به گزارش قدس آنلاین، سهولت در انعقاد قراردادها، درگیر نشدن با بروکراسی اداری، هزینه ناچیز انعقاد قرارداد، دور زدن قوانین ارث‌ومیراث، فرار مالیاتی، زمین‌خواری و تصرف غیرقانونی زمین و ملک و... باعث شده هرساله به تعداد کسانی که با اسناد عادی و قولنامه به عقد قرارداد می‌پرداختند، افزوده شود. در همین راستا در سال ۱۳۹۵ مجلس شورای اسلامی درصدد برآمد که با الهام از تجربه کشورهای دیگر اعتبار اسناد عادی و قولنامه را از میان بردارد  و در نهایت پس از کش و قوس های فراوان  طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول  در سال ۱۳۹۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید؛ لیکن پس از طرح ایراداتی از جانب شورای نگهبان و اصلاح مصوبه در مجلس، نهایتاً این طرح در سال ۱۴۰۱ برای تعیین تکلیف نهایی به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شده است. مطابق مصوبه مزبور، پس از گذشت مهلت­هایی که در این طرح پیش­بینی شده است، معاملات مرتبط با اموال غیرمنقول باید به صورت رسمی ثبت شوند و در صورت عدم ثبت رسمی معاملات و انجام آنها به صورت عادی، ضمانت اجرای بطلان معامله در نظر گرفته شده است.

مصلحت قطعی اعتبارزدایی از اسناد عادی

طولانی شدن روند بررسی این طرح موجب ایجاد مفاسد بزرگ و بی ثباتی های کلان در اقتصاد کشور شده است و این روند باعث شد امروز رهبر انقلاب در دیدار با ارکان قوه قضائیه، معاملات غیر رسمی اموال غیر منقول را از منشاءهای بزرگ فساد بخوانند و تاکید کنند که:« باید از اینگونه معاملات سلب اعتبار شود و اگر هم از دیدگاه شورای نگهبان به مصوبه مجلس ایرادی هست، مصلحت قطعی کشور و نظام، تصویب نهایی این قانون است».  بنابراین در این گزارش به دنبال پاسخ به این سؤال هستیم که اولاً رواج معاملات غیررسمی اموال غیرمنقول چه فسادهایی را به دنبال داشته است و ثانیاً تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چگونه می تواند جلوی این مفاسد را بگیرد و چرا مصلحت قطعی کشور است؟

۲.۵ برابر مساحت کشور بحرین و قطر؛ زمین خواری کشف شده در کشور!

با توجه به اینکه اسناد عادی از نظر حقوقی معتبر و قانونی است، افرادی که مبادرت به تصرف اراضی دولتی، عمومی یا منابع طبیعی می­نمایند، این امکان را دارند که اراضی متصرفی را با سند عادی به دیگران فروخته و یا پس از تغییر کاربری و ایجاد ابـنیه یا غرس اشجار، اقدام به نقل وانتقال آنها به غیر نمایند. علاوه بر این با توجه به فقدان بانک اطلاعاتی و سابقه ثبت معاملات در معاملات غیررسمی، امکان ردیابی زمین­خوار اصلی و اولیه بسیار دشوار و تا حدودی غیرممکن است .طبق اظهارنظر قائم‌مقام وزیر راه و شهرسازی، در سال ۹۵، حدود ۳۲۸ هزار هکتار از اراضی ملی به ارزش ۹۷ هزار میلیارد تومان که به تصرف زمین‌خواران درآمده بود، رفع تصرف شد  که این رقم معادل ۲.۵ برابر مساحت کشورهای قطر و بحرین روی‌هم است.  این‌ها فقط کشف‌شده‌ها هستند، مواردی نیز هستند که قوه قضائیه نتوانسته آن‌ها را شناسایی کند. همچنین در سال ۹۸ غلامحسین اسماعیلی، سخنگوی قوه قضائیه نیز در نشست خبری خود در مهرماه اعلام کرد؛ در ۶ ماهه نخست سال ۹۸ تنها در ۲۰ استان به میزان ۱۱ هزار میلیارد تومان از اراضی ملی رفع تصرف شده است.

اعتبار اسناد عادی یکی از علل تجاوز به اراضی ملی است!

تزلزل مالکیت دولت و اشخاص بر اراضی و املاک یکی از آثار مخرب اعتباردهی به اسناد عادی در معامالت اموال غیرمنقول، تزلزل حقوق مالکیت می­باشد. ذبیح‌ا... خدائیان رئیس سازمان ثبت ‌اسناد و املاک کشور  یکی از علل تجاوز به اراضی ملی و منابع طبیعی و تفکیک و قطعه‌بندی اراضی کشاورزی و فروش آن‌ها که تبدیل به ویلاهای غیرمجاز می‌شود، را سند عادی می داند. وی معتقد است معمولاً افراد سودجو زمین‌ها را قطعه‌بندی کرده و با سند عادی مالکیت آن را منتقل می‌کنند؛ و بعد هم دور از چشم متولیان یا براثر بی‌توجهی متولیان ساخت‌وساز شروع می‌شود. حالا ما مواجه می‌شویم با ده‌ها ویلایی که ساخته‌شده و دستگاه قضایی باید حکم صادر کند. درصورتی‌که اگر سند عادی اعتبار نداشته باشد و در جامعه رونق نداشته باشد، مردم به خودشان اجازه نمی‌دهند چنین زمین‌هایی خریداری کنند.

رواج پولشویی در لباس اسناد عادی قولنامه ای!

متأسفانه یکی از علل پول‌شویی در جامعه اسناد عادی (قولنامه‌ای) است. افرادی هستند که میلیاردها تومان از راه نامشروع مانند قاچاق مواد مخدر، قاچاق کالا و ارز به دست آورده‌اند. این افراد برای اینکه این پول‌ها را وارد چرخه اقتصادی کنند. املاکی را با اسناد عادی خریداری کرده و چند دست این‌ها را خریدوفروش می‌کنند و درنهایت هم آن پول را وارد چرخه اقتصادی می‌کنند. اگر اسناد عادی نباشد راه این‌ها بسته می‌شود.

سیاست گذاری دولت با چشم های بسته!

آمارها نشان می دهد که حدود ۷۰ درصد از تقاضای مسکن در کشور، تقاضای سرمایه ای و سوداگری است و بهترین روش برای جلوگیری از سوداگری  در حوزه مسکن، دریافت مالیات بر عایدی سرمایه  است. اجرای این  قانون زمانی می‌تواند تحقق پیدا کند که  الزام به ثبت سند اسناد عادی تصویب شود. وقتی ثبت سند رسمی و قیمت خرید و فروش به صورت شفاف مشخص شود، مالیات‌ستانی هم به درستی صورت می‌گیرد. یکی از راه‌های دور زدن قانون مالیات بر عایدی تعویق انداختن فروش (احتکار زمین یا مسکن) و یا تأخیر در تنظیم است که یکی از راهکارهای آن تشدید مجازات‌های تعیین‌شده و امکان رصد دقیق تراکنش‌های خریدار و فروشنده است. از سوی دیگر هرگونه سیاست­گذاری دولت برای اعطای یارانه یا اخذ مالیات مستلزم داشتن اطلاعات کامل از دارایی ها و اموال افراد از جمله زمین و دارایی است و نداشتن این اطلاعات منجر می شود دولت با چشم های بسته تصمیم گیری کند و عدالت مالیاتی محقق نشود و افرادی مانند کارمندان دولت که در بستر رسمی فعالیت دارند مالیات خودشان را پرداخت کنند اما افراد دیگری با توسل به روش­های مختلف دور زدن قانون و استفاده از اعتبار اسناد عادی و قولنامه ای بتوانند از مالیاتی که صرف بودجه دولت می شوند فرار کنند.