به گزارش قدس آنلاین، بر اساس آمار اعلام شده افزایش قیمت مسکن در خرداد امسال در مقایسه با خرداد سال گذشته برای خانوارهای ایرانی نزدیک به ۳۲ درصد و در یک ماه گذشته ۲.۳ درصد بود و طبق اعلام مرکز آمار از شاخص قیمت کالاها و خدمات مصرفی خانوارهای کشور، تورم سالیانه مسکن(دوازده ماهه منتهی به خرداد ۱۴۰۱) کل کشور به ۲۷.۵ درصد رسید.
از طرفی طبق تخمین‌ها حدود ۶۰ درصد نقدینگی خانواده‌ها در شهر تهران و قدری کمتر از این میزان در دیگر شهرها به مسکن اختصاص می‌یابد که رقم بالای محسوب می‌شود.
از زمان روی کار آمدن دولت سیزدهم و پیگیری طرح«نهضت ملی مسکن» گمانه زنی‌ها برای احتمال کاهش نرخ مسکن مطرح است. برخی به کاهش قیمت مسکن امیدوار و برخی دیگر با یادآوری طرح مسکن مهر و مشکلاتی که داشت احتمال کاهش قیمت را دور از ذهن می‌دانند.
به همین منظور طی میزگردی در قدس آنلاین با حضور محمدعلی منصوری، معاون مسکن و ساختمان سازمان راه و شهرسازی خراسان رضوی و رضا احدیان، رئیس انجمن توسعه، سرمایه گذاری و عمران ساختمان خراسان رضوی به بررسی تاثیر این طرح بر احتمال کاهش نرخ مسکن و راهکارهایی که می‌تواند این کاهش نرخ را به دنبال داشته باشد پرداختیم.
قدس: چه عواملی در افزایش قیمت مسکن دخیل هستند و اینکه آیا می‌توان به کاهش نرخ امیدوار بود؟
منصوری: مهمترین عامل در افزایش قیمت مسکن، نرخ تورم عمومی حاکم بر اقتصاد است که از دو جهت بر مقوله مسکن اثر منفی می‌گذارد. اولین موضوع بالا رفتن قیمت مصالح و دومین مقوله اثر افزایشی بر اجاره بهای مسکن است به طوری که طی سال‌های گذشته باوجود تمام اقدامات خوبی که از طرف دولت‌ها و وزارت راه انجام شده، اجاره بهای مسکن به صورت لجام گسیخته افزایش یافته است، به همین دلیل دولت سیزدهم به دنبال راهکاریی است تا قیمت تمام شد مسکن را کاهش دهد.
متاسفانه طی دهه گذشته به خصوص دولت گذشته موضوع عرضه و تقاضا نادید گرفته شد به گونه‌ای که در هشت سال گذشته شاهد کاهش تولید مسکن بودیم و آنچه هم که ساخته می‌شد مربوط به بخش خصوصی بود.
به‌طور کلی چنانچه دنبال یک بسته حمایتی در خصوص مسکن هستیم ابتدا باید آن بسته شامل اقدامات کاهنده نرخ تورم و طرح‌های حمایتی و تولیدی و همچنین موضوع طرح سپرده‌های بانکی به عنوان سومین عامل اثرگذار بر نرخ مسکن باشد.
سپرده‌های بانکی در زمانی که نسبت به سایر فعالیت‌های اقتصادی کشور به خصوص در بخش صنعت ساختمان، بیشتر باشد نقدینگی به طرف سپرده‌های بانکی کشیده و کمتر به سمت ساخت و ساز می‌رود و همین عامل سبب کاهش تولید مسکن و در نتیجه افزایش قیمت‌ها می‌شود.
تامین اجتماعی در قبال نتایج اخذ عوارض ساختمانی پاسخ‌گو باشد
احدیان: عوامل مختلفی در تولید مسکن دخیل هستند. مصالح روز به روز گران‌تر می‌شود، همچنین عوامل درگیر در صنعت ساختمان مانند عوارض سازمان تامین اجتماعی، نظام مهندسی، شهرداری و تاسیسات زیربنایی سال به سال و به‌صورت بی‌رویه گران می‌شوند؛ اگر می‌خواهیم جلوی تورم گرفته شود، دولت باید اعلام کند در هر صنعتی که عوارض اخذ می‌کند تا چهار سال این عوارض گران نمی‌شوند که چنانچه گران نشود در تولید کارخانجات اثر می‌گذارد و تزریق این شوک به بازار اثر مثبت بر عدم گرانی مصالح ساختمانی دارد.
تصمیم گیری جزیره‌ای از دیگر عوامل گرانی مسکن است به طوری که امروز شهرداری‌ها، نظام مهندسی و تامین اجتماعی هر کدام برای خود تصمیم می‌گیرد.
همچنین یکی دیگر از عوامل این گرانی این است که ملاک ارزیابی عملکرد مدیران ما میزان درآمدزایی آنان است و نه میزان اشتغال. درصورتی که برعکس این رویه رخ دهد تورم موجود مرتفع می‌شود.
باید تاکید کرد دولت تنها کاری که می‌تواند انجام دهد این است که زمین رایگان درنظر گیرد و تامین اجتماعی هم ۱۵ درصد سهم خود از پروانه ساخت و ساز را اخذ نکند و عوارض مربوط به شهرداری و تاسیسات هم تا چهار سال تغییر قیمت نداشته باشند در غیراینصورت هیچ اتفاق مثبتی در جهت کاهش قیمت مسکن رخ نخواهد داد و باوجود دادن زمین رایگان توسط دولت برای ساخت مسکن؛ مسکن در هر کجای ایران ساخته شود کمتر از متری ۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان به دست مصرف کننده نمی‌رسد.
سازمان تامین اجتماعی از پروانه ساختمانی ۱۵ درصد دریافت می‌کند این درحالی است که امروز کارها به صورت شرکتی انجام و تمام کارگران بیمه می‌شوند، حال سوال اینجاست که تامین اجتماعی چند نفر را تاکنون بیمه کرده است. از سال ۵۲ تا ۸۹ یک قانون ثابت دراین خصوص وجود داشت و از سال ۸۹ تا ۹۳؛ پنج قانون مصوب شد و از سال ۹۳ تاکنون سازمان تامین اجتماعی اقدام به اخذ این ۱۵ درصد کرده؛ در آن سالی که قانون مصوب شد اعلام کردند که دو میلیون و ۲۰۰ هزار کارگر ساختمانی را بیمه خواهند کرد؛ اما وزیر رفاهی که تا یک ماه پیش بر سر کار بود اعلام کرد چنانچه مجلس طرح ما را مصوب کند می‌توانیم ۷۰۰ هزار کارگر ساختمانی را بیمه کنیم و کسی بررسی نمی‌کند که این ۱۵ درصد کجا رفته است!
بارها به مجلس نامه نوشتیم که ۵۰ سال گذشته را آنالیز می‌کنیم با این شرط که درآمد شما زیاد شود؛ اما راه به جایی نبردیم و این یعنی به بخش خصوصی توجه نمی‌شود.
ایرادات طرح مسکن مهر که سبب اقبال کمتر مردمی شد
قدس: باتوجه به اینکه طی حدود یک دهه گذشته ما شاهد طرح مسکن مهر بودیم که مشکلات فراوانی داشت و همچنان بخش زیادی از آپارتمان‌های آن خالی از سکنه است، آیا می‌توان به اقبال مردمی به طرح نهضت ملی مسکن امید داشت و آیا این طرح می‌تواند گره مسکن را باز کند؟
منصوری: طرح مسکن مهر که در دهه گذشته اجرا شد چند ایراد کلی داشت؛ اول اینکه تلاش شده بود با حداقل قیمت ممکن یک واحد ساخته و تحویل متقاضی شود و همین عامل سبب شد اراضی پیش‌بینی شده کمترین کیفیت از نظر جایگاه امکانات شهری را داشته باشند.
اما در قانون نهضت ملی مسکن سعی شد تاحدوی این نواقص برطرف و یا به حداقل ممکن برسد. در قیمت‌هایی که برآورد شده سعی شده با اعمال نرخ تعدیل سنواتی، قیمت‌های پایه به روز رسانی شوند تا قیمت منطقی لحاظ شود؛ علاوه بر آن برخی آیتم‌ها و مولفه‌ها که در هزینه‌ها موثر هستند در آنان تاثیر داده شده به طور مثال برای هزینه‌های شهرداری ۳۰ درصد تخفیف لحاظ و قرار شد دولت آن را پرداخت کند، همچنین هزینه‌های نظام مهندسی هم ۵۰ درصد تخفیف داده شده که با افزایش ظرفیت مهندسین در طرح سعی شد این امر جبران شود، از طرفی هزینه‌های آماده سازی نیز با مشارکت سازمان ملی زمین و مسکن از طریق تهاتر و ارائه زمین در مقابل کار انجام شده، در حال انجام است.
به هر حال تلاش شد نقیصه‌های طرح مسکن مهر تا حدودی برطرف شود؛ اما نباید انتظار یک طرح کاملا باصرفه از لحاظ محل زندگی و پیش‌بینی تاسیسات کامل را داشته باشیم، زیرا مقوله قیمت تمام شده از عوامل موثر طرح خواهد بود.
دولت سعی کرد با پیش‌بینی واگذاری اراضی رایگان به اجرای طرح و استفاده متقاضیان و آوردن یارانه‌ها به کاهش هزینه تمام شده پروژه کمک کند. همچنین یکی دیگر از نکاتی که برای اصلاح ایرادات طرح مسکن قبلی مورد توجه قرار گفت، طرح‌های پیش‌بینی شده در بخش‌های مورد هدف بازآفرینی شهری است که برای آن سازوکاری از نظر پرداخت مشوق مالی در بخش شهرداری و نظام مهندسی و ودیعه مسکن برای اراضی‌ای که نوسازی می‌شود، پیش بینی شده است.
قدس: تاکنون اقبال مردمی به این طرح چگونه بوده؟
به طور کلی ذهنیت مردم در مورد این پروژه مانند طرح مسکن مهر است و در شهرهایی که به عنون شهرهای متوسط و رو به پایین می‌شناسیم اقبال کمتر؛ اما در شهرهای بزرگ و جدید و شهرهایی که اراضی در نقاط مناسب قرار گرفته، اقبال مردم بیشتر است.
قدس: پس نباید منتظر تحول خاصی در حوزه نرخ مسکن باشیم؟
انتظار تحول از این طرح دور از ذهن نیست و به لحاظ شرایط خاص و اینکه بخش زیادی از متقاضیان دهک‌های یک تا پنج جامعه هستند که عملا امکان پرداخت اجاره بهای مسکن را در شرایط فعلی ندارند و دوم اینکه اگر ما میانگین قیمت تمام شده یک واحد ۸۵ متری را ۶۰۰ میلیون تومان درنظر گیریم، ۴۰۰ میلیون تومان این میزان از محل تسهیلات بانکی پرداخت می‌شود که خود رغبت مردمی را به دنبال دارد، البته تلاش برای انتخاب محل طرح‌ها و اطلاع رسانی درست باید در این راستا انجام شود.
دولت باید ترمزدستی تورم را بکشد
احدیان: نهضت ملی مسکن اقدام مثبتی است که دولت تحقق آن را در دستور کار قرار داده است زیرا هرچه قدر قیمت تمام شده کمتر باشد مردم بیشتری صاحب خانه می‌شوند؛ اما موضوع سر روش اجرای آن است.
متاسفانه به دلیل بالا بودن تورم، قیمت تمام شده برای متقاضیان گران است؛ اما بازهم نسبت به دیگر آپارتمان‌ها نرخ کمتری دارد؛ امروز یک آپارتمان صفر در مشهد کمتر از متری ۱۷ میلیون تومان وجود ندارد؛ اما چنانچه در این طرح مکان‌یابی به درستی انجام و دولت هم زمین رایگان در اختیار قرار دهد یک آپارتمان با نرخ متری ۸ تا ۹ میلیون تومان به دست مردم می‌رسد.
بنابراین ذات کار خوب است؛ اما باید بیشتر کارشناسی شود تا قیمت تمام شده مناسب شود؛ با این روند جواب نمی‌دهد. یک جایی باید ترمز دستی کشیده شود و امروز این ترمز دستی تورم در هر صنعتی، دست دولت است؛ دولت باید جسارت داشته باشد و بگوید مدیری که امروز اشتغال ایجاد می‌کند باید مورد توجه باشد نه مدیری که صرفا درآمدزایی می‌کند.
خبرنگار: فرزانه زراعتی
انتهای پیام/
نظر شما