زهرا طوسی‌/

«تام اج» طرح تأمین مسکن به روش اجاره است؛ طرحی که وزارتخانه راه و شهرسازی مدعی است برای حمایت از تمامی دهک‌های متوسط و ضعیف جامعه قصد پیگیری آن را دارد.

طبق آنچه محمد اسلامی، وزیر راه گفته است: «شهرداری‌ها باید زمین‌های مناسب را برای ساخت واحدهای مسکونی کوچک در اختیار سازندگان و سرمایه‌گذاران بخش مسکن قرار دهند تا بازار حرفه‌ای اجاره‌داری در بازار مسکن کشور شکل گیرد، اما تاکنون از این ظرفیت استفاده نشده است».

هم اکنون موضوع تخصیص زمین توسط شهرداری‌ها به انبوه‌سازان برای ساخت واحدهای مسکونی کوچک، تصویب و به وزارت کشور ابلاغ شده است. سیاست‌گذار امیدوار است تا زمانی که وزارت راه و شهرسازی زمینه‌های قانونی این امر را فراهم می‌کند وزارت کشور نیز بتواند شهرداری‌ها را به ورود در این بخش تشویق کند.

«تام اِج» ایده‌ای است که در ادامه زنجیره برنامه‌های سیاست‌گذاران بخش مسکن برای تعدیل بازار اجاره کشور و کاهش مشکلات مستأجران ارائه شده است، اما برخی کارشناسان درباره پیامدهای نامطلوب این طرح‌،که به کاهش شاخص تملک در کشور می‌انجامد، هشدار می‌دهند.

فعالان بازار مسکن می‌گویند، در حالی که ایجاد بازار تعهدی مصالح، تکمیل طرح مسکن مهر، جمع‌آوری سرمایه‌های خرد ملی در قالب صندوق‌های تأمین مسکن برای گروه‌های متوسط به پایین درآمدی و رفع معضل سکونتگاه‌های غیررسمی و بافت‌های فرسوده، به عنوان مهم‌ترین برنامه‌های دولت در زمینه مسکن در حال پیگیری است، سیاست‌گذار با افزودن عناوین دیگری به طرح‌های نیمه تمام قبلی راه به جایی نمی‌برد.

20 طرح برای مسکن در 6 سال

فرهاد بیضایی، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار ما می‌گوید، در 6 سال اخیر نزدیک به 20 طرح در حوزه مسکن توسط سیاست‌گذار ارائه شده است.

وی با اشاره به اینکه به‌طور مرتب نام‌های گوناگونی به‌عنوان طرح‌های مسکنی ازسوی دست‌اندرکاران رسانه‌ای شده اما هیچ کدام به نتیجه ملموسی نرسیده، تأکید می‌کند: برخی از این طرح‌ها ناموفق رها شده، برخی نتوانسته‌اند در قالب اجرایی در بیایند و برخی نیز در حد پایلوت اتفاق افتاده که به نظر می‌رسد به خاطر نبود شناخت طراحان و متولیان از حوزه مسکن بوده است.

سیاست‌های تولید و عرضه به حاشیه رفتند

وی با اشاره به طرح‌های مسکن امید، مسکن اجتماعی، طرح‌های تولید مسکن ذیل طرح جامع مسکن، صندوق پس‌انداز مسکن یکم، صندوق زمین و ساختمان، بازار رهن ثانویه، طرح بازآفرینی شهری و اجرای بلوکی بافت فرسوده، به عنوان برخی از برنامه‌هایی که در سال‌های اخیر ارائه شده، عنوان می‌کند: حال پرسش اصلی این است که کدام یک از این طرح‌ها اجرا شده؟ این در حالی است که متولی فعلی حوزه مسکن برخی ریل‌گذاری‌هایی خوبی را که در دولت گذشته نیز اتفاق افتاده بود، کنار زد و استدلالی برای اینکه چرا آن‌ها را ادامه نداد هم ارائه نکرد و سیاست‌های جدید خودش را دنبال کرد؛ به این ترتیب تاکنون بیش از 20 برنامه را در حوزه مسکن ارائه داده است. در این بین بیشترین سرمایه‌گذاری را برای راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن یکم گذاشت، اما این طرح نیز شکست خورده محسوب می‌شود و قیمت اوراق آن روز به روز کمتر می‌شود. طرح‌هایی مانند بازار رهن ثانویه و مسکن اجتماعی هم که از مرز حرف فراتر نرفتند و سیاست‌های تولید و عرضه هم کاملاً به حاشیه رفتند.

تولید مسکن تقریباً به 40 درصد ظرفیت خود رسیده است

این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: تولید مسکن تقریبا به 40 درصد ظرفیت خود رسیده است؛ در این شرایط بدون اینکه واکاوی شود چرا طرح‌های پیشین به ثمر ننشسته‌اند، مجدد طرح‌های دیگری با نام‌های «تام فاز» طرح تأمین مسکن به روش فروش اقساطی زمین، «تام کاد» طرح تأمین مسکن کارکنان دولت و «تام اج» طرح تأمین مسکن به روش اجاره مطرح شده که بیشتر به ادبیات‌سازی در بازار مسکن شبیه است تا طرح‌هایی که بتوان آن‌ها را اجرا کرد.

بازگشت سرمایه در حوزه اجاره‌داری بین 7 تا 8 درصد

وی با تأکید بر اینکه حل مشکل مسکن، نیازمند تأمین زمین و مصالح و وضع و اجرای سیاست‌های درست در زمینه تأمین مالی است، تصریح کرد: متولی مسکن بر شکل‌گیری بازار اجاره تأکید دارد که این مسئله از چند جهت شکست خورده است؛ نخست اینکه نرخ اجاره در کشور ما پایین است؛ بازگشت سرمایه در حوزه اجاره‌داری در بالاترین حالت بین 7 تا 8 درصد است، یعنی اگر یک میلیارد تومان در بازار اجاره سرمایه‌گذاری کنید، در نهایت 70 میلیون تومان سود خواهید کرد که این موضوع انگیزه سرمایه‌گذاری در این بخش را کاهش می‌دهد.

بانک‌ها؛ بزرگ‌ترین مالکانی که حاضر به اجاره‌داری نیستند

وی با اشاره به اینکه سرمایه‌گذار در حوزه مسکن بیشتر دنبال افزایش قیمت مسکن است و دنبال اجاره واحدها نیست، می‌افزاید: بخش خصوصی انگیزه‌ای برای اینکه در این بخش سرمایه‌گذاری کند ندارد؛ در کشور ما هم افراد بیشتر به این خاطر وارد این حوزه می‌شوند که فردا از افزایش قیمت این واحدها منتفع شوند. گاهی پیشنهاد می‌شود که دولت برای ترغیب بخش خصوصی به انبوه‌ساز یارانه بدهد که چنین چیزی به خاطر نبود منابع لازم، ممکن نیست. اکنون بانک‌ها که بزرگ‌ترین مالکان مسکن در کشور هستند، حاضر نیستند واحدهایشان را در بازار اجاره عرضه کنند، چون از این مسیر پول درخور توجهی دستشان را نمی‌گیرد. آن‌ها ترجیح می‌دهند این واحدها را به عنوان پشتوانه دارایی‌هایشان نگه دارند و بتوانند به واسطه آن خلق پول کنند تا اینکه درگیر فرایند اجاره‌داری و کش و قوس‌های آن شوند.

شاخص تملک به جای اجاره در کشور باید افزایش پیدا کند

بیضایی تأکید می‌کند: در اتحادیه اروپا کشورهای مهاجرفرست علاقه‌مند به رشد شاخص تملک هستند و اینکه مردم مسکن ملکی داشته باشند، در عوض کشورهایی مهاجرپذیر مثل فرانسه و حوزه اسکاندیناوی یا انگلستان، بیشتر تمایل به رشد شاخص استیجار هستند و این میزان تقریباً به 50 درصد از بازار مسکنشان می‌رسد؛ با توجه به اینکه ما کشوری مهاجرفرست هستیم، باید برای افزایش شاخص تملک از ابزارهای اقتصادی مثل مالکیت استفاده کنیم. در حال حاضر شاخص تملک واحد مسکونی توسط خانوارها در کشور ما در کمترین حالت ممکن قرار دارد؛ این عدد در خانوارهای شهری تقریباً 50 درصد برآورد می‌شود؛ باید گفت کمتر از این به لحاظ منفعت اجتماعی اصلاً به صلاح نیست و ما نباید سیاستی را برای تقویت اجاره در پیش بگیریم که این شاخص پایین‌تر هم بیاید؛ چه بسا همه سیاست‌ها باید به سمت رشد شاخص تملک حرکت کند.

وی درباره اینکه شهرداری‌ها باید به مسکن اجاره‌ای زمین اختصاص دهند، می‌افزاید: وزارت راه و شهرسازی و سازمان ملی زمین و مسکن در مقیاس کشوری زمین‌های بیشتری از شهرداری‌ها در اختیار دارد، ولی اگر اراده ای باشد، بهتر است این زمین‌ها برای ساخت مسکن ملکی به انبوه ساز و درنهایت مردم داده شود نه مسکن اجاره ای.

در شهرهای بزرگ زمین مازاد وجود ندارد

دکتر مهدی سلطان محمدی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار می‌گوید که سیاست‌گذار بخش مسکن قبلاً هم قرار بود بخشی از زمین‌هایی را که واگذار می‌شود برای مسکن اجاره‌ای تخصیص بدهد، ولی هیچ‌گاه این امر عملیاتی نشد. هم اکنون نیز در بین طرح‌هایی که وزارت مسکن اعلام کرده، این موضوع خیلی پررنگ نشده و به نظر می‌رسد اراده‌ای برای عملیاتی شدن آن نیست، چون وزارتخانه انرژی خود را بیشتر بر طرح‌های خانه‌دار شدن کارمندان و دیگر طرح‌ها گذاشته است.

سلطان محمدی توضیح می‌دهد: باید توجه داشت که درشهرهای بزرگ که مسئله اجاره‌نشینی مطرح است، زمین مازادی وجود ندارد که توسط سازمان‌های دولتی و شهرداری عرضه شود. در حال حاضر هزینه تملیک یکی از بزرگ‌ترین رقم‌هایی است که شهرداری‌ها باید سالانه بپردازند. آن‌ها باید برای اجرای پروژه‌های عمرانی مد نظر مبالغ سنگین و هنگفتی حتی خیلی بیشتر از هزینه خود طرح پرداخت کنند، بنابراین اینکه املاک مازادی دارد که می‌تواند برای این موضوع اختصاص دهد عملاً صحت ندارد.

گاهی اقداماتی را انجام می‌دهند که بیشتر جنبه نمایشی دارد؛ باید گفت در مقیاس وسیع چنین طرح‌هایی قابلیت اجرا ندارد.