افزایش جمعیت ونیاز به تولید مسکن مساله جدی در کشور است؛ مساله ای که با طرح های ناکارآمد و فاقد پشتوانه عملی قادر به تامین مسکن جامعه نبوده است؛ عدم تامین مسکن و دلال بازی و تبدیل شدن مسکن به کالای سرمایه ای چندین برابر شدن قیمت خانه را درایران امری عادی کرده است. مهدی سلطان محمدی استاد دانشگاه وکارشناس مسکن در گفت و گو با قدس آنلاین اعطای زمین دولتی برای ساخت مسکن والزامات طرح هایی از این دست را با نگاه به انتفاع ملی مورد توجه قرار داده است که درادامه می خوانیم.

در ساخت وساز شهرک های جدیدی که با هدف تامین مسکن مردم دنبال می شود چه مولفه هایی باید در صدر الزامات دولت قرار داده شود؟

اولین مولفه ای که دولت در ایجاد شهرک های جدید و خانه دار کردن مردم باید توجه ویژه ای بدان داشته باشد توجه به آمایش ملی است؛ براساس طرح آمایش ملی میزان سکونت پذیری در مناطق مختلف اولین مولفه ای است که باید مورد توجه دولت قرار بگیرد؛ در این طرح دولت می تواند میزان جمعیتی را که قرار است در منطقه خاصی از کشور اسکان داده شوند را تشخیص دهد و زیر ساخت های مورد نیاز جمعیت را فراهم کند؛ متاسفانه دولتها توجه چندانی به چنین طرحهایی ندارند و ظرفیت زیست محیطی و تامین زیر ساخت های مناطق مسکونی بعد از ساخت و سازها مورد توجه قرار می گیرد که تبعات و چالش های دیگری را به دولت و استفاده کنندگان وارد می کند. در شهرهای جدیدی چون منطقه 22 تهران؛ هشتگرد؛ اندیشه و ..تراکم جمعیتی مساله ساز شده است اما دولتها اهتمام خاصی به تامین نیازها و زیر ساختهای مناطق مختلف شهرهای جدید احداث شده نداشته اند. در تمام دنیا به طور معمول جمعیت به سمت سواحل و مناطق برخودار طبیعی سوق داده می شوند چرا که سواحلی چون سواحل جنوب کشور با توجه به نزدیکی به آبهای بین المللی مناطق مناسبی برای توسعه صنعتی و فعالیتهای بزرگ اقتصادی و تجاری به شمار می روند؛ انتقال و اسکان جمعیت در ایران متفاوت و برخلاف سایر کشورهای دنیاست بنحوی که کارخانه فولاد در شهری چون اصفهان زده می شود که از کم آبی رنج می برد یا جمعیت به تهران منتقل می شود در حالی که تهران و مناطق مرکزی ویژگی های لازم برای جمعیت پذیری و ساخت وساز مسکن را دارا نیستند، لذا سنجش میزان سکونت پذیری برای انجام طرح های ساخت مسکن برای اقشار مختلف جامعه بسیار مهم و الزامی است.

آیا واگذاری زمین های عمومی به انبوه سازان برای ساخت مسکن توجیه پذیر است؟ یعنی دولت با چه شرایطی و چگونه می تواند مردم بخصوص طبقات ضعیف و کم  درآمد را با زمین های ارزان قیمت دولتی صاحب خانه کند؟

زمین های عمومی متعلق به همه مردم کشور است؛ لذا دولت نمی تواند در این زمینه بدون توجیه دقیق منطقی و عقلانی   خاصه خرجی کند. متاسفانه در ابتدای پیروزی انقلاب اسلامی زمین هایی به برخی اقشار داده شد که ارزش این زمین و ملک ها در حال حاضر ده ها میلیارد تومان است؛ لذا دولت نمی تواند به خودی خود زمین را به عنوان اموال عمومی به صورت رانت به برخی اختصاص دهد؛ اگر بنای توزیع اموال عمومی وجود دارد باید یا بین همه مردم به صورت مساوی تقسیم شود یا اگر اقشار خاصی گروه هدف هستند باید در زمره محروم ترین و نیازمندترین گروه های اجتماعی جامعه قرار داشته باشند؛ قطعا هیچ عقل سلیمی پذیرای این موضوع نیست که دولت اموال عمومی را بین عده ی برخورداری از افراد جامعه به دلیل اقتضائات سیاسی یا طلب قدرت قرار دهد تا حامی دولت باشند!  اگر مشخص شود که برخی از خانواده ها هیچ گونه خانه دار نمی شوند حمایت دولت از خانه دار شدن آنها معنا می یابد و این دسته از خانواده ها باید تحت حمایت دولت قرار بگیرند؛ قطعا توان دولت در خانه دار کردن مردم محدود است و کسری بودجه دولت امکان خانه دار کردن ده ها میلیون نفری خواستار مسکن یا سکنی گزیدن در شهرهای بزرگ را نمی دهد، لذا اگر قرار است زمین های عمومی صرف خانه دار شدن مردم شود چون این ثروت از جیب همه ملت ایران می رود تنها و تنها در جهت حمایت از ضعیف ترین اقشار جامعه چون معلولان و خانواده های بی سرپرست باید به کار گرفته شود؛ به قول فرید من در اقتصاد نهار مجانی نداریم، لذا بعد از گذشت چهل سال از پیروزی انقلاب و تجارب بسیار و دانش به دست آمده دولت باید به این مهم رسیده باشد که نمی توان اموال و امکانات عمومی کشور را به هر صورتی هزینه کرد؛ اگر دولت زمین یا وامی به گروه های ضعیف جامعه می دهد باید به طور عادلانه و دور از هر گونه رانتی بین نیازمندان توزیع شود. متاسفانه عدم توجه به تامین زیر ساختها و نوع نگاه به مسکن نیازمندان است که مساله مسکن را در کشور حل نشده باقی گذاشته است. در مساله مسکن مه نه تنها مشکل تامین مسکن مردم حل نشد بلکه بعد از آن قیمت مسکن در شهرهای بزرگ چندین برابر افزایش داشت لذا ساخت مسکن اگر بی حساب  وکتاب صورت بگیرد و آمایش ملی براساس نیازمندیها واولویت ها دنبال نشود به هیچ وجه پاسخگو و روش مناسبی برای حل مشکل مسکن نخواهد بود.

چه عواملی منجر به عدم بهره مندی از مزایای طرح تولید مسکن می شود؟

ساخت مسکن باید از جهات مختلف بررسی شود؛ هنگامی که قصد سکنی گزیدن جمعیت قابل توجهی را در حاشیه شهرهای بزرگی چون تهران داریم؛ به دلیل مرکزیت کار در شهر تهران و رفت و آمد به شهر تامین خطوط ریلی وحمل ونقل عمومی بسیار مهم است؛ اگر در حاشیه شهرها سرمایه گذاری های چند صد میلیاردی برای ساخت مسکن داشته باشیم اما زیر ساخت های مورد نیاز زندگی تامین شده نباشد رغبتی از سوی مردم برای زندگی دراین مناطق دیده نمی شود. عدم پیش بینی زیر ساخت ها در طرح مسکن مهر هنوز یک صد هزار واحد مسکن مهررا نیمه تمام گذاشته که هیچ کسی حاضر به قبول و ساخت و زندگی دراین مناطق نیست؛ سرمایه گذاریهای بزرگی که به دلیل عدم تامین زیرساخت های لازم در بیابان ها رها شده است؛ تا زمانی که بافت های مسکونی مناسب زندگی اجتماعی نباشد و تاملی بر ضرورت های ساخت مسکن صورت نگیرد نمی توان طرح های بی بازده و غیر قابل قبولی را به عنوان طرح های خانه دار کردن مردم مطرح کرد؛ دادن خانه و زمین به مردم بدون تامین زیرساخت های زندگی اجتماعی به معنای خانه دار کردن مردم نیست؛ در غیر این صورت اموال عمومی به نوعی به باد رفته است.

آیا بخش خصوصی می تواند خانه دار شدن مردم راتسریع کند؟ لازمه این موضوع چیست؟

بیش از 95 درصد خانه های ساخته شده درایران در زمان حکومت سابق و جمهوری اسلامی توسط بخش خصوصی تولید شده است، لذا دولت در تولید مسکن به غیر از طرح های محدودی چون خانه های سازمانی نقش چندانی نداشته است. بخش خصوصی زمانی می تواند در کار تولید مسکن پیشرفت کند و مردم توان خانه دار شدن داشته باشند که قدرت اقتصادی مردم افزایش یافته باشد؛ درآمد های کم و وام های سنگینی که بیش از یک سوم درآمد خانوار را می بلعد قطعا امکان خانه دار شدن را از مردم می گیرد؛ کاهش رشد سرانه ملی و کاهش درآمدها در ده سال گذشته امکان خانه دار شدن را از مردم گرفته است؛ در صورت کاهش درآمد نمی توان انتظار داشت که  استانداردهای زندگی مثل خانه ماشین و امکانات بهتری در اختیار مردم قرار داده شود؛ رشد اقتصادی منجر به توسعه می شود لذا سیاست گذاریهای دولت اگر در جهت رشد اقتصادی باشد خود به خود با افزایش درآمدها امکان تولید و خرید مسکن فراهم می شود؛ سیاست گذاریهای دولتی در حمایت از تولید مسکن در بخش خصوصی و سیاست گذاریهای دولت در تامین خطوط ریلی و حمل و نقل عمومی؛ آب؛ برق ؛ بیمارستان؛ مدرسه و... است که دست بخش خصوصی را برای تامین مسکن جامعه فراهم می کند؛ ناظر براینکه مردم با رشد اقتصادی و پس انداز بتوانند با دریافت وام های بلند مدت و کم بهره رویای خانه دار شدن را به حقیقت تبدیل کنند؛ در غیر این صورت ساخت مسکن در حاشیه شهرها چوب حراج زدن به اموال ملی است یا اینکه طرح های مسکنی که با وام های سنگین به مردم داده می شود هدف خانه دار کردن طبقات ضعیف و کم درآمد را دنبال نمی کند و مشخص می کند دولت به دنبال تامین اقتضائات سیاسی خود و خشنود سازی برخی از گروه های برخوردار جامعه است.

انتهای پیام/