در این راستا، در شهر مشهد به عنوان یکی از مهمترین شهرهای مذهبی ایران و جهان با بافتی خاص و منحصر به فرد به واسطه وجود مضجع شریف امام هشتم(ع) تلاشهای مختلفی برای حرکت این شهر به سمت شهری توسعه یافته با حفظ بافت و هویت مذهبی، تاریخی و فرهنگی صورت گرفته که بلندمرتبهسازی نیز به عنوان یکی از همان راهکارها مورد توجه قرار داشته است. اکنون دو سالی میشود این سند در حال تغییر و تحول بوده تا به آنچه شایسته و در خور وضعیت شهر مشهد است، با در نظر گرفتن همه جوانب نزدیک شود. گفتوگوی ما با کارشناسان راه و شهرسازی را درباره چگونگی تنظیم و چالشهای موجود در سند میخوانید.
معاون شهرسازی و معماری اداره کل راه و شهرسازی خراسانرضوی درباره روند کار سند بلندمرتبهسازی میگوید: طرح مشاور سند بلندمرتبهسازی برابر نقطهنظراتی که در جلسات کارشناسی وجود داشته، اصلاح شده و نظرات آینده نیز بررسی میشود و اگر نیاز به اصلاح باشد، اعمال خواهد شد.
به گفته محدثه نجفی طبق مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، بلندمرتبه به ساختمانهای هشت سقف و بالاتر یا ۲۷ متر و بالاتر گفته میشود و برای شهرهای بالای ۲۰۰هزار نفر اجازه تهیه طرح بلندمرتبه داده شده است.
وی ادامه میدهد: در مصوبه طرح جامع شهر مشهد در سال ۹۵ بر ضرورت تهیه این سند برای مشهد تأکید و مقرر شد پیرو تصویب طرح جامع، این سند نیز تهیه و به شورای عالی شهرسازی و معماری ارسال شود. در همین راستا تهیه سند بلندمرتبهسازی در دستور کار قرار گرفت.
همه شاخصهای اثرگذار در نظر گرفته شده است
معاون شهرسازی و معماری اداره کل راه و شهرسازی خراسانرضوی به جایگاه ویژه شهر مشهد به خاطر وجود بارگاه مطهر امام رضا(ع) اشاره و تأکید میکند: برای تصویب این سند سعی کردیم نگاهی ویژه و همهجانبه به موضوع بلندمرتبه داشته باشیم و همه شاخصهای تأثیرگذار بر مکانیابی یک ساختمان بلندمرتبه همچون شاخصهای فرهنگی، تاریخی، هویتی، محیط زیستی، ترافیکی و پدافندی تأثیرگذار را شناسایی کردیم.
نجفی با اشاره به رعایت تمام حریمها از جمله حریم گسل و فرودگاه در این سند اضافه میکند: از برایند همه این شاخصها، پهنههایی که قابلیت استقرار ساختمان بلندمرتبه را دارند و محورها یا پهنههایی که نباید در آنها ساختمانهای بلندمرتبه مستقر شود، شناسایی و سعی شد نظرات جامعه نخبگان نیز دریافت شود و با محوریت جهاد دانشگاهی جلساتی با صاحبنظران حوزههای مختلف تأثیرگذار بر این طرح برگزار شد و نظرات آنها به جمعبندی رسید و در راستای غنای سند بلندمرتبهسازی تا حد ممکن در طرح اعمال شد.
وی با بیان اینکه جلسات فراوانی نیز با مسئولان و ادارههای مختلف خدمترسان استانی برای دریافت نقطهنظرات آنها برگزار شد، میگوید: در نهایت سند پیشنهادی طرح بلندمرتبهسازی شهر مشهد که به صورت مشخص در آن پهنهها و محورهایی که قابلیت استقرار بلندمرتبه را دارند، مشخص و آماده شد؛ اما تا زمانی که مصوب نشود، نمیتوان گفت کدام قسمتها شامل بلندمرتبه میشود و کدام قسمتها نمیشود؛ چون ممکن است یک محور یا پهنه پیشنهاد داده شده حذف شود یا برعکس.
به گفته معاون شهرسازی و معماری اداره کل راه و شهرسازی خراسان رضوی در بیشتر مناطق شهر مشهد با توجه به بافت موجود، ساختمانهای میانمرتبه نخست یعنی ۷ تا ۱۱ طبقه و در مناطق کمتری، ساختمانهای ۱۲ تا ۱۶ طبقه به عنوان میانمرتبه دوم پیشبینی شده و ساختمانهای بیشتر از ۱۶طبقه بلندمرتبه محسوب میشوند.
نجفی در پاسخ به پرسشی مبنی بر تعیین تکلیف مناطقی که در گذشته مجوز بلندمرتبهسازی داشتهاند، میافزاید: تنها پهنهای که در شهر مشهد طرح بلندمرتبهسازی مصوب دارد، حوزه جنوبغرب مشهد است که سند بلندمرتبهسازی آن پیش از این به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری رسیده که الان در این سند جدید دوباره آن طرح اعمال شده و اگر برای زمینی طبق طرح بلندمرتبه جنوبغرب، امکان صدور مجوز بلندمرتبه وجود داشته، این حق در این طرح هست.
وی درباره مراحل تصویب سند خاطرنشان میکند: هماکنون این سند در دستور کار کمیسیون ماده ۵ قرار دارد و ماه آینده به این کمیسیون ارائه میشود و در صورت تصویب در کمیسیون ماده ۵ استان، به کارگروه و شورای برنامهریزی و به دنبال آن نیز به شورای عالی شهرسازی و معماری ایران میرود و در صورتی که در این مراحل نیز تصویب و توسط شورای عالی شهرسازی ابلاغ شود، ملاک عمل خواهد بود.
همچنان توسعه پراکنده بلندمرتبه در اقصی نقاط شهر وجود دارد
برای اطلاع از جزئیات کار و آنچه مورد نظر جامعه نخبگانی و شهرسازی است، به سراغ یک کارشناس حوزه شهرسازی رفتیم که طرح و اصلاحات جدید را دیده باشد.
صالح شریفی در این باره میگوید: ممنوعیتهای موجود برای بلندمرتبهسازی در شهر مشهد به وضوح مشخص و تصریح شده که کجاها ممنوع بوده و تغییرات جدیدی در طرح لحاظ شده است.
وی ادامه میدهد: آنچه زیر دست مشاور است و من دیدم، شامل سه سناریو مختلف حداقلی، میانه و حداکثری است که به نظر من در هر سه سناریو، همچنان توسعه پراکنده بلندمرتبه در اقصی نقاط شهر وجود دارد و اینگونه نیست که در جاهای خاصی از شهر با کاربریهای مشخص متمرکز شده باشد. باز هم به هر جای شهر که نگاه کنیم، بلندمرتبه وجود دارد که به پیشنهاد مشاور یا به دلیل نزدیکی به ایستگاه قطارشهری یا به خاطر ادعای وجود حقوق مکتسبه مطرح شده است. درحالی که به نظر میرسد بسیاری از این پروژهها طبق قانون، حقوق مکتسبه ندارند و بدون طی فرایند قانونی برای دریافت مجوز و فقط براساس توافق نهادها یا سازمانهاست که پولی دریافت کرده باشند.
تکرار سیر باطل
وی با بیان اینکه سیر باطل تولید حقوق مکتسبه در طرح جدید بلندمرتبهسازی نیز تکرار شده، میافزاید: به نظر میرسد این سیر باطل تکرار شده تا نقطه اجبار شبهقانونی را ایجاد کند که به نوعی غیرقابل تغییر به نظر برسد و این موضوع را میتوان از ظاهر طرحها تشخیص داد. زمانی که یک نقطه حقوق مکتسبه دارد و در کمیسیون ماده ۵ مصوبه میگیرد، به این معناست که اجازه ساخت بلندمرتبه را دارد. پس از دریافت این مصوبه، شهرداری از سرمایهگذار و مالک پروژه پول میگیرد و میگوید پروانه بلندمرتبه به او خواهد داد؛ اما اتفاقی که الان افتاده این است که شهرداری پیش از آنکه مصوبه کمیسیون ماده ۵ را بگیرد، ابتدا پول را از مالک گرفته و سپس برای دریافت مجوز مراجعه میکند که اگر کمیسیون ماده ۵ موافقت کند، پروانه صادر میشود و کمیسیون مقابل عمل انجام شده قرار گرفته و اگر موافقت نکند، مالک پول را پرداخت کرده و حقوق او ضایع میشود.
کارشناس حوزه شهرسازی میگوید: وقتی صحبت از طرح بلندمرتبهسازی برای مشهد میشود، احتمالاً آسیبی در شهر وجود دارد که میخواهیم با تهیه یک طرح مناسب، این آسیبها را رفع کنیم. به نظر من، یکی از مشکلات اصلی در سالهای اخیر این بوده که به هر جای شهر نگاه کنیم، پروژههای بلندمرتبهای در حال ساخت هستند و گویا هیچ طرح و برنامهریزی مشخصی در راستای تعیین مکانهای مناسب برای ساخت و ساز وجود ندارد. برای رفع این نقیصه، طرح بلندمرتبهسازی را ارائه شده؛ اما طرح فعلی که به کمیسیون ماده ۵ ارائه میشود، همان مشکل قبلی را تکرار میکند و به هیچ وجه موجب متمرکز و ساختارمندشدن و منطقهبندی مناسب برای بلندمرتبه نمیشود.
مالکیت زمینهایی که برای بلندمرتبه تعیین شده، منتشر شود
شریفی درباره راهکار منطقی برای حل مشکل حقوق مکتسبه میافزاید: تیم مشاور و متولی در برخی نقاط پیشنهادهایی برای ایجاد پهنههای بلندمرتبه دارد که مالکیت تعدادی از آنها با مالکیت دارندگان حقوق مکتسبه یکی است. به نظر میرسد در یک تعامل مدیریتی بتوان مالکیت بلندمرتبههایی را که در مناطق ممنوعه پیشنهاد شدهاند؛ به عنوان مثال در پهنههای جنوبغربی حتی به فرض اینکه حقوق مکتسبه هم دارد، به زمینهای دیگری منتقل کرد که آسیب کمتری دارند و نزدیک ارتفاعات نیستند. در این صورت حقوق مکتسبه به رسمیت شناخته شده؛ اما در مکانهای مناسب دیگری تحقق مییابد. اگر حق مکتسبه واقعاً طبق روال قانونی به او داده شده باشد، باید مورد احترام قرار گیرد؛ ولی اگر این حق مکتسبه به صورت غیرقانونی بدست آمده باشد، سرمایهگذار مستندات قانونی محکمی نخواهد داشت.
وی با اشاره به بخشهایی از پهنههای بلندمرتبه که در مناطق جنوبغربی مشهد دارای حقوق مکتسبه است، تأکید میکند: باید دید این حق چگونه بدست آمده است. بنابراین حقوق مکتسبه را باید به دو بخش تقسیم کنیم؛ یکی آنهایی که قانونی و محترم هستند و دیگری آنهایی که از روال غیرقانونی بدست آمدهاند و قابل دفاع نیستند.
کارشناس حوزه شهرسازی درباره نهادها و سازمانهای دولتی و شبهدولتی که روی بخشهایی برای بلندمرتبهسازی تمرکز کردهاند، میگوید: مالکیت زمینهایی که روی آنها بلندمرتبهسازی تعیین شده، باید به وضوح مشخص شود تا از بروز سوءتفاهمها و فساد جلوگیری شود. اگر مشاوران یا اداره کل راه و شهرسازی مالکیت این پهنههای پیشنهادی برای بلندمرتبهسازی را منتشر کنند، میتوان از بسیاری از آسیبها و فسادهای آینده جلوگیری کرد.
هشدار؛ تداوم توسعه پراکنده
به نظر میرسد طرح بلندمرتبهسازی مشهد با وجود برخی اصلاحات، همچنان با چالشهای جدی مواجه است. تمرکز نداشتن بر مکانهای مناسب برای ساخت و ساز و تکرار سیر باطل تولید حقوق مکتسبه و توجه به رویکرد سرمایهداری میتواند به تداوم توسعه پراکنده و بیبرنامه منجر شود. ضروری است نهادهای مسئول با در نظر گرفتن نظرات نخبگان و کارشناسان، به یک برنامهریزی جامع و علمی دست یابند تا ضمن حفظ هویت تاریخی، به نیازهای مدرن شهری برای مشهد پاسخ دهند و از بروز آسیبهای بیشتر جلوگیری کنند.
نظر شما