قوانین متعددی در بازار خرید زمین وجود دارد که عدم آشنایی با هر کدام از آن ها می تواند مشکلات گوناگونی را پیش روی شما ایجاد کند. به طور کلی به دلیل وجود کلاهبرداران متعدد در حوزه خرید و فروش ملک و مشکلات متعدد و بدون بازگشتی که در این زمینه وجود دارد، تمامی افراد طی معامله می بایست به حق و حقوق خود واقف بوده و از اعتماد نابه جا خودداری نمایند. فراموش نکنید که ناآگاهی از قوانین و مقررات موجود در خرید ملک و زمین می تواند ضرر های جبران ناپذیر به همراه داشته باشد و حاصل عمر زندگی را به آسانی برباد دهد. در ادامه این مقاله با ما همراه باشید تا شما را با مهم ترین نکات حقوقی در ارتباط با خرید زمین راهنمایی کنیم.

آشنایی با مهم ترین نکات حقوقی پیش از خرید زمین
پیش از هر کاری می بایست مجوز های وکالت فروشنده از نهاد یا شخص حقوقی را بررسی کند و مطمئن شوید که تمامی اطلاعات موجود در مجوز مربوطه صحت دارد. توجه داشته باشید که یک سری از زمین های قابل فروش همواره دچار مشکلاتی هستند و از همین رو پیش از خرید آن ها باید زمین مشخص شده توسط نهاد های قضایی بررسی شوند.

 از جمله زمین هایی که همواره دچار مشکلات گوناگون هستند می توان زمین های اشاره کرد که توسط دادگاه های انقلاب مصادره شده اند و توسط دستگاه های مختلف اداره می شوند. که از جمله آن ها می توان به بنیاد شهید، بنیاد مستضعفان، کمیته امداد، ستاد اجرایی فرمان امام و ... اشاره کرد.

علاوه بر این ممکن است زمین مورد نظر درون طرح تفضیلی قرار گرفته باشد. بنابر این پیش از خرید از مشمول نبودن طرح تفضیلی زمین مطمئن شوید. زمین های کشاورزی نیز گاها دچار مشکلاتی هستند چرا که هیچگونه سند رسمی نداشته و سند آن ها به شکل محلی و سنتی نوشته شده است. از همین رو بررسی صحت این گونه سند ها نیز الزامی است.

نکته های مرتبط با نوشتن قولنامه
اشتباه نکنید. قولنامه همان سند ملک نیست بلکه تنها یک کاغذ ساده بوده و به هیچ عنوان جزو اسناد رسمی زمین شناخته نمی شود. اسناد رسمی به اسنادی گفته می شود که توسط دولت و نهاد های قضایی تائید شده و به ثبت رسیده باشند. در حقیقت قولنامه توسط افراد تنظیم شده و فاقد اعتبار رسمی است.

بنابر این زمانی که قصد انعقاد قولنامه را دارید می بایست موارد و نکات حقوقی را رعایت کنید تا در آینده بتوان از بروز هر گونه مشکل جلوگیری کرد. از همین رو سند زمین را پیش از انعقاد قولنامه بررسی کرده و کد رهگیری آن را دریافت کنید.

قولنامه می بایست دارای سه نسخه باشد که پس از پایان معامله یک نسخه به خریدار، یک نسخه به فروشنده و یک نسخه به بنگاه داده می شود.

اما به چه دلیلی قولنامه میان طرفین تنظیم می شود؟ در قولنامه می توان شرایط معامله را تنظیم کرده و تمامی مراحل را با ذکر جزییات در آن یادداشت نمود. منظور از کد رهگیری، شماره کدی است که پس از انعقاد قولنامه و خرید و فروش زمین به طرفین داده می شود تا بدین ترتیب امکان کلاهبرداری وجود نداشته باشد. یعنی زمانی که قرار است یک زمین به چند نفر فروخته شود، افراد از این موضوع باخبر خواهند شد. توجه داشته باشید در صورت رد و بدل شدن هر گونه چک در معامله، می بایست شماره سریال، مبلغ و نام دو طرف در چک به ثبت برسد.

پیشگیری از بروز کلاهبرداری هنگام خرید زمین
امروزه شاهد تعداد بسیار بالایی از پرونده های کلاهبرداری زمین هستیم که به طرز باورنکردنی اغلب آن ها مربوط به مشاوران املاک است. برخلاف تصور عموم مردم که با خیالی آسوده تمامی مراحل و روند خرید زمین مورد نظر خود را به مشاوران املاک می سپارند، مشاوران املاک می توانند به آسانی مشتری را گول زده و میزان بالایی سود ببرند. در حقیقت شاید باور این موضوع که مشاوران املاک با ظاهری آراسته همان کلاهبرداران سرمایه شما هستند کمی سخت باشد. بنگاه های بسیار زیادی در سطح شهر وجود دارد که تنها در مدت کمی فعالیت خود را آغاز کرده اند و اهدافی جدا از راهنمایی افراد و ایجاد یک معامله خرید و فروش زمین و ملک دارند.

از همین رو قبل از هر چیزی از مشاور املاک و بنگاه ملکی که خواهان مشاوره و راهنمایی از آن ها هستید، اطمینان حاصل نمایید. مشاوران املاک می بایست دارای مجوز اتحادیه مشاورین املاک بوده و عملکرد بالایی داشته باشند. از همین رو پیشنهاد می کنیم به سراغ بنگاه های املاکی بروید که مدت زمان زیادی از فعالیت آن ها می گذرد و اعتماد مردم را جذب کرده اند.

علاوه بر این اطمینان از صحت هویت فروشنده هنگام معامله بسیار ضروری است. مدارک شناسایی فرد را کاملا چک کرده و هیچگونه تعارفی در این زمینه نداشته باشید. چنانچه فرد وکالت بلاعزل از شخص دیگری دارد، می بایست مدارک مرتبط را از دفترخانه مرتبط استعلام بگیرید.

مهم ترین نکات پیش از خرید زمین
· تاییدیه کد پستی ده رقمی زمین نیز از اداره پست دریافت نمایید

· عدم قبول مستندات معامله که به صورت دستی نوشته شده است

· مستندات معامله می بایست در برگه های مخصوص اتحادیه پرینت گرفته شده و دارای کد رهگیری باشند

· مبایعه نامه می بایست دارای هولوگرام اتحادیه و اطلاعات بنگاه باشد

· کد رهگیری زمین می بایست توسط سامانه ثبت معاملات و املاک ایران بررسی و چک شود

· آدرس و مشخصات واقعی زمین را با اطلاعات موجود در سند مقایسه نمایید

· حق کمیسیون بنگاه دار را از سایت اتحادیه مشاوران املاک بدست آورید

· در صورت عدم حضور فروشنده در زمان تعیین شده می بایست گواهی حضور خود و عدم حضور فروشنده را از سردفتر دفترخانه دریافت کنید

· چنانچه مورد معامله از طریق ارث به فروشنده رسیده باشد می بایست  گواهی انحصار وراثت را دریافت و بررسی کرده و مدرک برابر اصل آن و همچنین تصفیه حساب مالیات بر ارث را از فروشنده دریافت کنید

· هنگام خرید زمین از ممنوع المعامله نبودن مشتری مطمئن گردید