حالا گویا چالش چند ساله نهادهای حاکمیتی بر سر «نحوه تعیین تکلیف اعتبار مبایعه‌نامه‌های ملکی» سرانجام با مصوبه‌ای در مجمع تشخیص مصلحت نظام، برای دستگاه‌های مرتبط، حل و فصل شده است.
این مجمع برای حل این اختلاف، ماده یک را به‌گونه‌ای تغییر داده و تصویب کرده که «بدون ابطال معاملات فاقد سندرسمی، دعوای مربوط به این معاملات در مراجع قضایی فاقد اعتبار شود».
به این ترتیب، درحالی‌که همه نقل‌وانتقالات ملکی «باید» به ثبت رسمی برسد، اما همچنان «امکان تنظیم مبایعه‌نامه» هم وجود دارد و مالکانی که تاکنون فقط مبایعه‌نامه داشته‌اند، می‌توانند در سامانه‌ای که بعداً راه‌اندازی می‌شود، «درخواست صدور سند رسمی» ارائه دهند.
بر اساس مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام، «سند عادی یا همان مبایعه‌نامه ملکی»، «ابطال» نمی‌شود اما دعاوی مربوط به آن‌ها در مراجع قضایی مسموع نیست و «فاقد اعتبار» است.
البته مجمع تشخیص مصلحت هنوز مفاد دیگر این طرح را به تصویب نهایی نرسانده و طبعاً پس از آنکه کل طرح به تصویب رسید، سازمان ثبت اسناد موظف می‌شود سامانه ثبت الکترونیکی را حداکثر یک‌سال پس‌از تصویب نهایی طرح، ایجاد کند و یک‌سال پس از آن، همه معامله‌گران ملکی در کشور، باید هر نوع نقل و انتقال ملک را در این سامانه ثبت کنند.
تلاش سودجویان
شاهرخ صالحی کرهرودی، حقوقدان و مدرس دانشگاه در گفت‌وگو با قدس با بیان اینکه برخی سودجویان برای انحراف این قانون و تغییر در مفاد آن در مجمع تشخیص مصلحت تلاش می‌کردند، عنوان می‌کند: گسترش دعاوی ناشی از معاملات ثبت نشده در خصوص اموال غیرمنقول بخش زیادی از توان دادگستری‌ها را گرفته و از طرفی مردم هم به واسطه مشکلات ناشی از معاملات عادی در معرض کلاه‌برداری، فروش مال غیر، تصرف عدوانی و دیگر جرایم مرتبط با املاک قرار گرفته و متحمل هزینه‌های زیادی شده‌اند.
این استاد دانشگاه ادامه می‌دهد: در این حالت مردم در بسیاری از اوقات، برای اثبات حق خود، مجبور به مراجعه به دادگاه‌ها هستند تا با اثبات مالکیت، الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست خلع ید و... بتوانند به حق خودشان دست پیدا کنند که موجب می‌شود هزینه و زمان زیادی صرف این دعاوی شود و جبران آن غیرممکن است.
صالحی کرهرودی می‌گوید: هرجا با فساد مواجه هستیم وقتی ریشه آن را جست‌وجو می‌کنیم به یک عدم شفافیت می‌رسیم؛ در حوزه اموال غیرمنقول، نبود شفافیت فرصت کلاه‌برداری را برای بسیاری فراهم کرده است، چنان‌که می‌بینیم اراضی ملی، منابع طبیعی، کوه‌ها، جنگل‌ها و سواحل و یا حتی اراضی اوقافی به دلیل اینکه سند رسمی برای آن‌ها وجود نداشته، مورد هجوم قرار گرفته و زمین‌خواران با مبایعه‌نامه‌های عادی و اسناد عادی، ادعای مالکیت این اراضی را کرده و این اراضی را در قطعات کوچک‌تر به فروش می‌رساندند.
وی وضع ناگوار امروز در حوزه اسناد عادی را که مورد انتقاد رهبر معظم انقلاب هم قرار گرفته، نتیجه این می‌داند که هرکسی به نام خودش اجازه ثبت معامله را پیدا کرده و می‌افزاید: مشاوران املاک برای خودشان قرارداد تنظیم می‌کنند، وزارت راه و شهرسازی سامانه املاک و مستغلات راه‌اندازی و در آن معامله ثبت می‌کند، وزارت صمت سامانه کد رهگیری راه‌اندازی و سند صادر می‌کند، شرکت عمران شهرهای جدید برای واحدهای مسکن مهر دفترچه مالکیت می‌دهد، شرکت‌های تعاونی مسکن، اسناد مربوط به خودشان را دارند و ده‌ها مرجع دیگر که با ثبت معامله و تولید اسناد عادی، شرایط کشور را به این وضع رسانده‌اند، حالا مدعی هستند در قانون جدید باید دستشان باز باشد و به روش فعلی خود ادامه دهند.
منافع عده‌ای سودجو در جریان شفاف شدن معاملات و ضرورت ثبت رسمی املاک به خطر می‌افتد و نگران سنددار شدن همه اراضی هستند؛ سنددار نبودن اراضی و املاک غیرمنقول بستر خوبی برای فرارهای مالیاتی است؛ چراکه به موجب قوانین فعلی، کسی که مجموع اموال غیرمنقولش براساس بودجه سال جاری بیش از ۲۰میلیارد باشد، مشمول مالیات می‌شود.
برخی افراد املاک قولنامه‌ای بسیاری دارند که جایی ثبت نشده و رد و نشانی از آن‌ها وجود ندارد که حتی اگر بیش از ۲۰میلیارد هم باشد هیچ مالیاتی پرداخت نمی‌کنند و اموالشان از هرگونه توقیف و یا بدهی مصون می‌ماند، طبیعی است این افراد از سنددار شدن اموال غیرمنقول استقبال نمی‌کنند و دست به هرکاری خواهند زد که چنین قوانینی تصویب نشود.
ده‌ها سند عادی و قولنامه‌ای در دست مردم
اما وحید جلائی، وکیل دادگستری و مدرس دانشگاه در گفت‌وگو با ما به وجود ده‌ها هزار پرونده با موضوع همین اسناد غیررسمی و ثبت نشده در دادگستری‌های کشور اشاره می‌کند و می‌افزاید: اگر قرار باشد الزامی به سنددار شدن آن‌ها وجود داشته باشد با داشتن معارضان مختلف در این اسناد و اموال این موضوع ممکن است یک به‌هم‌خوردگی در جامعه ایجاد کند.
این حقوقدان با تأکید براینکه افراد ذی‌نفوذ و گروه‌های فشاری وجود دارند که احتمالاً درحال جمع کردن ثروت از این راه هستند، می‌گوید: این افراد زمین‌های بدون سند ثبتی را گرفته قطعه‌بندی می‌کنند و می‌فروشند و این سبب می‌شود ثروت زیادی دراختیار عده‌ای قرار گیرد و حالا این افراد احساس خطر کرده‌اند که اگر قانون الزام به ثبت رسمی معاملات به سرانجام برسد، منافع آن‌ها به خطر می‌افتد.
جلائی با اشاره به آسیب‌های اسناد عادی و ثبت نشده برای شهروندان عنوان می‌کند: وقتی قرار است سندی ثبت شود باید یکسری مراحل و شرایطی را پشت سر بگذاریم؛ در بسیاری از اوقات متوجه می‌شویم در این فرایند این سند یا معارض دارد و یا مشکلی دارد؛ اگر قرار باشد نهضتی راه بیفتد که همه باید بروند اسناد را ثبت کنند، ممکن است یکسری افراد باشند که از بی‌اطلاعی مردم سوءاستفاده و با دادن آگهی و طی مراحل برای ملکی سند دریافت کنند، این وسط تکلیف یک فرد عادی که سوادی نداشته و از مراحل اطلاعی ندارد چه می‌شود؟
وی تأکید می‌کند: در حال حاضر شرایط برابری در جامعه وجود ندارد که همه از آن مطلع باشند؛ وقتی در موضوعی قرار است قانون تصویب شود ممکن است میلیون‌ها نفر اصلاً اطلاعی از آن نداشته باشند؛ این‌گونه، کار بسیار سخت و برای عده‌ای مشکل‌ساز خواهد شد.
وی با اشاره به اینکه مجموع این دلایل موجب شده تاکنون تصویب این قانون به تأخیر بیفتد، می‌افزاید: البته تصویب و اجرای این قانون کار دشواری به نظر می‌رسد و مشکلات آن باید پله پله و با ملاحظات بیشتری حل شود.
نظر شما