افزایش قیمت در اقتصاد باید صاحب منطق و توجیه باشد، این در حالی است که در حوزه اجاره بهای مسکن نیز اغلب مستأجران با رشد منطقی نرخ اجاره‌بها مشکلی ندارند، اما اینکه قیمت رهن و اجاره بخواهد به یکباره از تناسب‌های اقتصادی خارج شود، فاقد توجیه و منطق است، از این‌رو شائبه دستکاری بزرگ در بازار مسکن و اجاره‌بها موضوعیت پیدا می‌کند، دقیقاً همان اتفاقی که در اواسط دهه ۸۰ در دولت نهم رخ داد.
توطئه‌ای که در دهه ۰۸ خنثی شد
به گفته مصطفی قلی خسروی، یکی از مقامات اتحادیه مشاوران املاک در اواسط دهه ۸۰ دقیقاً بعد از انتخابات دولت نهم پول هنگفتی قصد ورود به بازار مسکن داشت، به طوری که تمامی املاک فایل‌شده برای فروش به یکباره مشتری پیدا کرد و حتی عده‌ای به دنبال خرید خانه‌های نیمه‌ساز در تهران هم بودند.
هر چند بر اساس اظهارات وی توطئه مذکور با اطلاع و هوشیاری مقامات امنیتی خنثی شد، اما به نظر می‌رسید جریان سیاسی رقیب دولت قصد داشت از طریق ایجاد هرج و مرج در بازار مسکن و اجاره، دولت وقت را در نظر مردم ناتوان و ناکارآمد جلوه دهد تا زمینه تک‌دوره‌ای شدنش را فراهم آورد، زیرا مسکن سنگین‌ترین هزینه را در بین کالاهای موجود در سبد خانوار به خود اختصاص می‌دهد.
نکته قابل‌توجه آن است که در ابتدای دهه ۸۰ بانک‌های خصوصی و بانک‌های خصوصی خانوادگی پا به میدان اقتصاد ایران گذاشتند و از این حیث جریان‌های سیاسی دولت نهم در واقع در بانک‌های خصوصی سنگر گرفته‌بودند و توانایی ایجاد نوسان در بازارها را داشتند.
آیا توطئه‌ای در کار است
حال که یکسال از آغاز به کار دولت سیزدهم نگذشته‌است، به نظر می‌رسد میزان افزایش اجاره‌بها از منطق اقتصادی پیروی نمی‌کند، زیرا در شرایطی که بازار مسکن در یکسال گذشته در رکود بوده‌است و نرخ مسکن نیز در این مدت در نهایت همگام با تورم عمومی رشد داشته‌است، به یکباره اجاره‌ها ۱۰۰ تا ۴۰۰ درصد رشد کرده‌است، به طوری که اجاره‌نشین‌ها بسیار شوکه شده‌اند و به بیان عامیانه به چه کنم چه کنم، افتاده‌اند.
آیا افزایش نرخ مسکن و اجاره‌بها واقعی است
اینکه مبلغ رهن، چند درصد قیمت خانه است، به چندین عامل بستگی دارد. منطقه و محله‌ای که واحد مسکونی در آن واقع شده‌است، متراژ واحد، چند سال ساخت بودن آن، امکانات واحد و عواملی از این دست، تعیین‌کننده مبلغ رهن یا اجاره آپارتمان هستند.
با این حال، فرمول عمومی رهن کامل یک واحد مسکونی، عبارت است از یک چهارم الی یک هفتم قیمت واحد، اما مشکل اینجاست که امروز بازار مسکن در وضعیت قیمتگذاری بی‌ضابطه و هرج و مرج به سر می‌برد، به طوری که دیگر منطقی برای نرخگذاری وجود ندارد.
مشکل تولید نیست، توزیع است
برخی معتقدند که در سال‌های گذشته مسکن چندانی ساخته‌نشده و بازار با کمبود مسکن برای اجاره رو به رو است و به همین جهت با رشد ناشی از برتری شدید تقاضا بر عرضه اجاره رو به رو هستیم، اما سخنان یک کارشناس اقتصادی پرده از یک دستکاری بزرگ در نرخ مسکن کشور برمی‌دارد که دقیقاً همین دستکاری به انفجار نرخ‌ها در بازار مسکن منجر شده‌است.
یک کارشناس اقتصادی در گفت‌وگویی در رسانه ملی بانک‌های خصوصی را نقطه کانونی سوداگری و افزایش نرخ مسکن با ابزار معاملات مکرر مسکن بین بانک و شرکت‌های تابعه و وابسته بانک معرفی می‌کند و می‌گوید: بازار مسکن درگیر تقاضاهای سوداگرانه است و سردمداران این تقاضاها نیز بانک‌ها به ویژه بانک‌های خصوصی هستند.
وضعیت بحرانی است
پروین‌پور، کارشناس مسکن می‌افزاید: وضعیت بحرانی است. قیمت ملک به میزانی که اجاره‌بها افزایش پیدا کرده، بالا نرفته‌است؛ به این دلیل که با افزایش قیمت ملک، برخی از افراد از حضور در بازار ملک محروم شده و فشار از بازار خرید و فروش به بازار اجاره منتقل می‌شود. بنابراین، فشار تقاضا باعث بالارفتن غیرمنطقی نرخ اجاره می‌شود. حاکمیت نیز دنباله‌روی بازار است و تاکنون (از ۴۰ سال پیش تاکنون) سیاستگذاری جدی در این خصوص اتخاذ نکرده‌است. شاخص تراکم خانوار بر واحد مسکونی در سال ۱۳۵۵، برابر با ۱۶/۱ بوده، اما در سال ۱۳۹۵، برابر با ۰۶/۱ بوده‌است. اصلی‌ترین مشکل در حوزه مسکن، ناعادلانه بودن توزیع مسکن است و نه کمبود تولید.
پرده‌برداری از کانون ایجاد آشفتگی در بازار مسکن و اجاره
پروین‌پور می‌گوید: متأسفانه سامانه املاک و اسکان هنوز به طور کامل راه‌اندازی نشده‌است و اطلاعات داده‌شده به سازمان امور مالیاتی در رابطه با خانه‌های خالی نیز اطلاعات صحیح و کاملی نیست. بنابراین، دولت هنوز در بازار مسکن اشراف اطلاعاتی ندارد، اما واقعیت آن است که بازار مسکن درگیر تقاضاهای سوداگرانه است. سردمداران این تقاضاها نیز بانک‌ها به خصوص بانک‌های خصوصی‌اند. این‌ها هستند که با وارد کردن هزاران میلیارد پول به بازار مسکن باعث آشفتگی و به‌هم‌ریختگی بازار می‌شوند. هیچ صحبتی در دولت و مجلس در خصوص عملکرد بانک‌ها نمی‌شود.
این کارشناس اقتصادی با بیان این پرسش که چرا از نقش بانک‌ها در ایجاد آشفتگی قیمت در بازار مسکن و اجاره‌بها حرفی به میان نمی‌آید، می‌افزاید: بانک‌ها به ویژه بانک‌های خصوصی با هزاران میلیارد تومان پول بازار مسکن را به هم می‌ریزند.
هر چند کارشناس مذکور به بیان عامیانه توجه افکار عمومی را در حوزه سفته‌بازی در بازار مسکن به بانک‌های خصوصی جلب می‌کند، اما به نظر می‌رسد منظور وی از بانک‌های خصوصی عموماً بانک‌های خصوصی خانوادگی، چون گردشگری، خاورمیانه، ایران زمین و سامان باشد.
متأسفانه برخی از این بانک‌ها گاهی یک ملک را چندین بار بین شرکت‌های تابعه بانک دست به دست می‌کنند تا اینکه در نهایت قیمت مسکن در مدت کوتاهی در یک منطقه صددرصد رشد می‌کند.
تذکر به بانک‌های خصوصی
البته باید این مورد را هم عنوان کرد شاید بانک‌های خصوصی متوجه نباشند که از ناحیه معاملات مکرر بانک و شرکت‌های تابعه روی مسکن چه آثار سوئی متوجه اشخاص فاقد مسکن و اجاره‌نشین‌ها می‌شود و صرفاً این اقدام را با هدف افزایش ارزش املاک بانک جهت بالانس ترازنامه انجام دهند، اما بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی، وزارت اقتصاد و دارایی، مجلس و نهادهای نظارتی باید رفتارهای سرمایه‌گذاری بانک‌های خصوصی و به ویژه خصوصی خانوادگی را تحت رصد داشته باشد تا سوداگری در بخش زمین و ساختمان ممنوع شود.
در ادامه باید گفت پیش از این قرار بود شبکه بانکی در بعد مدیریت و بدنه از اشخاص دو تابعیتی پاکسازی شود، زیرا خدای نکرده اگر نفوذی در سیستم بانکی صورت بگیرد به سادگی می‌توانند زحمات خدوم‌ترین دولت‌ها را جهت اصلاحات اقتصادی خنثی و ناکارآمد کنند، از این‌رو بسیار مهم است که فراتر از بخش سیستم پولی اقتصاد ایران، نظام مالی و سیاستگذاری اقتصادی از اشخاص دو تابعیتی پاکسازی شود تا بدین واسطه شاهد اصلاحات اساسی و کارآمد در اقتصاد ایران باشیم.
در نهایت، با توجه به اینکه اقتصاد ایران با گذشت ۱۵ تا ۲۰ سال از زمان خصوصی‌سازی بانک‌ها همچنان دولتی است و بخش خصوصی نیز همچنان سهمی از اقتصاد ندارد، باید تحقیق و تفحصی از بانک‌ها انجام گیرد تا مشخص شود در این ۲۰ سال چه کرده‌اند و اگر در این بررسی مشخص شد که سرمایه‌گذاری‌های آن‌ها عامل نوسان در بازار مسکن بوده‌است، تمامی دارایی‌های ملکی آن‌ها در کمترین زمان واگذار و این بانک‌ها نیز با بانک‌هایی، چون رفاه یا توسعه تعاون ادغام شوند.
منبع: روزنامه جوان
نظر شما