فرزانه غلامی/

به گواهی تازه‌ترین آمار بانک مرکزی، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در اردیبهشت امسال ۱۲ میلیون و ۶۷۳ هزار تومان بوده که نسبت به فروردین ماه 5/12 درصد و در مقایسه با زمان مشابه سال گذشته بیش از دو برابر رشد داشته است.

تأیید این رشد تند و بی‌سابقه از سوی یکی از مراجع رسمی اعلام آمار اقتصادی، در شرایطی است که این روزها مالکان هم در بازار اجاره، تخته گاز می‌تازند و در بهترین حالت 20 تا 30 درصد قیمت‌ها را بالا برده‌اند.

در همین شرایط بسیاری از ناظران، تعمیق رکود در بازار مسکن و افزایش اقبال به اجاره‌نشینی در پی کاهش شدید قدرت خرید مردم را واقعیت مهم بازار مسکن در سال جاری می‌دانند و باور دارند تلاش دولت برای کاهش حدود 70 درصدی و 40 درصدی  قیمت تمام شده مسکن در تهران و دیگر شهرها و استان‌ها تاکنون با شکست روبه‌رو شده است.

 طرح ملی جا پای مسکن مهر می‌گذارد

قدس آنلاین در خصوص برنامه‌های مسکنی دولت می‌نویسد: پس از خانه‌های اجاره به شرط تملیکی که در دهه گذشته از سوی دولت برای اقشار کم‌درآمد در بسیاری از کلانشهرها و شهرستان‌ها ساخته شد، مسکن مهر بزرگ‌ترین پروژه مسکن‌سازی دولتی ایران بود؛ پروژه‌ای که با حرف و حدیث‌های زیادی همراه شده و در نهایت نیز به اهداف اصلی و تعریف شده‌اش نرسید. از جمله دلایل عدم توفیق مسکن مهر شاید بتوان به همین دو مورد به عنوان اصلی‌ترین دلایل اشاره کرد؛ نخست اینکه دولت زمین‌هایی را که قرار بود رایگان واگذار کند، از اراضی خارج شهرها و نامرغوب انتخاب کرد درنتیجه بسیاری از متقاضیان از سکونت درچنین مسافتی از شهر منصرف شدند و دیگر اینکه سازندگان کوچک غیرحرفه‌ای هزینه‌های ساخت را بالا و کیفیت را کاهش دادند، به گونه‌ای که مسکن مهر نماد مسکن بی‌کیفیت و بی‌مشتری شد.

به نوشته قدس آنلاین، اگر چه دولت قصد دارد کشتی رکود اقتصادی را با موج مسکن‌سازی به حرکت درآورد اما انگار قرار است اشتباهات مسکن مهر در این طرح نیز تکرار شود.

 دولت بی‌برنامه، دنبال روان درمان‌گری است

دو صاحبنظر حوزه مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار ما معتقدند، دولت در این سال‌ها برنامه مشخصی برای تولید مسکن نداشته و برنامه‌های مطرح شده تنها جنبه روان‌درمانی در بازار دارد و در خوشبینانه‌ترین حالت قادر خواهد بود در کوتاه مدت، بازار را از نظر روانی آرام کند؛ به فرض اجرای دقیق و بدون تأخیر برنامه‌ها، بین دو تا پنج سال آینده می‌تواند اثر خود را نشان دهد.

نایب رئیس انجمن انبو‌ه‌سازان می‌گوید: از چند سال پیش و در نبود برنامه مشخص برای تولید، شرایط فعلی بازار مسکن قابل پیش‌بینی بود. واقعیت این است که عدم تولید مسکن، شرایط قیمتی و رکود امروز را فراهم آورده و البته در سایه مشکلات متعدد در حوزه اقتصاد کلان، تشدید شده است.

ایرج رهبر بیان می‌کند: کاهش تولید، افزایش تقاضا برای خرید را در وهله اول در پی داشت و امروز که مردم توان خرید ندارند، تقاضا برای اجاره بالا رفته و همین امر منجر به افزایش شدید اجاره‌بها (متناسب با نرخ تورم عمومی) شده است.

وی با اشاره به تأثیر روانی برنامه‌های دولت در بازار ادامه می‌دهد: مردم در گام بعدی باید تأثیر عملی برنامه دولت را ببینند، اما این نمود عملی در پنج سال آینده دیده خواهد شد. کشور در حال حاضر با تقاضای سالانه یک میلیون واحد جدید مواجه است که در پی عدم تولید، امروز با تقاضای انباشته 5/3 میلیون واحدی روبه‌رو هستیم؛ تقاضایی که از پنج سال پیش به این سو ایجاد شده است. متأسفانه تعادل در عرضه و تقاضا به تاریخ سپرده و سبب شده مستأجران و متقاضیان واقعی مسکن، بیش از 50 درصد از درآمد ماهانه خود را صرف تأمین مسکن کنند.

این فعال حوزه تولید مسکن می‌گوید: دولت در این سال‌ها با افزایش تسهیلات خرید، سعی در تحریک طرف تقاضا داشت، اما واقعیت این  است که متقاضی همیشه در بازار وجود دارد و این اقشار ضعیف و متوسط هستند که با سیل تخریبگر تورم، قادر به خرید خانه و استفاده درست از تسهیلات نیستند. این بدان معنی است که پس از این باید این اقشار مدنظر باشند.

ایرج رهبر معتقد است، دولت باید تسهیلات را در حوزه تولید و ساخت تقویت کند و امتیاز این تسهیلات درنهایت به خریدار منتقل شود.

وی با انتقاد از اینکه حتی مسکن مهر هم در بازار آزاد تا سه برابر گران‌تر شده، خاطرنشان می‌سازد: طرحی که امروز دولت از آن به اسم طرح ملی یاد می‌کند و به دنبال مشارکت با بخش خصوصی و سرمایه‌گذاران است، اگر در اجرا مانند مسکن مهر با موانعی از قبیل وضع مالیات مواجه شود، محکوم به شکست است.

نایب رئیس انجمن انبو‌ه‌سازان ادامه می‌دهد: پس از هشت سال، مصوبه هیئت وزیران مبنی بر معافیت مالیاتی مسکن مهر، باطل شد. این کار بی‌اعتمادی بخش خصوصی به دولت و قوانین را در پی دارد و سرمایه‌گذاران و توسعه‌گران را با تردید و ناامیدی بیشتری روبه‌رو می‌کند.

سهم دولت در تولید زیر 5 درصد است

دیگر صاحبنظر حوزه مسکن هم با اشاره به رشد بیش از دو برابری قیمت مسکن در یک سال و معامله بیش از 12 هزار واحد مسکونی در تهران ظرف اردیبهشت ماه امسال، رشد 5/3 برابری نسبت به فروردین و کاهش 36 درصدی آن در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته می‌گوید: واقعیت بازار مسکن ما را همین آمار به وضوح نشان می‌دهد. هر چند این واقعیت، مطلوب نیست اما زاییده نبود تعادل در عرضه و تقاضا و عدم توانایی دولت در دخالت درست در عرضه و تقاضای مسکن است.

مهدی سلطان محمدی اضافه می‌کند: سهم دولت در تولید مسکن همواره زیر 5 درصد است. در بعد تقاضا هم هر چند از طریق تزریق اعتبارات بانکی درصدد رونق‌بخشی به بازار و خانه‌دار شدن مردم برآمده اما تورم، چنین اجازه‌ای را به خانوارها نمی‌دهد و این یعنی دولت ابزار لازم برای دخالت درست در طرف عرضه و تقاضا را ندارد.

وی خاطرنشان می‌سازد: دولت باید در سمت عرضه و از طریق فراهم آوردن زمینه‌های تولید و سرمایه‌گذاری، دخالت کند اما چون تولید مسکن فرایندی طولانی است تأثیر این دخالت در قالب برنامه مسکن ملی و یا هر طرحی، حداقل دو سال بعد دیده خواهد شد.

به گفته وی ارائه زمین رایگان برای تولید مسکن در شهرهای بزرگ با محدودیت روبه رو است و اصولاً دولت زمین مازادی برای این کار ندارد، اما در حواشی شهرها، شهرهای کوچک و شهرهای اقماری می‌تواند چنین زمین‌هایی را اعطا و به افزایش تولید و کاهش قیمت تمام شده کمک کند.

سلطان محمدی با تأیید تأثیر روانی کوتاه‌مدت برنامه‌های دولت ادامه می‌دهد: بازار مسکن ایران همواره شاهد چرخه‌های رکود و رونق 5 تا 6 ساله است و باید این واقعیت را پذیرفت که در مقام عمل، دولت، نقشی مستقیم در عرضه یا تقاضا ندارد اما وقتی در برابر تقاضاهای انباشته مسکن قرار می‌گیرد، وانمود می‌کند که می‌تواند انتظار مردم برای تنظیم بازار را پاسخگو باشد!

با این حال رشد سرسام‌آور قیمت‌ها و دور شدن بیش از پیش مسکن مطلوب از دسترس اقشار متوسط و ضعیف جامعه که از قضا متقاضیان واقعی بازار هم هستند، در حالی است که دولت معتقد است با اعلام برنامه‌های رونق‌بخش و تسهیل‌کننده، رکود و افزایش قیمت مسکن آخرین روزهای عمرش را سپری می‌کند؛ برنامه‌هایی از قبیل طرح ملی مسکن با هدف متعادل‌سازی عرضه و تقاضا و کنترل قیمت‌ها، افزایش تسهیلات ساخت، اعطای زمین رایگان به انبوه‌سازان و تولید و پشتیبانی از ساخت ۴۰۰ هزار واحد در دو سال، تکمیل ۵۰۰ هزار واحد مسکونی طرح مهر، افزایش درمجموع 60 درصدی سقف تسهیلات مسکن و... که هدف اصلی آن کاهش قیمت‌ها در بازار معاملات مسکن و اجاره بهاست.