ۵درصد ارزش نهایی یک واحد مسکونی را تشکیل میدهد که بخشی از آن صرف هزینههایی چون تعمیرات، مالیات و استهلاک میشود و درنهایت، بازده واقعی موجر حدود ۲ تا ۳درصد است؛ نرخی که به گفته او در بسیاری از کشورهای جهان نیز متعارف محسوب میشود.او با اشاره به سیاست تعیین سقف افزایش اجاره هشدار میدهد این گونه مداخلات اگرچه ممکن است در کوتاهمدت برای مستأجرانی که قصد جابهجایی ندارند تا حدی کمککننده باشد، اما در صورت تداوم، میتواند انگیزه عرضه واحدهای استیجاری را کاهش دهد.
سلطانمحمدی با اشاره به تورم نقطه به نقطه ۷۳درصدی میگوید: وقتی هزینههای عمومی با چنین شتابی افزایش پیدا میکند، اما رشد اجارهبها روی ۲۵درصد محدود میشود، شکافی نزدیک به ۴۸درصد ایجاد خواهد شد؛ شکافی که درنهایت، سرمایهگذاری در بخش اجاره را برای مالکان غیرجذاب میکند.
به باور این کارشناس، واقعیت بازار اجاره در ایران با الگوی کشورهای اروپایی متفاوت است، چراکه در ایران بخش عمده موجران، مالکان خردی هستند که تنها یک یا دو واحد مسکونی دارند و بازار اجاره هنوز آنقدر بزرگ و سودآور نشده که سرمایهگذاران حرفهای را به شکل گسترده جذب کند.
او معتقد است کنترل دستوری بازار در شرایط تورمی، راه حل پایدار نخواهد بود و سیاستگذار ناگزیر است چه از مسیر مشوقهای مالیاتی و چه از طریق وامهای کمبهره برای ساخت و توسعه واحدهای استیجاری به سمت افزایش عرضه حرکت کند. به گفته سلطانمحمدی، تجربه آمریکای شمالی نشان میدهد حمایت از عرضه، در میانمدت بیش از هر سیاست دستوری دیگری میتواند به نفع هر دو سوی بازار یعنی موجر و مستأجر عمل کند.
نظر شما