به گزارش قدس آنلاین، بازار مسکن به عنوان یکی از پرارزش‌ترین و مهم‌ترین بازارهای موجود در اقتصاد ایران که تنها گردش مالی ساخت و تولید نیم‌میلیون مسکن در این بازار در سال چیزی حدود ۴۰۰هزارمیلیارد تومان باید باشد، هنوز از سازوکار مشخص و شفافی برای نرخ‌گذاری در حوزه خریدوفروش و اجاره پیروی نمی‌کند، از این رو این شائبه در بین افکار عمومی شکل گرفته است که بازار مذکور تحت نفوذ صنف مشاوران املاک، صاحبان خانه‌های خالی و سرمایه‌گذاران سرمایه‌ای می‌باشد و نیاز به ساماندهی این بازار است چراکه ۴۰ تا ۵۰ درصد از مردم ایران در حوزه خرید مسکن مصرفی و اجاره با مشکل جدی مواجه هستند.
بازار زمین و ساختمان با کاربری مسکونی در اقتصاد ایران آنقدر از فقر سیاستگذاری صحیح رنج می‌برد که قیمت در این حوزه دیگر تناسبی با درآمد بسیاری از مردم در ایران ندارد، از این رو گفته می‌شود بازار مسکن تحت نفوذ متقاضیان سرمایه‌ای قرار گرفته است و این اشخاص هستند که در حقیقت بر اساس انتظارات سودآوری خود را از میزان سرمایه‌گذاری انجام گرفته در بازار مسکن نرخ‌ها تعیین می‌کنند.
با نگاه فوق دیگر فرقی نمی‌کند قیمت تمام‌شده زمین و ساختمان به شکل حقیقی در چه وضعیتی قرار دارد، زیرا سرمایه‌گذار در این حوزه صرفاً در پی سودآوری خود به میزان بهره متعارف یا به میزان بهره بازارهای رقیبی، چون ارز، طلا، خودرو و سکه است، مثال تاریخی این موضوع مربوط به سال‌های اخیر است که بازارهایی، چون سهام و ارز با رشد نرخ مواجه شد و بازار مسکن با وجودی که در شرایط کرونایی در رکود به سر می‌برد، به یک باره با رشد شدید قیمت‌ها مواجه شد و نکته جالب آنکه بازارهای رقیب مذکور با افت قیمت‌ها مواجه شد، ولی قیمت مسکن دیگر فراموش کرد اصلاح نرخ بدهد.
در واقع بازار مسکن به هر بهانه‌ای با رشد قیمت مواجه می‌شود و وقتی آن بهانه همانند ریزش بازار سهام و ارز و طلا و سکه با افت قیمت‌ها از بین می‌رود، این بازار با اصلاح همراه نمی‌شود، از این رو برای همگان مشخص شده است که بازار مسکن در اقتصاد ایران به ویژه در پایتخت در حوزه نرخ‌گذاری با مشکل اساسی سفته‌بازی روبه‌رو است.
در این بین افزایش درآمد فعالان صنف مشاور املاک همزمان با رشد ثمن معامله مسکن، شرایطی ایجاد کرده است که ده‌هاهزار کارگزار مشاوران املاک در صف افزایش نرخ‌ها فعالیت کنند، نکته جالب‌تر آنکه صاحبان مجوز مشاوران املاک طی یکی‌دو سال اخیر همانند کارگزاری‌های بورسی، استیشن‌هایی را در اختیار بازاریابان قرار داده‌اند تا به این واسطه بتوانند میزان معاملات خریدوفروش مسکن را افزایش دهند؛ اما تعداد معاملات با شرایط نرمال بازار مسکن نشان می‌دهد با وجود سرمایه‌گذاری صنف مشاوران املاک در حوزه بازاریابی و تبلیغات، تعداد معاملات رشد نداشته، بلکه قیمت‌ها به شکل تأمل‌برانگیزی رشد کرده است، البته در بین مشاوران املاک مانند هر صنف دیگری خوب و بد هست، ولی حقیقت امر آن است که مشاوران املاک‌ها نیز هزینه دارند و برای ارتقای درآمد خواستار پیشرفت هستند.
اما متأسفانه از آنجا که درآمد آن‌ها وابسته به ثمن معامله زمین و ساختمان با انواع کاربری و اجاره است، طبیعتاً در صف فعالان حوزه افزایش نرخ‌ها در بازار مسکن قرار می‌گیرند، از این رو باید گفت بازار مسکن در اقتصاد ایران، دارای بورسی غیرمتشکل است که کارگزاران زیادی تحت عنوان بنگاه‌های مشاور املاک، مجاز و غیرمجاز در آن فعالیت می‌کنند.
متأسفانه آنطور که باید عملاً این بورس صاحب رگلاتور و سیاستگذار و تنظیم‌کننده فعالان این حوزه نیست، به همین جهت کار به جایی رسیده است که بازار اجاره که پیش از این صرفاً به شکل سالانه نرخ‌گذاری می‌شد و یک بار در سال افزایش نرخ را تجربه می‌کرد، حالا دو بار در سال با رشد نرخ قابل ملاحظه مواجه می‌شود و این زنگ خطری برای بازار مسکن است، زیرا به نظر می‌رسد تقابلی با سفته‌بازان در حوزه مسکن صورت نمی‌گیرد و افزایش نرخ مسکن می‌تواند با رشد ماهانه و حتی هفتگی همراه شود.
اگر نگاهی به بازار مسکن بیندازیم، می‌بینیم که در بازار مسکن تهران که چندمیلیون واحد مسکونی در آن وجود دارد و گفته می‌شود تعداد خانه‌های خالی این شهر حدود ۵۰۰ هزار واحد مسکونی است، میزان معاملات مسکن شهر تهران در ماه تنها چیزی حدود ۱۰ هزار معامله است، این تعداد معامله عملاً زنگ هشداری برای رکود جدی در بازار مسکن به شمار می‌آید و شاید دلیل این مورد که بخش خصوصی با احتیاط بیشتری در بازار ساخت‌وساز سرمایه‌گذاری می‌کند، همین مورد باشد که متقاضیان مؤثر مصرفی در بازار با ضعف شدید مالی روبه‌رو هستند و فروش خانه‌های نوساز در حجم بالا به این سادگی‌ها نیست.
هر چقدر که بازار خریدوفروش مسکن و سرمایه‌گذاری جدید برای ساخت مسکن در تنگنا قرار می‌گیرد، فشار بر بازار اجاره تشدید می‌شود و به تعبیر برخی مشاوران املاک، عده‌ای از مالکان خشم خود را از وضعیت کنونی بازار مسکن و همچنین اوضاع تورمی اقتصاد بر سر اجاره‌نشین‌ها خالی می‌کنند.
اما سخن بر سر این موضوع است که تشکل و صنف مشاوران املاک به عنوان تشکلی که کارگزاری خریدوفروش و اجاره و تبلیغات و بازاریابی را در بازار مسکن و اجاره بر عهده دارد، کجای بازار مسکن ایستاده و اقداماتش در جهت کنترل تورم و تعادل در بازار مسکن است یا اینکه در زمین تشنج هر چه بیشتر در بازار مسکن بازی می‌کنند.
واقعاً کنترلی روی بازار مسکن و اجاره مسکن نیست
طی سال‌های اخیر که بازار سهام با رشد مواجه شد و شاخص کل بورس اوراق بهادار تهران رکورد ۲ میلیون واحد را زد، ذی‌نفعان رشد نرخ در بازار مسکن که خود را از قافله جذب سرمایه و رکوردشکنی نرخ‌ها عقب دیدند، از طریق صنف بنگاه مشاوران املاک روی تبلیغات و بازاریابی در بازار حقیقی و مجازی(پلت‌فرم‌های خریدوفروش و اجاره مسکن) سرمایه‌گذاری قابل ملاحظه‌ای انجام دادند، به طوری که نرخ مسکن رشد شدیدی کرد و به رغم اصلاح بازارهای بورس و ارز و طلا، اما مسکن اصلاح نرخ نخورد.
از آنجا که املاک زیادی در سبد دارایی بنگاه‌های بزرگ مانند بانک‌ها، بیمه‌هایی، چون سازمان تأمین اجتماعی، شهرداری‌ها و هلدینگ‌های ساختمان‌سازی وجود دارد، رشد ارزش این دارایی‌ها انگیزه‌ای شده است تا روی معاملات مکرر املاک بین برخی اشخاص حقوقی املاک و شرکت‌های وابسته فعالیت انجام گیرد.
شرکت‌ها و صنف‌های فعال در حوزه تولید مصالح و خدمات فنی- مهندسی ساختمانی وقتی بازار ساخت و تولید مسکن را در رکود می‌بینند، فعالیت‌شان را روی افزایش نرخ‌ها برای رشد سودآوری متمرکز می‌کنند که این اقدام عملاً ارزش جایگزینی مسکن را با رشد مواجه می‌کند و توجیهی می‌شود برای ثبات نرخ‌های رشدیافته مسکن بر اثر سفته‌بازی‌ها.
همچنین از آنجا که شهرداری‌ها بخشی از هزینه‌های خود را از حوزه ساخت‌وساز و تغییر کاربری و تعمیرات مسکن به دست می‌آورند، عملاً این هزینه‌ها نیز روی رشد نرخ مسکن اثر می‌گذارد. همان طور که می‌دانیم شرکت‌ها و هلدینگ‌های ساخت و تولید مسکن زیادی با سهامداری دولتی، خصولتی، تعاونی و خصوصی در کشور وجود دارند که رگلاتوری این بخش‌ها را کنترل نمی‌کند تا روی افزایش تولید مسکن مورد تقاضای مصرفی بازار متمرکز شوند، از این رو این سرمایه‌ها توسط اشخاصی هدایت می‌شوند که سودشان را در رشد ساختمان‌های موجود در سبد دارایی هلدینگ می‌بینند، حال آنکه کلی زمین هم در سبد دارایی دارند.
متأسفانه عده‌ای سودجو بدون فکر کردن به مصالح ملی و وضعیت اقتصادی اشخاص فاقد مسکن و مستأجر و ساکنان در خانه‌های فرسوده و ناایمن در برابر زلزله و حوادث غیرمترقبه اسیر این نگاه هستند که تولید مسکن هر چقدر کمتر باشد، ارزش واحدهای مسکونی موجودی بازار با رشد بیشتری مواجه می‌شود و به سود صاحبان خانه‌های خالی و کم‌استفاده می‌باشد، این در حالی است که این نگاه منفعت‌طلبانه سم حوزه سیاستگذاری مسکن است.
معافیت‌های مالیاتی رفتارها و سرمایه‌گذاری‌های غیرمولد موجب شده است بخش زیادی از سرمایه در کشور در حوزه زمین و ساختمان دپو شود، زیرا اقتصاد ایران به شکل سنتی گرفتار بیماری مزمن تورم عمومی دو رقمی و بیماری هلندی در اقتصاد است، از این رو بنگاه‌هایی مانند بانک‌ها، بیمه‌ها، خودروسازها و قطعه‌سازها کلی دارایی ملکی در ترازنامه دپو کرده‌اند تا دارایی خود را در برابر کاهش ارزش ریال و تورم عمومی بیمه کنند.
از سوی دیگر نظام تأمین مالی اقتصاد، یعنی بانک‌ها خود درگیر دارایی‌های سمی مرتبط با حوزه زمین و ساختمان هستند که بی‌شک برای این بخش‌ها تورم هر چه بیشتر حوزه مسکن مطلوب است، زیرا ترازنامه آن‌ها با این رخداد تقویت می‌شود، از این رو امکان دارد در حوزه تأمین مالی ساخت‌وساز مسکن کوتاهی کنند و در برابر طرح‌های ملی ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی سنگ‌اندازی هم بکنند، در چنین شرایطی باید با ابزارهای سیاستگذاری رفتار بخش اقتصاد برای تنظیم‌گری بازار مسکن تنظیم شود.
واقعیت امر آن است که سیاستگذاری تخصصی حوزه زمین و ساختمان رها شده است، به طوری که به جای ساخت مسکن مورد نیاز مصرف بازار، سرمایه‌ها به سمت دپوی زمین و ساختمان در ترازنامه یا ساخت خانه‌های لوکس با کاربری سرمایه‌ای هدایت می‌شود، حال آنکه عمده درآمد اشخاص حقیقی در طول زندگی صرف تهیه یک مسکن می‌شود که با این وضعیت رشد دوران دسترسی و خرید یک واحد مسکونی در کشور امکان دارد در سال‌های آتی خرید مسکن برای طبقاتی از جامعه در طول حیات به طور کل امکانپذیر نباشد.
منبع: جوان آنلاین
نظر شما