فرزانه غلامی/

در آغاز فصل نقل و انتقال مستأجران، دولت و مجلس حمایت از 7 میلیون خانوار (24 میلیون نفر) مستأجر را نوید داده‌اند؛ حمایتی از جنس وضع مالیات تصاعدی برای مالکانی که سقف اجاره‌بها را رعایت نمی-کنند.

وزارت راه و شهرسازی هنوز در خصوص جزئیات حمایت قانونی از این جامعه گسترده که 25 درصد خانوارها را دربر می‌گیرد، خبری منتشر نکرده، اما آنچه از سوی مدیران این وزارتخانه رسانه‌ای شده، اینکه کمیته سقف اجاره‌بهای مسکن در وزارت راه و شهرسازی در این وزارتخانه آغاز به کار کرده تا از همین امسال، افزایش اجاره‌بها را ضابطه‌مند و خانه‌دار شدن دهک‌های یکم تا هفتم را تسهیل کند.

** تردید حقوقی و اقتصادی در تعیین سقف اجاره

یک کارشناس مسکن اما بعید می‌داند حمایت قانونی وعده داده شده از مستأجران، امسال اجرایی شود و یا حداقل به فصل اوج نقل و انتقال یعنی خرداد تا شهریور، برسد.

حسام عقبایی در گفت‌و‌گو با خبرنگار ما همچنین تعیین سقف برای اجاره‌بها را از منظر حقوقی، زیرساختی و اقتصادی غیرممکن می‌داند و در نهایت بر این باور است که بزرگ‌ترین و اصلی‌ترین حمایت از مستأجران، متعادل‌سازی عرضه و تقاضا و بهره‌گیری حداکثری دولت و مجلس از ظرفیت‌های بالای صنعت ساختمان و مسکن کشور و اصلاح سیاست‌های مالی کشور در همین راستا است.   

عقبایی مشکل بعدی را نبود ضمانت اجرایی لازم برای سقف تعیین شده اجاره می‌داند، بدان معنی که آیا مجازات مالک قانون‌شکن تنها به صورت دریافت مالیات خواهد بود؟ ضمن اینکه به دلیل نبود زیرساخت اطلاعاتی لازم و تکمیل نشدن سامانه اطلاعات املاک و مستغلات وزارت راه و شهرسازی، مردم براحتی به قراردادهای زیرزمینی روی ‌می‌آورند.

نایب رئیس اول صنف مشاوران املاک وضع قانون خوب بدون ابزار اجرایی را برای کنترل بازار ناکافی می‌داند و ادامه می‌دهد: در بعد اقتصادی هم برخورد تعزیراتی و پلیسی صرفاً با سوداگران و محتکران خانه‌های خالی، پاسخگوست، اما نمی‌تواند توازنی بین عرضه و تقاضا و تعادلی در قیمت‌ها ایجاد کند، افزایش تولید قادر خواهد بود تأثیر تورم عمومی بر بازار مسکن را کنترل و اجاره بها را تعدیل کند.

وی باور دارد حساب توده مردم و مالکانی که از طریق اجاره ملک، امرار معاش می‌کنند را باید از سوداگران جدا کرد.

عقبایی با بیان اینکه دست مستأجران در این شرایط تورمی کمرشکن زیر تیغ مالکان است، اضافه می‌کند: نیاز فعلی کشور تولید یک میلیون تا یک میلیون و 200 هزار مسکن در سال است حال آنکه 300 هزار واحد ساخته می‌شود، برهمین اساس وضع مالیات برای بازار اجاره بهاء نمی‌تواند در این شرایط موفق عمل کند.

** تمام ظرفیت‌ها در خدمت تولید مسکن

وی معتقد است از آن جایی که 60 تا 90 درصد قیمت مسکن به زمین مربوط است وزارت راه و شهرسازی باید زمین‌های دولتی را در اختیار انبوه‌سازان قرار دهد تا بخشی از آن برای ساخت مسکن استیجاری که خواسته مجالس هفتم تا دهم هم هست، استفاده شود.

عقبایی با اشاره به تکلیف قانون اساسی بر دولت‌ها مبنی بر تأمین مسکن مناسب برای مردم، ادامه می‌دهد: اغلب خانه‌های خالی و گران‌قیمت در شهرهای بزرگ و ‌هلدینگ‌ها و مال‌های بزرگ، متعلق به بانک‌هاست و لازم است سازمان بازرسی کل کشور و مجلس از بانک‌ها در این خصوص تحقیق و تفحص کنند. باید نظام بانکی ملزم شود از اندوخته‌های مردم در راه افزایش قدرت خرید خودشان بهره‌گیری کند و به تعبیری به مستأجران وام‌های کم‌بهره بدهد نه اینکه خود سوداگر بازار باشد.

*دو مشکل اصلی بازار مسکن

ابوالفضل نوروزی، کارشناس حوزه مسکن نیز مانند عقبایی این قوانین را بی‌تأثیر دانسته و در این باره می‌گوید: معافیت‌های قانون مالیات بر اجاره و نرخ پایین آن، اجازه تأثیرگذاری خاصی را نمی‌دهد. مهم‌ترین نکته هم این است که زیرساخت مورد نیاز برای اجرای این پیشنهاد و بسیاری دیگر از سیاست‌های حوزه مسکن، یعنی سامانه ملی املاک و اسکان کشور تهیه و تکمیل نشده است. این کارشناس مسکن در پیشنهاد برای کاهش قیمت مسکن و اجاره، می‌گوید: می‌توان برای سازندگانی که واحدهای نوساز خود را با قراردادهای بیش از یک سال اجاره دهند، معافیت‌هایی در مالیات نخستین نقل و انتقال درنظر گرفت که این مشوق هم تأثیرگذار است و هم اینکه حمایت از تولیدکننده و مستأجر به صورت همزمان انجام می‌گیرد. در پایان، نوروزی ریشه بسیاری از مشکلات بازار مسکن و افزایش قیمت‌ها را به دو موضوع مرتبط می‌داند: کمبود تولید و عرضه مسکن نسبت به تقاضای موجود در بازار و همچنین فراهم بودن زمینه برای سوداگری، سفته‌بازی و خالی نگه داشتن واحدهای مسکونی.

آن‌طور که آمار حکایت می‌کند هزینه مسکن به طور متوسط 35 درصد از سبد هزینه‌ای خانوارهای کم درآمد را به خود اختصاص داده که این عدد در شهرهای بزرگ به 50 درصد و در تهران به 70 درصد هم افزایش یافته و بر همین اساس، کوچ اجباری مستأجران به محله‌های پایین‌تر شهر و مناطق حومه‌ای و یا خانه‌هایی با متراژ کوچک‌تر در سال‌های اخیر شدت بیشتری گرفته، حال آنکه برنامه ششم توسعه، تأمین سالانه 100 هزار واحد مسکونی را برای گروه‌های کم درآمد در قالب مسکن اجتماعی و حمایتی، تکلیف کرده است.