به گزارش قدس آنلاین، دغدغه مستأجران در فصل جابه‌جایی با افزایش بی‌رویه قیمت اجاره‌هاوگرانی بی‌سابقه مسکن دیگر صاحبخانه شدن را به رویایی دست نیافتنی تبدیل کرده است.

محمدعلی اسفنانی، سخنگوی سازمان تعزیرات حکومتی حداکثر افزایش کرایه مسکن در تهران در مقایسه با سال گذشته را ۲۵درصد، در سایر کلانشهرها ۲۰درصد و سایر شهرها ۱۵درصد اعلام کرده است؛ اما باید دید چقدر چنین تصمیمی محقق خواهد شد. از سویی همین افزایش بی‌رویه باعث شده سیلی از مستأجران به شهرهای اطراف چون کرج گسیل شوند؛ اما ابعاد اجتماعی، روانی و اقتصادی چنین مهاجرت‌هایی چه خواهد بود؟

استاندارد اجاره‌بها چقدر است؟

اجاره‌بهای مسکن در تهران به‌طور میانگین، ۱۰۰درصد سبد هزینه‌ای خانوار برآورد می‌شود؛ درحالی‌که به‌طور استاندارد اجاره‌بها باید حداکثر سهم ۳۰درصدی در سبد هزینه‌ای خانوارها داشته باشد. کاهش توان اجاره‌نشینی بخشی از تجربه روزانه مردم تهران در دهه اخیر بوده و ماه به ماه طبقات درآمدی بیشتری توان سکونت در تهران را از دست داده و مجبور به ترک این شهر و سکونت در حواشی آن شده‌اند.

سال گذشته نقشه‌ای تنظیم شد تا براساس آن توان اجاره‌نشینی در تهران معین شود. این نقشه به این شکل است که با تعیین میزان حقوق یا درآمد در سال ۱۴۰۰، تعیین سهم اجاره‌بها از درآمد ماهانه و تعیین متراژ آپارتمان می‌توانید مناطقی را که در تهران قادر به اجاره مسکن در آن هستید، پیدا کنید. پس از تعیین این موارد در بخش پایانی می‌توانید تغییر توان اجاره‌نشینی در سطح تهران را به تفکیک مناطق ۲۲گانه از بهار۱۳۸۸ به‌صورت فصلی مشاهده کنید؛ مثلا شما با حقوق ۱۰میلیون تومان، درصورتی‌که ۳۰درصد آن را برای اجاره‌بها درنظر بگیرید، با احتساب ۶۰مترمربع متراژ خانه، می‌توانید در منطقه۱۸ و شهرری خانه اجاره کنید؛ درحالی‌که در سال۸۸ می‌توانستید جز منطقه یک، ۲ و ۳، در همه مناطق تهران ساکن شوید.

به‌عبارتی شما با حقوق یک‌میلیون‌و۶۰۰هزار تومان در سال۱۳۸۸ و درنظر گرفتن ۳۰درصد از این مبلغ می‌توانستید جز ۳منطقه شمال تهران در جای‌جای این شهر، خانه اجاره کنید. تقریبا از سال۹۷ است که تغییرات شدت می‌گیرد؛ یعنی از این سال قدرت مالی و اقتصادی خانوار به‌شدت کاهش پیدا می‌کند و اجاره خانه در نیمه شمالی و مرکزی از دست می‌رود و در سال۱۳۹۹، شما با درآمد ۷میلیون‌و۹۰۰هزار تومان هم فقط ۳منطقه ۱۵، ۱۶، ۱۸ و شهرری را برای انتخاب خواهید داشت.

در همین جدول اگر اعداد را کمی تغییر دهید، شاهد اتفاقات دیگری خواهید بود که مبنای تصمیم امروز شما برای اجاره است؛ مثلا با همین حقوق ۱۰میلیون تومان، درصورتی که ۴۰درصد درآمدتان را برای اجاره‌بها درنظر بگیرید، با احتساب ۶۰مترمربع متراژ خانه، می‌توانید علاوه بر منطقه۱۸ و شهرری، منطقه ۱۵ و ۱۶ را هم در میان گزینه‌های اجاره خانه بگنجانید، اما اگر متراژ را کمی بالاتر ببرید یعنی ۷۰ تا ۸۰مترمربع مساحت خانه باشد، باز همان ۲منطقه ابتدایی جزو گزینه‌هایتان خواهد شد.

اما اگر ۵۰درصد حقوق خود را برای اجاره‌بها کنار بگذارید و اگر به همان ۶۰متر قناعت کنید، به جز مناطق ۱ تا ۷ می‌توانید در دیگر مناطق گزینه‌هایی را برای اجاره انتخاب کنید. این یعنی درصورتی قفل منطقه یک برایتان باز خواهد شد که درآمد خود را به ۲۰میلیون تومان رسانده و با همان مساحت ۶۰متر، نیمی از حقوق را برای اجاره مسکن کنار بگذارید.

چنانچه علاقه‌مندید توان اجاره خانه خود را در تهران بسنجید می‌توانید به آدرس https://alitayebi.github.io/maps/rent/ مراجعه کنید و خودتان شاهد تغییرات مالی و اقتصادی در سال‌های گذشته شوید.

موج‌های مهاجرت از تهران

‌اکنون هزینه اجاره‌نشینی برای خانوارهای متوسط تقریبا تا سطح مجموع درآمد زوجین در مناطق متوسط شهری پیشروی کرده است. این هزینه و درآمد باعث شده اجاره‌نشین‌های تهرانی، ‌میهمان ناخوانده استان‌های مجاور چون البرز شوند. به‌نظر می‌رسد متوسط مبلغ اجاره‌بها در مناطق متوسط‌نشین کرج، تقریبا به اندازه نصف مبلغ اجاره آپارتمان در مناطق میانی پایتخت است.

اما با نگاهی به سیر مهاجرت اجاره‌نشین‌ها از تهران مشخص می‌شود که در سال۱۳۹۷ نخستین جهش قیمت مسکن در تهران، مستأجرهای جنوب شهر را روانه حومه ارزان‌قیمت پایتخت کرد. هرچند این گسیل نه برای ادامه اجاره‌نشینی که به قصد خرید خانه در پرند و پردیس بود. این گروه از مستأجران با تکیه بر مبلغ رهن یا ودیعه واحدی که در آن مستأجر بودند و پس‌اندازهای اندک خود، و با کمک‌هزینه‌ای که تا آن زمان در قالب اجاره ماهانه به موجر پرداخت می‌کردند، وام مسکن گرفته و آپارتمانی ارزان‌قیمت در این شهرهای جدید خریدند.

علاوه بر مستأجرهای جنوبی شهر تهران، خانه‌اولی‌ها و سرمایه‌گذاران هم به این جرگه پیوسته و راهی این شهرها شدند؛ اما در سال۱۳۹۹ موج دوم مهاجرت اجاره‌نشین‌ها شکل گرفت. این‌بار مهاجرت از مرکز به حومه بود. مستأجرها، نه در قالب خریدار، بلکه حالا در قالب متقاضی بازار اجاره، به بازار مسکن این شهرها وارد شده بودند.

با تشدید فشارهای اجاره‌نشینی و ادامه جهش در بازار مسکن، تضعیف قدرت خرید و ناتوانی از تامین اجاره‌بهای مسکن، شهرهای جدید یا حومه ارزان‌قیمت پایتخت به‌عنوان مقصد اجاره‌نشینی انتخاب شد. خروج در ۱۴۰۱ اما به‌گونه‌ای دیگر است. موج سوم مهاجرت مستأجرها از تهران به حومه، این‌بار دیگر درون استانی نیست و مقصد مهاجرت‌ها به نزدیک‌ترین حومه استان یعنی کرج تغییر کرده است. حالا تقاضای مسکن اجاره‌ای مستأجران تهرانی در شهر کرج افزایش پیدا کرده است.

چرا کرج مقصد مهاجران شده است؟

گفته می‌شود که در دو موج قبلی، مهاجران عمدتا از بازار مسکن تهران به حومه، خانوارهای کم‌درآمد بودند؛ اما متقاضیان مهاجرت در موج جدید، خانوارهای دهک‌های متوسط هستند. شکل‌گیری موج سوم مهاجرت ملکی مستأجرها از تهران به نزدیک‌ترین حومه استانی سر به سر شدن متوسط درآمد خانوار با میانگین اجاره‌بهای مسکن در تهران است.

متوسط درآمد ماهانه خانوارهای دهک‌های متوسط اقتصادی در تهران هم‌اکنون با لحاظ دو پارامتر مهم با متوسط اجاره‌بهای ماهانه یک واحد مسکونی معمولی ۷۵مترمربعی در پایتخت برابر شده است. هم‌اکنون حداقل حقوق مصوب قانون کار برای سال۱۴۰۱ برای سرپرست یک خانوار ۳نفره معادل ۶میلیون‌و۳۰۰هزار تومان است.

این میزان حقوق درواقع درآمد عمده سرپرستان خانوار مستأجر شهر تهران است. درصورتی‌که زن و شوهر هر دو شاغل باشند، با محاسبه اینکه درآمد ماهانه هر کدام از آنها برابر با ۶میلیون‌و۳۰۰هزار تومان باشد، مجموع حقوق و دستمزد آنها کمتر از ۱۳میلیون تومان خواهد بود؛ درحالی‌که متوسط اجاره‌بهای مسکن ماهانه در مناطق متوسط شهر تهران بین ۱۲میلیون تومان تا ۱۵میلیون تومان است.

با محاسبه این میزان مشاهده می‌شود که هم‌اکنون متوسط درآمد خانوارهای معمولی و مستأجر با میانگین اجاره‌بهای یک واحد مسکونی معمولی ۷۵مترمربعی سر به سر شده است. متوسط اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران در فایل‌های عرضه‌شده به بازار اجاره پایتخت بیش از ۵۰درصد در مقایسه با سال قبل رشد داشته است.

به‌عبارت دیگر هم‌اکنون اجاره‌بهای مسکن برای این گروه از خانوارها به‌طور میانگین، ۱۰۰درصد سبد هزینه‌ای خانوار برآورد می‌شود؛ درحالی‌که به‌طور استاندارد و در شرایط نرمال اجاره‌بها باید حداکثر سهم ۳۰درصدی در سبد هزینه‌ای خانوارها داشته باشد. با رسیدن متوسط اجاره‌بهای مسکن در پایتخت به میانگین درآمد خانوارهای مستأجر در شهر تهران، شکل‌گیری موج سوم مهاجرت ملکی مستأجرها از تهران به حومه رصد می‌شود.

اما عمده این مستأجرها که در طبقات متوسط قرار دارند، تمایلی به مهاجرت به حومه ارزان‌قیمت تهران یعنی شهرهای جدید ندارند و ترجیح می‌دهند مقصد ملکی خود را از شهر تهران به حومه استانی یعنی کرج تغییر دهند، دسترسی نسبتا راحت به مترو، سریع‌ترین و ارزان‌ترین وسیله حمل‌ونقلی تهران به حومه و برعکس، دلیل این اقبال است؛ درحالی‌که هنوز مترو به شهرهای پرند و پردیس نرسیده است. از سوی دیگر امکانات و سرانه‌های شهری و همچنین خدمات شهری در کرج به‌مراتب بیشتر و مطلوب‌تر از شهرهای جدید است.

سیاست‌های جدید برای سقف‌گذاری قیمت

بررسی وضعیت اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران، حومه ارزان(شهرهای جدید پرند و پردیس) و شهر کرج نشان می‌دهد هم‌اکنون متوسط اجاره‌بهای مسکن در شهر کرج حدود یک‌دوم یا نصف متوسط اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران است.

اجاره‌بهای یک واحد مسکونی معمولی ۷۵مترمربعی در مناطق متوسط پایتخت معادل ماهانه ۱۲ تا ۱۵میلیون تومان است. این میزان و برای واحد مشابه در شهر کرج به‌طور متوسط حدود ۶میلیون تومان برآورد می‌شود. مستأجران تهرانی به‌طور متوسط با اختصاص حدود ۵۰درصد از سبد هزینه‌ای خود به اجاره‌بها، در واحدهای استیجاری کرج ساکن می‌شوند.

این در شرایطی است که هم زن و هم شوهر شاغل باشند و حقوق آنها مطابق با قانون کار مصوب برای سال۱۴۰۱ معادل هرکدام ماهانه ۶میلیون‌و۳۰۰هزار تومان پرداخت شود. متوسط اجاره‌بهای ماهانه کل یک واحد مسکونی معمولی ۷۵مترمربعی در شهر جدید پرند هم‌اکنون نزدیک به ۳‌میلیون تومان و در شهر جدید پردیس حول وحوش ۴.۵ تا ۵میلیون تومان است.

طی سه سال اخیر با اعمال سیاست‌های نادرست و شکست‌خورده سقف‌گذاری دستوری نرخ اجاره‌بها، پرداخت وام ودیعه و ایجاد بعضی محدودیت‌ها برای موجران در قبال مستأجرها، نه‌تنها بازار اجاره به نفع مستأجرها تنظیم نشده، بلکه گروه قابل‌توجهی از موجران از عرضه واحدهای خود به بازار اجاره خودداری کرده‌اند.

درواقع این سیاست‌ها اگرچه با نیت و هدف کمک به مستأجرها تصویب و اجرا شده، اما در نهایت به‌دلیل کاهش حجم عرضه مسکن به بازار اجاره، به ضدکارکرد خود تبدیل شده است؛ درحالی‌که دولت می‌توانست از طریق وضع مالیات سالانه بر املاک مسکونی از مسیر افزایش ریسک و ایجاد هزینه برای خالی نگه‌داشتن واحدهای مسکونی، حجم زیادی از آپارتمان‌های آماده عرضه و احتکارشده را به بازار مسکن روانه کند که نخستین اثر آن افزایش عرضه به بازار اجاره و کمک به ساماندهی این بازار است.

منبع: همشهری