این در حالی است که چندی پیش نیز اساس‌نامه صندوق برای اجرا به دستگاه‌های مربوط ابلاغ شد و بدین ترتیب دستگاه‌ها موظف شدند درخصوص تأمین اعتبار صندوق از طریق منابع پیش‌بینی‌شده اقدام کنند. در گفت‌وگو با فرشید ایلاتی، کارشناس حوزه مسکن به بررسی کارکرد و تأثیرات صندوق ملی مسکن بر بازار مسکن و الگوهای مصرف منابع آن پرداخته‌ایم.

تأثیرات صندوق ملی مسکن بر حوزه مسکن چیست؟ و الگوهای مصرف منابع موجود در صندوق چگونه است؟
صندوق ملی مسکن اقدام بسیار خوبی در حوزه مسکن محسوب می‌شود که در قانون جهش تولید مسکن نیز به آن اشاره ‌شده است. صندوق ملی مسکن به‌عنوان تسهیلگر حوزه مسکن، اگر به‌درستی اجرا شود بسیاری از مشکلات فعلی مرتبط با تأمین مالی حل خواهد شد. همچنین منابع خوبی همچون منابع فروش املاک مازاد دولتی، واگذاری زمین‌های دولتی، درآمدهای مالیاتی مسکن و سایر درآمدها برای آن در نظر گرفته‌ شده است که باید در صندوق تجمیع شود. علاوه بر این‌ها، کمک‌های خیران مسکن‌ساز و بودجه‌های دولتی که بناست به حوزه مسکن اختصاص یابد، به صندوق واریز خواهد شد.درباره مصارف هم باید گفت این صندوق دو مدل مصرف دارد که مرتبط با یارانه سود تسهیلات است. یک مدل آن وام مسکن روستایی است، بدین‌صورت دولت به بانک‌هایی که وام ۱۸درصد پرداخت می‌کنند، ۵درصد وام مسکن روستایی می‌دهد و مابه‌التفاوت ۱۳درصد آن قرار است توسط صندوق ملی مسکن تأمین مالی شود. درواقع با این اقدام، صندوق مابه‌التفاوت را به نمایندگی از دولت واریز خواهد کرد. مدل دیگر این است که ما ساختار بازار ثانویه رهن را ایجاد کنیم. بدین ترتیب اگر صندوق به این سمت حرکت کند ما می‌توانیم شاهد تحول جدیدی در بازار مسکن باشیم. باید بازار ثانویه وام‌های رهنی در بورس تشکیل شود و منابع موجود در صندوق به جای اینکه به یارانه سوخت تخصیص یابد، به‌عنوان مشوق سرمایه‌گذاری در اختیار خریداران اوراق ام‌بی‌اس مسکن یا اوراق رهن ثانویه قرار بگیرد. در صورت انجام این اقدام، عملاً افرادی که این وام‌های ۱۸درصدی را خریداری و سرمایه‌گذاری می‌کنند، دولت نیز ۱۳ درصد به‌عنوان یارانه در مسکن روستایی پرداخت می‌کند؛ بنابراین حتی اگر نصف رقم ۱۳درصد یعنی ۶/۵ درصد نیز به وام‌های ۱۸ درصدی اضافه شود، در این صورت کسانی که سرمایه‌گذاری می‌کنند و اوراق می‌خرند، سود ۲۵درصدی آن‌هم به‌صورت درآمد ثابت و ماهیانه خواهند داشت. همچنین ازآنجایی‌که برداشت اقساط آن ماهیانه بوده، بی‌شک می‌تواند مورد استقبال صندوق‌های درآمد ثابت قرار گیرد تا اوراقی خریداری شوند که ۲۵درصد سود سالیانه دارد و بالاتر از میانگین سود بانکی سپرده‌هاست و به‌صورت ماهیانه تجمیع می‌شود.
اگر صندوق به این سمت حرکت کند، بازار رهن ثانویه که در سال‌های گذشته به دلیل نبود چنین صندوقی و سازوکار مالی آن، شکل نمی‌گرفت، در کشور فعالیت خواهد داشت. اگر این موضوع عملیاتی شود بانک‌ها می‌توانند منابع جدیدی را در اختیار مسکن قرار دهند، بدین معنا که می‌توانند وام‌های پرداختی را به‌روز کرده و وارد بازار رهن کنند. همچنین این منابع جدید می‌تواند دوباره تخصیص یابد و در اختیار بانک قرار گیرد و بدین ترتیب چرخه تولید و عرضه وام‌های مسکن را شاهد باشیم. به نظر می‌رسد اگر صندوق ملی مسکن با همین دو رویکرد منابع خود را متمرکز کند، می‌توانیم فصل جدیدی را در حوزه بازار مسکن ایران داشته باشیم.

آیا صندوق می‌تواند جدای از سیاست‌گذاری در حوزه مسکن، اقدام‌های حمایتی نیز داشته باشد؟
صندوق ملی مسکن یک صندوق حمایتی نیست، بلکه صندوقی است که درصدد است به سیاست‌گذاری در حوزه مسکن کمک کند. همچنین این صندوق جایگاهی در عرصه تسهیلات‌دهی نداشته است، بنابراین در چنین شرایطی اگر بتوانیم یارانه سود را به‌صورت معکوسی که گفته شد یعنی به‌عنوان مشوق سرمایه‌گذاری در اختیار خریداران وام‌های رهنی قرار دهیم، بی‌تردید فصل جدیدی خواهد بود که تاکنون در بازار مسکن کشور رخ نداده است. درواقع این موضوع همیشه به‌صورت وام‌های یارانه‌ای یا وام‌های ارزان وجود داشته و همین موجب شده بود تا بانک‌ها استقبال چندانی نشان ندهند. در حوزه مالیات‌ها، به نظر می‌رسد اگر دولت این مالیات‌ها را به‌درستی شناسایی و دریافت کند، منابع خوبی در اختیار صندوق قرار می‌گیرد و اگر این منابع به‌خوبی هزینه و مصرف شود، می‌تواند به‌عنوان کاتالیزور در بازار مسکن عمل کند و موجب رونق تولید و عرضه مسکن شود.

چه اقدام‌هایی در حوزه تأمین مالی می‌توان انجام داد تا در کنار صندوق ملی مسکن به حل مسائل حوزه مسکن کمک کند؟
موضوع مهم در حوزه تأمین نظام مالی، مسئله زمین است. متأسفانه بخش عمده‌ای از زمین‌ها تحت عنوان جهاد کشاورزی یا منابع طبیعی در کشور حبس شده است. باید زمین‌ها با سرعت بالایی در اختیار مردم قرار گیرد، بدین ترتیب اگر بتوان فقط یک درصد از منابع طبیعی را به بحث مسکن اختصاص داد، مشکل تأمین زمین و معضل مسکن رفع خواهد شد. کشور نه‌تنها از نظر حفظ و مدیریت منابع طبیعی مشکل دارد، بلکه از منظر بهره‌برداری، فسادها و زمین‌خواری‌ها نیز دچار مشکل است. این در حالی است که یک‌سری ممنوعیت‌ها و محدودیت‌های خودساخته نیز به‌صورت خودکار ایجاد شده است و بر اثر آن، عموم مردم نمی‌توانند از زمین‌های موجود بهره ببرند، اما افراد فاسد این زمین‌ها را تصاحب و قطعه‌قطعه کرده و به فروش می‌رسانند. بنابراین اگر بتوان منابع طبیعی را آزاد کرد تا در بخش کشاورزی و نیز سکونت در اختیار مردم قرار گیرد، در این صورت می‌توان مسکن را از وضعیت فعلی نجات داد. مباحث توسعه‌ای و عرضه زمین را هم می‌توان از طریق زمین‌هایی که در اختیار وزارت جهاد است رفع کرد. وزارت جهاد و دولت مکلف شده‌اند یک‌میلیون هکتار زمین به طرح نهضت ملی مسکن اختصاص دهند، درحالی‌که عددی که چندی قبل گفته شد تنها ۲۵۰ هزار هکتار است.

خبرنگار: مینا افرازه