یک ماه از سال ۹۹ گذشت و کرونا، بازار مسکن را همانند دیگر بازارها در رکود فرو برده، اما پیش‌بینی کارشناسان، حکایت از رشد قیمت مسکن و اجاره‌بها متأثر از تورم عمومی ۴۰درصدی اقتصاد در سال جاری دارد.
بازار مسکن سال گذشته را با رکود به پایان رساند؛ ۶ ماهه اول را با رکود تورمی و نیمه‌دوم را با رکود غیرتورمی. نیمه‌های بهمن ماه سال گذشته بار دیگر مسکن به فاز افزایش قیمت و رکود تورمی وارد شد، اما این افزایش دو هفته بیشتر دوام نیاورد و شیوع کرونا از آن زمان تاکنون حجم معاملات را در این بازار به شدت کاهش داده است.
براساس آمار وزارت راه و شهرسازی، تعداد معاملات مسکن در اسفند ۹۸ حدود ۲۴درصد کاهش و قیمت‌ها ۶/۸درصد افزایش داشته و در خصوص آمار دقیق معاملات در فروردین ۹۹ هنوز اطلاع‌رسانی نشده، هر چند فعالان بازار از به صفر رسیدن معاملات در این ماه سخن می‌گویند و براساس نرخ‌های پیشنهادی از سوی معامله‌گران فضای‌مجازی، قیمت‌ها هنوز کاهشی به خود ندیده است.
تمدید قراردادهای استیجاری بیشتر خواهد شد
به گفته یک کارشناس مسکن، رکود در معاملات هنوز کاهش قیمت خاصی را در بازار رقم نزده و احتمالاً معادل قیمت مسکن را در نیمه‌اول سال معادل نرخ تورم افزایش خواهد داد. حسام عقبایی معتقد است با تمام شدن فروردین، قیمت‌ها در بازار مسکن، خود را پیدا خواهند کرد و انتظار می‌رود در خرداد ماه خود را به خوبی نشان دهند.
نایب‌رئیس اتحادیه مشاوران املاک می‌گوید: قیمت مسکن در سالی که گذشت حدود ۲۰۰درصد و اجاره‌بها حدود ۳۰درصد افزایش داشت و در سال جاری هم با توجه به سهم حدوداً ۴۰درصدی مسکن در اقتصاد کشور، انتظار می‌رود حداقل در ۶ ماهه اول سال تورمی معادل تورم عمومی بر بازار مسکن چه در حوزه اجاره و چه خریدوفروش حاکم باشد، حال آنکه متوسط حقوق ۲۰درصد افزایش یافته و این بدان معنی است که فشار زیادی بر مستأجران وارد خواهد آمد و تمدید قراردادهای استیجاری بیشتر خواهد شد.
نباید وظیفه تنظیم‌گری حاکمیت مغفول بماند
یک کارشناس دیگر هم معتقد است، اجاره‌بها در شهرهای بزرگ و به‌خصوص دهک‌های پایین درآمدی، بیش از ۵۰درصد درآمد خانواده‌های مستأجر را به خود اختصاص می‌دهد و در این شرایط که بعضی از خانواده‌ها درآمد مناسبی در یکی دو ماه اخیر نداشته‌اند، مشکل بسیار جدی شده است.
افشین پروین‌پور ادامه می‌دهد: بعضی موجران به درآمد خود از اجاره نیاز دارند و نباید انتظار داشت همه به یک شکل رفتار کنند. البته رفتار بعضی از موجران در تخفیف یا تعویق اجاره‌بها امری بسیار پسندیده است، ولی نباید وظیفه تنظیم‌گری حاکمیت مغفول بماند و در این شرایط ضرورت تأمین مسکن ملکی برای خانواده‌ها خود را بیش از پیش نشان می‌دهد.
وی با طرح این پرسش که چرا دولت فرصت چندساله خود را برای تولید و عرضه مسکن ملکی از دست داد، می‌گوید: اگر عمده خانواده‌ها مالک می‌شدند هم هزینه اجاره آن‌ها از سبد هزینه‌هایشان حذف و هم مدیریت سایر هزینه‌های آن‌ها تسهیل می‌شد.
به باور این عضو سابق شورای‌عالی مسکن در شرایط فعلی اگر زیرساخت اطلاعاتی برخط و دقیقی از وضعیت سکونت خانواده‌ها و قرارداد اجاره آن‌ها وجود داشت، با پرداخت بخشی از هزینه اجاره‌بها به مالکان، هم حمایت از مستأجران انجام می‌شد و هم درآمد مالکانی که واحدهای خود را اجاره داده‌اند و روی آن حساب کرده‌اند، محقق می‌شد، حال آنکه سامانه مزبور تکلیف قانونی وزارت راه و شهرسازی بود که باید تا پایان سال ۹۴ راه‌اندازی و تکمیل می‌شد که هنوز این اتفاق نیفتاده و داده‌های لازم در این سامانه بارگذاری نشده است.
پروین‌پور همچنین معتقد است اگر برنامه اخیر دولت برای راه‌اندازی مؤسسات اجاره‌داری اجرا می‌شد، حمایت از مستأجران طرف قرارداد این مؤسسات نیز ممکن بود. ولی مهم این است که چه بخشی از خانواده‌های مستأجر را با این مؤسسات می‌توان پوشش داد و چه سطح از حمایت‌ها توسط دولت در این مؤسسات صورت می‌گیرد؟ در بعضی از کشورها، مؤسسات اجاره‌داری دولتی فعالیت جدی دارند و خانواده‌ها با چند سال اجاره‌نشینی در این مؤسسات، امکان تأمین مسکن در بازار آزاد را خواهند داشت. در حالی که این اتفاق در کشور ما رخ نخواهد داد.
وی ادامه می‌دهد: تا زمانی که مالیات بر عائدی سرمایه و مالیات بر خانه‌های خالی در کشور به شکل مؤثر اجرا نشود، سرمایه‌گذاری در حوزه اجاره‌داری نسبت به سایر سرمایه‌گذاری‌ها جذابیت لازم را نخواهد داشت و مؤسسات اجاره‌داری شکل نمی‌گیرند، بنابراین گام ابتدایی و لازم برای راه‌اندازی مؤسسات اجاره‌داری، تصویب قوانین لازم در حوزه مالیات‌های تنظیمی حوزه مسکن و اجرای آن‌هاست. به علاوه اجرای صحیح مالیات بر خانه‌های خالی موجب عرضه واحدهای خالی و منجر به تنظیم بازار اجاره مسکن نیز می‌شد.
این کارشناس مسکن خاطرنشان می‌کند: می‌توان با حمایت مالی و مستمر دولت این مؤسسات را تشکیل داد، ولی پیشنهاد بهتر این است که این حمایت‌ها با هدف مالک شدن خانواده‌ها صورت بگیرد و نه مستأجر ماندن آن‌ها، زیرا در صورت مالک شدن، خانواده-ها برای همیشه از پرداخت هزینه اجاره معاف می‌شوند. ضمناً با توجه به برخورداری خانواده‌ها از مسکن ملکی، در تورم‌هایی که در بازار مسکن رخ می‌دهد، افزایش هزینه-های اجاره، فشار مضاعفی را بر آن‌ها وارد نمی‌کند.
به گفته وی در طرح‌هایی که خانواده‌ها در نهایت مالک واحدها می‌شوند، امکان بازگشت سرمایه وجود دارد و می‌توان از این سرمایه‌ها برای ادامه طرح‌ها استفاده کرد. برای مثال اکنون حدود ۲۸هزار میلیارد تومان از اقساط مسکن مهر بازگشته است که می‌توان از آن برای تولید و عرضه مسکن برای خانواده‌ها استفاده کرد.
مسکن در پساکرونا
گفتنی است، در سال‌های اخیر دولت برنامه‌ها و سیاست‌هایی را برای حمایت از جمعیت چند میلیونی مستأجران و خانه‌دار کردنشان رونمایی و اعلام کرده که یا در حد وعده باقی مانده‌اند و یا کمترین توفیق را داشته‌اند.
شاخص‌ترین برنامه دولت برای خانه‌دار کردن مردم طرح اقدام ملی است که براساس آن تا دو سال دیگر ۴۰۰هزار واحد به متقاضیان تحویل داده می‌شود. تعیین سقف مجاز ۱۰درصد برای افزایش اجاره‌بها در پایان قراردادهای یکساله، دوساله شدن قراردادهای اجاره‌مسکن، معافیت‌های مالیاتی برای موجرانی که واحدهای مسکونی خود را برای مدت دو سال و با رعایت سقف مجاز تعیین شده برای افزایش نرخ اجاره‌بهای سالانه به بازار استیجار عرضه کنند، پرداخت تسهیلات اجاره مسکن به افراد واجد شرایط و... از جمله این طرح‌ها بود که اهدافی از قبیل ساماندهی بازار اجاره و تعدیل نرخ در این بازار و کاهش تقاضا برای جابه‌جایی در واحدهای استیجاری را مدنظر داشت، اما به اجرا نرسید.
در حال حاضر و در شرایطی که کرونا تمام معادلات اقتصادی و معیشتی خانوارها و دولت را برهم زده و فصل اوج نقل وانتقال هم در پیش است، هنوز برنامه قابل‌توجهی برای حمایت از مستأجران و ساماندهی بازار مسکن اعلام نشده است.
ناگفته نماند وزیر راه و شهرسازی راه‌اندازی سامانه املاک و دریافت مالیات از خانه‌های خالی را بار دیگر وعده داده است، اما به باور کارشناسان هر چند این کار می‌تواند عرضه مسکن را بهبود و نرخ‌ها را اندکی تعدیل کند و علاوه بر این تحویل واحدهای طرح اقدام ملی مسکن هم قطعاً به نیمه اول امسال نمی‌رسد.
وام به مستأجران
در همین حال مرکز پژوهش‌های مجلس با توجه به شیوع ویروس کرونا، پرداخت وام استیجاری به مستأجران را پیشنهاد کرده است. در این گزارش با بیان اینکه کشورمان در زمره ۱۰ کشور اصلی تأثیرپذیر از شیوع این ویروس بوده، آمده است: با گسترش این ویروس در اسفند ۹۸ فعالیت‌های اقتصادی کاهش شدید پیدا کرد و منجر به تعطیلی مشاغل و کاهش تعاملات اقتصادی شد که به طور مستقیم اثر خود را در کاهش معاملات شهر تهران نسبت به بهمن ۹۸ و کاهش نسبت به اسفند ۹۷ را نشان داد. انتظار می‌رود این کاهش معاملات در فروردین هم ادامه داشته باشد. در حوزه اجاره‌بها، تثبیت اجاره‌بها در دو ماه ابتدایی سال جاری متحمل است در ادامه سال احتمال روند افزایشی بین ۲۰ تا ۳۰درصد خواهد بود، بنابراین با توجه به وضعیت فعلی در پرداخت اجاره‌بها نیاز به مداخله دولت وجود دارد و پرداخت وام استیجاری به مستأجران و تمدید سه ماه مدت قراردادهای جاری املاک دولتی و نهادهای عمومی بدون افزایش اجاره‌بها پیشنهاد می‌شود.
براساس آخرین سرشماری نفوس و مسکن در سال ۹۵ تعداد خانوارهای کشور به ۲۵ میلیون رسیده که یک سوم این خانوارها مستأجر هستند. گفتنی است، مطابق طرح جامع مسکن کشور سالانه به حدود یک‌میلیون واحد مسکونی جدید برای پاسخ به تقاضاهای موجود نیاز دارد و براساس اظهارات مدیران وزارت راه و شهرسازی حتی اگر سالی ۷۰۰ هزار واحد هم ساخته شود می‌توان روند عرضه را مطلوب توصیف کرد، اما در این سال‌ها حدود ۳۰۰هزار واحد مسکن جدید در سال ساخته شده و تقاضای انباشته در بازار مسکن را به حدود ۳میلیون واحد رسانده است.
نظر شما