حدود ۶ روز پیش حوالی ظهر روز دوشنبه دوم خردادماه، ساختمان تجاری ۱۰ طبقه متروپل در شهرستان آبادان فرو ریخت. متروپل تا چندی پیش که پرده‌ها کنار نرفته بود؛ به هر واسطه‌ای به‌عنوان یک نماد شهری مدرن معرفی می‌شد و مالک آن ظاهرا چندین جایزه نیز بابت این پروژه عظیم از مسئولان دریافت کرده بود. در ظاهر موضوع، مسئولان شهرداری آبادان، نظام مهندسی و برخی مسئولان شهرستان آبادان و حتی مسئولان خوزستان ممکن است به‌عنوان متهمان اصلی این حادثه دلخراش مطرح شوند. اما یک سوال باقی می‌ماند و آن اینکه منشأ فساد، زد و بند و لابی برای ساخت‌وسازهای این‌چنینی کجاست؟ درواقع گلوگاه فسادی که منجر به تولد موجود بی‌رحم و بدقواره‌ای همچون متروپل آبادان شده، کجاست؟ در گزارش حاضر با مقایسه منابع درآمدی شهرداری‌های کشور این نتیجه به دست آمد که گلوگاه اصلی فساد و زد و بندی که منجر به تولد ساخت‌وسازهای ناایمن می‌شود، در ترکیب درآمدها و منابع شهرداری‌های کشور است. به عبارتی، درحالی‌که در شهرهای کشورهای توسعه‌یافته و اغلب کشورهای درحال توسعه سهم درآمد شهرداری از عوارض ساخت‌وساز و فروش تراکم نیم تا یک درصد بوده، این میزان در شهرداری‌های کشور ۴۲ تا ۵۰ درصد است. نکته تاسف‌بار اینکه، براساس اظهارات محمدرضا رضایی‌کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس، پروژه ساختمان متروپل آبادان به‌صورت مشارکت بین بخش خصوصی و شهرداری درحال انجام بوده است؛ امری که در هیچ کجای دنیا سابقه نداشته و شهرداری اجازه ورود به بخش‌هایی که امکان تعارض منافع هست را ندارد.
عمر مفید ساختمان‌های دنیا ۴ برابر ایران
در کشورهای مختلف آمارهای مفصلی از وضعیت ساخت‌وساز اعم از کیفیت و کمیت ابنیه و عمر ساختمان و شناسنامه ایمنی ازسوی دولت و شهرداری‌ها به‌صورت عمومی منتشر می‌شود، اما در ایران آمارهای رسمی از کیفیت ابنیه چندان قابل استناد و استفاده نیستند. برای مثال وزارت راه‌وشهرسازی در آخرین آماری که عمر ابنیه مسکونی را به صفر تا پنج‌سال، ۶ تا ۱۵سال و ۱۶سال و بیشتر تقسیم کرده است هیچ تطابقی با استانداردهای بین‌المللی طبقه‌بندی عمر ساختمان ندارد. با این حال طبق این آمار، از کل ساختمان‌های مسکونی کشور حدود ۴۵درصد آنها بیش از ۱۶سال بوده‌اند. ۲۵درصد زیر ۶سال و ۳۰درصد نیز ۶ تا ۱۵سال عمر داشته‌اند. گزارش دیگر، مربوط به مرکز آمار ایران است که می‌گوید ۵۷درصد از واحدهای مسکونی کشور دارای سازه مستحکم بوده و بادوام محسوب شده و ۴۳درصد مابقی، فاقد استحکام و غیرایمن هستند. آمار دیگر ازسوی شرکت بازآفرینی شهری ایران منتشر شده که طبق آن، تا پایان سال۱۳۹۸ حدود ۲۱میلیون نفر از جمعیت کشور در پنج‌میلیون و ۷۴۰هزار مسکن فرسوده زندگی می‌کنند. در سوی دیگر، براساس اعلام مجتبی صابر، عضو هیات‌مدیره سازمان نظام مهندسی ساختمان استان تهران، عمر مفید خانه‌ها در ایران کمتر از ۲۵سال است. مجید کیانپور، مدیرعامل شرکت آزمایشگاه فنی و مکانیک خاک نیز می‌گوید هم‌اکنون عمر مفید ساختمان در کشور از حدود ۳۲سال به ۲۶سال کاهش یافته است. جواد مروتی، رئیس گروه تخصصی عمران نظام مهندسی ساختمان خراسان‌رضوی نیز دیگر فردی است که می‌گوید عمر مفید ساختمان‌ها در کشور ما بین ۲۰ تا ۳۰سال بوده است.
برخلاف ایران که ساختمان‌های مسکونی در همان اوان کودکی پیر و فرسوده می‌شوند، اما در کشورهای اروپایی که قوانین ساخت‌وساز بسیار جدی و سختگیرانه است، به ساختمان‌هایی برمی‌خوریم که بیش از ۱۰۰سال عمر داشته و سکونت در آنها همچنان پایدار است. برای نمونه، براساس اطلاعات درج‌شده در وبسایت رسمی اتحادیه اروپا (ec.europa.eu) وضعیت عمر ساخت‌وسازهای مسکونی در ۲۷کشور اروپایی بسیار قابل‌تامل است، به‌طوری که در انگلیس ۳۶.۶درصد از ساختمان‌های مسکونی بین ۷۵ تا ۱۰۰سال و بیشتر قدمت دارند. در بلژیک ساختمان‌های با عمر ۷۵ تا ۱۰۰سال و بیشتر حدود ۳۳.۹درصد است. ساختمان‌های با عمر بین ۷۵ تا ۱۰۰سال و بیشتر در دانمارک سهم ۳۱.۹درصدی داشته، در اسلوونی ۳۰.۴درصد، در فرانسه ۲۶.۷درصد، در سوئد ۲۶.۹درصد، در آلمان ۲۵.۲درصد، در مجارستان ۲۴.۹درصد، در لتونی ۲۲.۵درصد، در لیتوانی ۲۲.۲درصد، در جمهوری چک ۲۱.۹درصد و در ایتالیا ۱۹.۸درصد از ساختمان‌های مسکونی بین ۷۵ تا ۱۰۰سال و بیشتر قدمت دارند. همچنین اگر وضعیت بناهای بیش از ۵۰سال را در کشورهای اروپایی بررسی کنیم، به اعداد جالب‌تری نیز می‌رسیم. مثلا در انگلیس ۶۲درصد از ساختمان‌های مسکونی عمری بیش از ۵۰سال دارند. این عدد در سوئد ۶۰.۵درصد، در آلمان ۵۹.۴درصد، در لیتوانی ۵۹.۱درصد، در دانمارک ۵۸.۹درصد، در بلژیک ۵۸.۵درصد، در مجارستان ۵۵.۴درصد، در اسلوونی ۵۱.۷درصد، در بلغارستان ۵۱.۵درصد، در ایتالیا ۵۱.۱درصد، در رومانی ۴۸.۱درصد و در لتونی ۴۷.۹درصد است. درمجموع در ۲۷کشور اروپایی مورد بررسی این گزارش، ۴۵درصد از بناهای مسکونی عمری بیش از نیم‌قرن دارند.
تخلفاتی که باید نادیده گرفته شود!
تخلفات ساختمانی با هر عنوانی که باشد، مرجع رسیدگی به آن کمیسیون ماده۱۰۰ است. کمیسیون ماده۱۰۰ دارای دو تشکیلات شامل کمیسیون بدوی و کمیسیون تجدیدنظر است. اعضای این کمیسیون مشتمل بر نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور با توجه به شهرستان محل قرارگیری ملک، نماینده دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای شورای شهر به انتخاب شورای اسلامی شهر محل وقوع ملک هستند. از دیگر اعضای کمیسیون ماده۱۰۰ نماینده شهرداری است که فاقد حق رای بوده و تنها برای ادای توضیحات در جلسات این کمیسیون حاضر می‌شود. جلسات کمیسیون در محل شهرداری مرکزی برگزار می‌گردد و جهت انجام امور اجرایی آن در ساختار سازمانی شهرداری و زیرنظر معاونت شهرسازی و معماری واحدی تحت‌عنوان اداره امور اجرایی کمیسیون ماده۱۰۰ تعریف شده است. روند اجرایی کمیسیون ماده۱۰۰ به‌گونه‌ای است که پس از اعلام موارد تخلف و اخذ لایحه دفاعیه، ابتدا پرونده برای رسیدگی در کمیسیون بدوی بدون حضور ذی‌نفع مطرح می‌شود. مرجع رسیدگی به اعتراض کمیسیون بدوی ماده۱۰۰ کمیسیون دیگری است که تحت‌عنوان کمیسیون تجدیدنظر ماده۱۰۰ فعالیت می‌کند. اعضای این کمیسیون افرادی هستند که در صدور رای قبلی شرکت نداشته‌اند. رای صادرشده توسط کمیسیون تجدیدنظر ماده۱۰۰ برای شهرداری قطعی و لازم‌الاجراست و تنها توسط مالک می‌تواند از طریق طرح شکایت در دیوان عدالت اداری مورد اعتراض و ابطال قرار گیرد. در بیشتر رای‌هایی که توسط کمیسیون ماده۱۰۰ ابلاغ می‌شود، نوعی «رای دریافت جزای نقدی از تخلفات» است. عدم احداث پارکینگ، کسری پارکینگ، غیرقابل استفاده بودن پارکینگ احداث‌شده، افزایش سطح اشغال، اضافه‌بنا، تغییر پیلوت، تغییر زیرزمین، ایجاد نیم‌طبقه اضافی، عدم رعایت ارتفاع و اضافه واحد ازجمله این موارد است که با استناد به تبصره‌های ۲ تا ۵ ماده۱۰۰ قانون شهرداری، مشمول جریمه می‌شود. بررسی‌ها نشان می‌دهد با توجه به ناچیز بودن میزان جریمه‌های اخذشده و جبران مبالغ جریمه از طریق سوداگری در قیمت و ایجاد صرفه اقتصادی، درواقع آرای کمیسیون ماده۱۰۰ بازدارندگی خود را از دست داده است.
براساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس، درمورد پرونده‌های تجاوز به معابر شهری و عدم رعایت بر اصلاحی، با وجود اینکه جلوگیری از ادامه عملیات و انجام اصلاحات و تغییرات مدنظر است، در پاره‌ای از موارد به‌ویژه در برخی مناطق شمالی شهر تهران، سازنده اصلاحات و تغییرات را انجام نداده و با اعتراض شهرداری به رای صادره و صدور رای مجدد توسط کمیسیون تجدیدنظر، به اخذ جریمه و اصلاحات جزئی بسنده شده است. در پرونده‌هایی که استحکام ساختمان از نظر محاسبات سازه‌ای با تردید مواجه شود و احتمال سقوط بنا درمقابل زلزله حصول شود، کمیسیون به استناد تبصره یک ماده۱۰۰ حکم تخریب بنا را صادر می‌کند. علی‌رغم اینکه کمیسیون می‌تواند درمورد ساختمان‌هایی که از اصول ایمنی تخطی کرده‌اند حکم تخریب صادر کند، اما در اغلب موارد به‌ویژه در کلانشهرها به ایجاد تغییرات اکتفا می‌کند.
تعارض منافع شهرداری؛ قاتل ایمنی ساخت‌وسازها
مهم‌ترین عامل تاثیرگذار در فرآیند اخذ گواهی‌های ساختمان، میزان تخلفات ساختمانی است. از آنجاکه تخلفات ساختمانی به‌طور معمول با هدف نفع اقتصادی بیشتر مالکان و سرمایه‌گذاران و همچنین بهره‌برداری فزاینده از زمین بدون توجه به نوع کاربری‌ها، ضوابط احداث بنا و ضرایب مربوط به تراکم، سطح اشغال، پهنه‌بندی و... انجام می‌گیرد، این تخلفات به دو دسته تخلفات جزئی که مبتنی‌بر ضوابط و مقررات شهرسازی و معماری است و تخلفات کلی که ناشی از عدم رعایت مفاد مقررات ملی ساختمان است، تقسیم می‌شود. در برخورد با هریک از گونه‌های تخلفات ساختمانی، رویه‌های متفاوتی اتخاذ می‌شود؛ از این‌رو فرآیند دریافت گواهی‌های ساختمان کاملا در ارتباط با نحوه تخلفات صورت‌گرفته در جریان عملیات عمرانی و اتمام مراحل ساخت‌وساز است. بررسی‌های مرکز پژوهش‌های مجلس نشان می‌دهد با توجه به اینکه بخش اعظم درآمدهای شهرداری‌ها از منابع ناپایدار است، شهرداری‌های مناطق به‌سبب رقابت در کسب درآمد، در توجیه تخلفات ساختمانی از طریق اخذ جرایم خود پیشگام هستند و تعداد قابل‌توجهی از پرونده‌ها با وجود عدم رعایت ضوابط و مقررات، به کمیسیون ماده۱۰۰ ارجاع نمی‌شود. در این شرایط اغلب پرونده‌ها در مرحله اخذ گواهی‌های ساختمانی به کمیسیون داخلی یا کمیسیون توافقات ارسال شده تا درواقع تخطی از پروانه ساختمانی شکل رسمی و ضابطه‌مند به‌خود بگیرد. این امر موجب می‌شود در طی کردن مراحل دریافت گواهی پایان‌کار تسریع صورت گیرد؛ اما در طرف مقابل در معدود پرونده‌هایی که یا فاقد تخلفات ساختمانی هستند یا در آنها تخلفات جزئی رخ داده، به‌سبب فقدان وجه درآمدزایی برای شهرداری منطقه، با وقفه طولانی از گذار از یک مرحله به مرحله دیگر روبه‌رو می‌شوند و چه‌بسا در پاره‌ای از موارد کل فرآیند اخذ گواهی ساختمان انتظاری بیش از ۲۴۰روز (حدود ۸ماه) را بطلبد.
با توجه به اینکه دریافت پروانه ساختمانی با بیشترین حقوق مکتسبه سرمایه و انرژی بسیاری را می‌طلبد و ازسوی دیگر تغییرات مداوم بخشنامه‌ها و دستورالعمل‌ها و همچنین عدم شفافیت برخی از معیارهای فنی ممکن است بسیاری از پروژه‌های ساختمانی را در همان ابتدای کار متوقف کند، از این‌رو بیشتر سازندگان به‌ویژه در پایتخت و برخی کلانشهرها، اقدام به اخذ پروانه ساختمانی با کمترین حقوق مکتسبه ازجمله سطح اشغال، میزان تراکم و پیشروی ساختمان کرده و حین ساخت بر جزئیات و حتی اجزای اصلی بنا می‌افزایند و متعاقب آن درخواست اخذ گواهی عدم خلاف می‌کنند. درواقع در پیش گرفتن این سیاست منجر به اهمیت دوچندان گواهی عدم خلاف و متعاقب آن افزایش دشواری‌های اخذ این گواهی و ایجاب پرداخت هزینه‌های غیررسمی است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد به‌منظور اخذ گواهی عدم خلاف باید ۱۴مرحله اصلی مشتمل بر تشکیل پرونده، انجام بازدید، بررسی طرح تفصیلی، بررسی نظارت فنی، ارجاع به کمیسیون داخلی یا کمیسیون ماده۱۰۰، صدور حکم، محاسبه عوارض و جرایم، چرخه استعلام‌ها، پرداخت عوارض، تاییدیه پرداخت، تهیه پیش‌نویس، صدور گواهی، اخذ امضاهای نهایی و تحویل گواهی را طی کرد. البته اخذ گزارش‌های مرحله‌ای مهندسان ناظر که باید هنگام تشکیل پرونده ارائه شود را به این مراحل افزود. درحالی‌که برای اخذ گواهی پایان‌کار ساختمان علاوه‌بر مراحل نام‌برده، باید تثبیت عرصه ملک، تهیه نقشه‌های تفکیکی، تاییدیه آسانسور و تاییدیه آتش‌نشانی را نیز به آن افزود. به بیان دیگر، برای اخذ گواهی پایان‌کار ساختمان باید ۱۸مرحله اصلی را طی کرد که هریک از این مراحل خود به چند گام خرد تقسیم می‌شود.
بنابراین، اصل ماجرا این است که مدیریت شهری در شهرها، بخش عمده هزینه‌های اداره شهر را از مسیر درآمد ناسالم (انواع عوارض ساختمانی از محل فروش تراکم و مجوزهای فروش خلاف ساختمانی) تامین می‌کند و چون برخی مدیران شهری و عوامل شهرداری‌ها در این مسیر به شکل دریافت هزینه‌های غیررسمی و زدوبند مالی (رشوه) ذی‌نفع هستند درنتیجه سراغ درآمد سالم و پایدار و عادلانه که همان مالیات و شارژ شهری است، نمی‌روند. همین موضوع باعث می‌شود برخی سازندگان راه نزدیک را انتخاب کرده و شهرداری‌ها هم بنای کار را بر نادیده گرفتن تخلفات و اخذ جریمه بگذارند.
سهم ۵۰درصدی پول‌های خطرناک
در سفره شهرداری
نزدیک به ۷۱درصد از آن مربوط به درآمدها (درآمد ناشی از عوارض عمومی و اختصاصی و بهای خدمات موسسات زیرنظر شهرداری و...)، ۱۶.۹درصد مربوط به واگذاری دارایی‌های سرمایه‌ای (شامل فروش اموال منقول و غیرمنقول، فروش سرقفلی، فروش حقوقی انتفاعی) و ۱۲.۱درصد نیز مربوط به واگذاری دارایی‌های مالی (وام‌های دریافتی و انواع اوراق و اسناد سهام) است. براساس این، از کل منابع شهرداری تهران در سال ۱۴۰۰، حدود ۱۷درصد آن از طریق فروش اموال و ۱۲درصد از طریق دریافت وام و فروش اوراق تامین شده است. اما بخش مهم ماجرا، جزئیات آن ۷۱درصدی است که مربوط به بخش درآمدهاست. در بخش درآمدها، مهم‌ترین منبع درآمدی شهرداری تهران، درآمدهای ناشی از توسعه شهر است. یکی از آنها، عوارض ساخت‌وساز و فروش تراکم است. این منبع در سال ۱۴۰۰ معادل ۴۱.۶درصد از کل منابع شهرداری را به خود اختصاص داده است (در برخی سال‌ها تا ۵۰درصد). پس از آن، عوارض ناشی از قانون مالیات بر ارزش‌افزوده معادل ۱۲.۴درصد از کل منابع شهرداری تهران را تشکیل می‌دهد. کمک دولت و سازمان‌های دولتی در رتبه سوم قرار دارد. سهم آن ۴.۶درصد از کل منابع شهرداری تهران بوده است. در رتبه چهارم، درآمدهای ناشی از حمل‌ونقل و در رتبه پنجم درآمدهای ناشی از بهره‌برداری از فضای شهر قرار دارند که سهم آنها به ترتیب ۳.۵ و ۳.۴درصد است. درآمد ناشی از عوارض اختصاصی با سهم دو درصدی، درآمد حاصل از وجوه اموال شهرداری با سهم ۱.۶درصدی و بهای کالا و خدمات شهرداری با سهم یک درصدی است. در لایحه سال ۱۴۰۰ سهم یکی از مهم‌ترین عناوین درآمدی که با عنوان عوارض نوسازی شناخته می‌شود، فقط هزار و ۱۰۸ میلیاردتومان معادل ۲.۳درصد بوده است. این درآمد در بودجه شهرداری تهران و سایر شهرداری‌ها زیر عنوان درآمدهای ناشی از بهره‌برداری از فضای شهر قرار می‌گیرد.
متهم ردیف اول رشد متروپل‌ها
به‌طورکلی مقایسه بخش‌های درآمدی شهرداری‌های کشور با شهرداری‌های شهرهای بزرگ جهان در کشورهای توسعه‌یافته و درحال توسعه بسیار قابل‌تامل است. برای مثال درحالی عوارض نوسازی در ایران ۲.۳درصد است، این میزان در شهرداری‌های کشورهای توسعه‌یافته ۳۲ و در کشورهای درحال توسعه ۱۷درصد است. سهم عوارض ساخت‌وساز و فروش تراکم درحالی در شهرداری‌های ایران بین ۴۲ تا ۵۰درصد است (در سال‌های اخیر به‌واسطه کاهش ساخت‌وساز درآمد شهرداری‌های کشور از عوارض ساخت‌وساز و فروش تراکم به زیر ۵۰درصد رسیده اما در سال‌هایی که ساخت‌وساز رونق داشته سهم این درآمدها به ۵۰درصد از کل منابع شهرداری هم می‌رسد)، این در شهرداری کشورهای توسعه‌یافته یک و در کشورهای درحال توسعه نیم درصد است. در ایران عوارض محلی درحالی ۴درصد بوده که این میزان در کشورهای توسعه‌یافته ۱۱ و در کشورهای درحال توسعه ۱۹درصد است. در ایران درحالی کمک‌های دولت ۴.۶ تا ۵درصد از منابع شهرداری‌ها را تشکیل می‌دهد (در شهرهای کوچک‌تر این میزان بیشتر است) که در کشورهای توسعه‌یافته این مقدار ۱۲ و در کشورهای درحال توسعه ۱۷درصد است. درآمد شهرداری‌های ایران از بهای خدمات شهری ۵.۵درصد، در شهرداری‌های کشورهای توسعه‌یافته ۸ و در کشورهای درحال توسعه ۱۵درصد است. منابع حاصل از سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در ایران نزدیک به نیم درصد، در کشورهای توسعه‌یافته ۸ و در کشورهای درحال توسعه ۵درصد است. فروش اموال و دریافت وام و فروش اوراق درحالی سهم ۲۹درصد در منابع شهرداری‌های بزرگ ایران ازجمله شهرداری تهران دارد که سهم آن در کشورهای توسعه‌یافته ۱۲ و در کشورهای درحال توسعه ۱۶درصد است. اما سهم مالیات نیز درحالی در کشورهای توسعه‌یافته ۱۶ و در کشورهای درحال توسعه ۱۰.۵درصد است که این میزان برای شهرداری‌های کلانشهرهای کشور ۱۲.۴درصد و برای شهرداری‌های کوچک زیر ۵درصد است.
در یک جمله اگر بخواهیم یکی از گلوگاه‌های فساد، زدوبند، رشد ساخت‌وسازهای فاقد استحکام و ناایمن را در شهرهای کشور معرفی کنیم، شاید بتوان گفت متهم ردیف اول پلاسکوها؛ متروپل‌ها و صدها اتفاقات تلخ در شهرهای کشور، همان منابع فسادزایی است که شهرداری‌های کشور برخلاف شهرداری‌های جهان روی آن تمرکز کرده و منابع پایدار را کنار گذاشته‌اند؛ چراکه گفته شد درحالی سهم عوارض نوسازی در منابع شهرداری تهران و دیگر شهرهای کشور که با عنوان «شارژ شهری» هم شناخته می‌شود، ۲.۳درصد است که در شهرداری‌های شهرهای توسعه‌یافته جهان سهم این بخش از درآمدها در منابع شهرداری‌ها ۳۲درصد و در کشورهای درحال توسعه ۱۷درصد است. همچنین سهم عوارض ساخت‌وساز و فروش تراکم درحالی در منابع شهرداری‌های کشور ۴۲ تا ۵۰درصد است که سهم آن در شهرداری‌های جهان نیم تا یک درصد است.
کنترل سفته‌بازی در بازار مسکن به‌دست شهرداری‌ها
آن‌طور که در نمودار پایانی آمده، سهم مالیات در منابع شهردارهای کشورهای عضو سازمان OECD بسته به‌اندازه دولت و بسته به کارکرد شهرداری‌ها در کشورهای مختلف ارقام قابل‌توجهی را شامل می‌شود. برای مثال در کشور سوئد که شهرداری‌ها وظایفی فراتر از شهرداری‌های ایران دارند و برخی خدماتی را که در ایران دستگاه‌های دولتی عرضه می‌کنند آنها پوشش می‌دهند، سهم شهرداری‌ها از کل درآمد مالیاتی سوئد حدود ۳۵.۴درصد است. در ایسلند این میزان ۲۷.۲درصد در دانمارک ۲۶.۷درصد، در فنلاند ۲۲.۷درصد، در ژاپن ۲۲.۷درصد، در لتونی ۱۸.۱درصد، در کره‌جنوبی ۱۶.۶درصد، در ایتالیا ۱۵.۶درصد، در سوئیس ۱۵.۵درصد، در آمریکا ۱۵.۴درصد و در نروژ ۱۵.۳درصد است. در نمودار سهم شهرداری‌های سایر کشورهای عضو سازمان OECD آمده که رقم قابل‌توجهی است. نگاهی به نمودار نشان می‌دهد کشورهایی که در رتبه‌های اول کیفیت زندگی، کیفیت محیط شهری و سایر شاخص‌های رفاهی قرار دارند، منابع شهرداری‌های آنها از مالیات و عوارض نوسازی و شارژ شهری تامین می‌شود. این درحالی است که در ایران این منابع از عوارض ساخت‌وساز تامین می‌شود که در وهله اول باعث کندشدن مراحل ساخت‌وساز در کشور شده و هزینه ساخت‌وساز را برای سازندگان بالا برده و در وهله دوم، گلوگاه فساد، زد و بند، ساخت‌وسازهای بی‌ضابطه و فاقد استحکام شده است.
نکته قابل‌تامل دیگر اینکه، یکی از اهرم‌های دولت‌ها برای مهار سفته‌بازی در بخش مسکن که سهم قابل‌توجهی از درآمدهای مالیاتی اختصاص‌یافته به شهرداری‌ها در کشورهای توسعه‌یافته و درحال توسعه را شامل می‌شود، مالیات سالانه بر املاک است. براساس گزارش سازمان همکاری و توسعه اقتصادی (OECD) مالیات بر املاک در کشورهای عضو این سازمان به‌طور میانگین حدود ۱/۱درصد از کل تولید ناخالص داخلی این کشورها را شامل می‌شود. در انگلیس که بالاترین نرخ مالیات از املاک را دارد، سهم مالیات از GDP این کشور حدود ۳.۲درصد است. در کانادا که رتبه دوم را دارد، سهم مالیات از GDP حدود ۲.۷درصد است. این میزان در آمریکا ۲.۶درصد، در فرانسه ۲.۵درصد، در ژاپن ۲.۱درصد، در نیوزیلند ۱.۹درصد، در ایسلند ۱.۷درصد، در استرالیا ۱.۵درصد، در دانمارک ۱.۴درصد، در بلژیک ۱.۳درصد، در ایتالیا ۱.۲درصد و در کشورهای یونان و لهستان هرکدام ۱/۱درصد است. در مابقی کشورها این میزان بین نیم تا یک‌درصد از GDP را شامل می‌شود. اما در ایران با درنظر گرفتن مجموع درآمدهای دولت و شهرداری‌ها از مالیات بر مستغلات، مالیات بر نقل‌وانتقال سرقفلی و مالیات بر نقل‌وانتقال املاک، کل درآمد این سه بخش در سال۱۳۹۹ حدود ۵هزار و ۸۲۷میلیارد تومان بوده که این میزان سهم ۰.۱۷درصدی از GDP ایران (به قیمت جاری) در سال۱۳۹۹ را شامل می‌شود. این مقدار با این حساب، برای مقایسه کافی است. تصور کنیم، سهم مالیات املاک و مستغلات از GDP انگلیس ۱۸.۸برابر ایران است، در کانادا ۱۵.۹برابر، در آمریکا ۱۵.۳برابر، در فرانسه ۱۴.۷برابر، در ژاپن ۱۲.۴برابر، در نیوزیلند ۱۱.۲برابر و درمجموع کشورهای OECD سهم مالیات از GDP حدود ۶.۵برابر ایران است. حتی این رقم در ترکیه نیز ۲.۶برابر ایران است. نتیجه سپردن درآمد مالیاتی بخش مسکن به شهرداری‌ها در دنیا این بوده که شهرداری‌ها به‌راحتی این نوع درآمد را شناسایی و دریافت می‌کنند؛ چراکه آنها جزئی‌ترین اطلاعات ساخت‌وساز، خانه‌های خالی و مازاد، املاک لوکس و مهم‌تر از همه موجودی مسکن را دارند. این امر درنهایت هم به‌نفع بخش مسکن تمام شده و سفته‌بازی در این بازار را مهار می‌کند و هم شهرداری‌ها را از تعدی به قوانین ساخت‌وساز، زد و بند با سازندگان و... باز می‌دارد.
منبع: فرهیختگان
نظر شما