قدس آنلاین: در حالی که اجرای پروژه‌های بنیادین مسکن به برنامه‌ریزی بلندمدت احتیاج دارد، دولت تلاش می‌کند چند ماه باقیمانده از عمرش را با سخنان روحیه‌بخش و اجرای پرده‌هایی از یک نمایش در حوزه مسکن سپری کند.
این روزها بازار مسکن آبستن خبرهای زیادی است. با رشد لجام‌گسیخته قیمت‌ها، دولت بالاخره پس از هفت سال تصمیم گرفته چاره‌ای برای کنترل بازار بیندیشد و در اقداماتی عاجل می‌خواهد سخت‌گیری در تراکم‌فروشی را بردارد، صدور پروانه ساخت را تسهیل و امتیاز ویژه به دارندگان خانه یا زمین خالی اعطا کند، کنترل قیمت مصالح ساختمانی را دستور کار خود قرار دهد و زمین رایگان و تسهیلات ارزان‌قیمت ساخت به سازندگان بدهد. از مستأجران هم فراموش نکرده و به آن‌ها تسهیلات حمایتی بدهد و اگر بخواهید این عناوین می‌توانند هنوز هم ادامه داشته باشند.
وزیر راه و شهرسازی از مردم می‌خواهد فعلاً خانه گران نخرند تا ارزان شود و رئیس‌جمهور سعی می‌کند تلفنی توصیه‌هایی برای حل گرانی‌ها در بازار مسکن داشته باشد. وی گفته است : «شایسته نیست مردم در این شرایط دچار معضل مسکن و افزایش قیمت آن باشند».
همزمان با تلاش کابینه اقتصادی، میهمانان تازه بهارستان نیز مشغول چانه‌زنی برای تصویب قوانینی هستند که مدت‌هاست در مجلس معطل مانده‌اند. در این میان فرمانده‌انتظامی تهران بزرگ هم وارد گود شده و اعلام کرده است در صورت درخواست دولت یا قوه‌قضائیه آمادگی دارد با موارد تخلف و سودجویی در بازار مسکن مقابله کند.
افکار عمومی و مخاطبان بازار مسکن اما در شرایطی که متوسط قیمت مسکن در تهران به ۱۸ میلیون تومان به ازای یک مترمربع رسیده، نظاره‌گر تورم سنگینی هستند که هر روز دسترسی آن‌ها را به خرید خانه و حتی مستأجری محدودتر می‌کند.
آن‌طور که آیت‌الله رئیسی، رئیس قوه قضائیه گفته است: «سؤالاتی در خصوص تأخیر چهارساله اجرای قانون مالیات برخانه‌های خالی وجود دارد، اما آشفته بازار فعلی بازارمسکن اقدام فوری و جدی از سوی دولت می‌طلبد. از قبل هم پیش‌بینی می‌شد اگر نقدینگی موجود در کشور به سمت تولید هدایت نشود، در حوزه مسکن، ارز و طلا التهاب ایجاد خواهد کرد».
بهتر است ابتدا نگاهی به رشد قیمتی بازار مسکن داشته باشیم که نشان می‌دهد میانگین قیمت مسکن در تهران از بهمن ۱۳۹۶ تاکنون ۲۰۷ درصد رشد کرده است. اردیبهشت ۱۳۹۹ هم متوسط قیمت مسکن در تهران ۱۶ میلیون و ۹۷۰ هزار تومان شد که رشد ۸/۱۷درصد نسبت به بهمن ۱۳۹۸ و افزایش ۲۰۷ درصد نسبت به بهمن ۱۳۹۶ را نشان می‌دهد.
تراکم‌فروشی آزاد می‌شود
دولت از تراکم‌فروشی به عنوان جزئی جدایی‌ناپذیر از سیاست‌های تازه خویش رونمایی کرده است. به گفته محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی، قرار است سخت‌گیری در فروش تراکم برداشته شود، چرا که بخشی از رشد لجام‌گسیخته قیمت مسکن در تهران ناشی از ایجاد محدودیت در فروش تراکم بوده است. این در حالی است که وزیر سابق راه و شهرسازی تأکید دارد فروش تراکم هیچ کمکی به کنترل قیمت مسکن نمی‌کند.
عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی در توییتی در واکنش به طرح تازه دولت برای مهار بازار مسکن که یکی از مواد آن، برداشتن حساسیت‌ها از تراکم‌فروشی بود، نوشت: از جزئیات خبر آگاه نیستم، ولی این را می‌دانم که هیچ خیری در تخطی از حاکمیّت قانون و نظریه علمی نیست. شهرفروشی تنها به سوداگری و افزایش قیمت مسکن می‌انجامد و هیچ کمکی به متقاضیان نمی‌کند.
مالیات‌ستانی در کمتر از ۱۰ روز
هادی خانی، معاون سازمان امورمالیاتی گفته است: اگر اطلاعات پایگاه املاک در اختیار آن‌ها قرار گیرد، در کمتر از ۱۰ روز می‌توان برای مالیات از خانه‌های خالی اقدام کرد. به گفته وی، تکمیل این سامانه بر عهده وزارت راه و شهرسازی است.
صدیف بدری، نماینده مجلس نیز بی‌توجهی دولت و مسئولان تصمیم‌گیر در عمل به وظایف قانونی خود را یکی از علت‌های مشکلات ناشی از مسکن دانست و گفت: اصول ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی و بند ۴۱ سند چشم‌انداز توسعه ۲۰ ساله کشور بر تکلیف دولت در تأمین مسکن مناسب برای همه اقشار کشور، صراحت و تأکید دارد. متأسفانه دولت نه‌تنها برنامه منسجم و منظمی در بازار تولید، عرضه و کنترل قیمت‌های مسکن ندارد بلکه حتی تصمیمات انحرافی هم داشته است. وی با اشاره به راهکار دولت مبنی بر گرفتن مالیات از خانه‌های خالی افزود: بیشتر خانه‌های خالی در مناطق بالای شهرها هستند، بنابراین این کار مشکل اقشار محروم و فقیر جامعه را حل نمی‌کند. حتماً باید مبنای کنترلی برای اجاره‌بها داشته باشیم و باید براساس ارزش منطقه‌ای یا قیمت تمام‌شده، نرخی در نظر گرفته شود.
بخش مسکن درگیر تقاضا یا نیاز واقعی
محمود اولاد، کارشناس اقتصاد مسکن می‌گوید: برخی مدیران وزارت راه و شهرسازی مرتباً می‌گویند بازار مسکن به دست سفته‌بازان افتاده و علت این گرانی مسکن، خرید آن به هدف سرمایه‌ای کردن این کالاست نه مصرف. وی توضیح می‌دهد: «تقاضا» با «نیاز» متفاوت است؛ تقاضا به معنی مقدار کالایی است که فرد در قیمت‌های داده شده «مایل» و «قادر» به خرید است؛ اما در حال حاضر مردم مایل به خرید مسکن هستند، ولی قادر به خرید نیستند که در این حالت به آن تقاضا گفته نمی‌شود بلکه «نیاز» نامیده می‌شود.
اولاد تصریح کرد: اکنون وزیر راه می‌گوید مردم مسکن نخرید تا ارزان شود، ولی این موضوع درباره کالایی گفته می‌شود که نخست از جنس کالای ضروری و نیاز دائمی و ضروری مردم نباشد و دوم در جایی کاربرد دارد که قرار است پس از نخریدن مردم، تولید انبوه شده و بلافاصله قیمت‌های اولیه شکسته شود. اما درباره مسکن این موضوع کاربرد ندارد، چون همواره نیاز اساسی مردم است و تولیدی در بخش مسکن نداریم؛ چون تعداد پروانه‌های ساختمانی در شهر تهران به زیر ۱۰۰ فقره در ماه رسیده است.
کنترل نرخ تورم تنها راهکار آرامش بازار مسکن
مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس اقتصاد می‌گوید: نقش دولت‌ها همواره در عرضه مسکن ۵درصد بوده است و تنها راهکار ایجاد آرامش در بازار مسکن، کنترل نرخ تورم است که در دست دولت و بانک مرکزی قرار دارد. ریشه تورم ناشی از رشد نقدینگی است. رشد نقدینگی هم ناشی از عدم انضباط پولی و مالی است. متوسط تورم دنیا ۴درصد است و کشورهای اندکی هستند که تورم دو رقمی دارند؛ بنابراین کنترل تورم شاید کار سختی باشد اما نشدنی نیست. کافی است دولت انضباط پولی و مالی را سرلوحه اقدام‌های خود قرار دهد.
این کارشناس اقتصاد مسکن، افزایش قیمت خانه را به کمبود عرضه در سال‌های اخیر مرتبط دانسته و می‌گوید: اوایل دهه ۹۰ تولید سالیانه مسکن در کشور بین ۸۰۰ هزار تا یک میلیون واحد بود و هم‌اکنون به ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد رسیده است. اگر دو اقدام یعنی کنترل تورم و افزایش تولید مسکن انجام شود، بازار به تعادل می‌رسد و نیازی به پلیسی کردن فضا نیست. امنیتی کردن فقط موجب می‌شود عرضه مسکن در فشار قرار گیرد؛ زیرا سازنده اگر ببیند با محدودیت‌هایی روبه‌رو است، از بازار خارج می‌شود.
تأثیر کاهش شدید ساخت و ساز بر قیمت‌ها
حمید یاری، کارشناس اقتصاد مسکن با تأکید بر اینکه نقش مسئولان ارشد کشور، آگاهی‌بخشی به مردم است نه ارائه پیشنهادهای ناسازگار با شرایط بازار، گفت: رئیس کل پیشین بانک‌مرکزی هم به مردم می‌گفت دلار نخرید تا ارزان شود؛ اما دیدیم که نتیجه برعکس داد. وی در پاسخ به این پرسش که آیا آنچه در بازار مسکن سال گذشته و پس از اعلام وزیر راه و شهرسازی مبنی بر نخریدن مسکن برای ارزان شدن آن اتفاق افتاد، نتیجه اجرای توصیه وزیر بود، یادآور می‌شود: این اتفاق نتیجه اصلاح بازار در پی ثبات قیمت ارز بود؛ اما در حال حاضر به دلیل آنکه نرخ ارز نوسان دارد، مردم نیز به اصلاح قیمت املاک خود می‌پردازند تا ارزش پول خود را در برابر نوسان‌های ارز حفظ کنند.
یاری با اشاره به کاهش شدید ساخت و ساز مسکن و اثرگذاری آن بر افزایش قیمت مسکن، گفت: بخش خصوصی سازنده مسکن به این نتیجه رسیده که حاشیه سود مسکن نوساز پایین است، بنابراین نرخ ساخت و ساز کاهش یافته است. جالب اینکه برای نخستین بار در بازار مسکن ایران است که همزمان با افزایش قیمت مسکن، نه‌تنها شاهد افزایش ساخت و ساز نیستیم، بلکه این بخش برعکس افزایش قیمت‌ها عمل کرده و نرخ تولید مسکن کاهش یافته است.
نظر شما