به گزارش قدس آنلاین، به طوری که بر پایه آمار سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور، تورم این حوزه در فروردین امسال در شهر تهران ۹/۲۲درصد گزارش شده است؛ رقمی که تقریباً به اندازه نیمی از تورم ۲/۴۵درصدی اجاره‌بها و ۵/۵۵درصدی عمومی کشور ارزیابی می‌شود.
برخی ناظران بازار معتقدند علاوه بر تدابیر مالیاتی دولت در حوزه خانه‌های خالی و عایدی سرمایه، نبود قدرت خرید در متقاضیان واقعی و جامعه مستأجران و شاید طرح «ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها» بر حوزه مسکن و آرامش نسبی آن تأثیرگذار بوده و اگر بازار با همین فرمان پیش برود، دست‌کم در نیمه نخست سال خبری از التهاب در این حوزه نیست.
با مسعود فراهانی، کارشناس مسکن در این خصوص گفت‌وگو کردیم که آیا این رکود و آرامش می‌تواند مقدمه‌ای برای تقویت قدرت چانه‌زنی و خرید خانه از سوی مستأجران و متقاضیان واقعی مسکن باشد و علاوه بر طرح جدید ساماندهی حوزه مسکن که نگاهی بلندمدت به بازار مسکن دارد و وضع جریمه‌های مالیاتی برای بانک‌هایی که در اعطای تسهیلات این حوزه کم‌کاری می‌کنند، دولت در کوتاه‌مدت چطور می‌تواند، بانی تسریع روند خانه‌دار شدن متقاضیان واقعی در شرایط فعلی اقتصاد باشد؟
آقای فراهانی! بازار مسکن آرام و به تعبیر دقیق‌تر، راکد شده است. از دلایل این رکود بگویید و اینکه آیا تداوم این آرامش و کم شدن حضور سوداگران می‌تواند در ماه‌های آینده، متقاضیان واقعی را نسبت به خانه‌دار شدن امیدوار کند؟
یکی از دلایل کاهش معاملات و رکود بازار در مقطع زمانی فعلی این است که قیمت مسکن ملکی با پس‌انداز مصرف‌کنندگان واقعی به‌ویژه در کلانشهرها از جمله تهران تناسبی ندارد و این خانوارها عمدتاً مناطق حاشیه‌ای شهر را برای خرید مدنظر دارند و در داخل شهر تنها گروه‌هایی می‌توانند مسکن ملکی بخرند که نه از محل پس‌انداز خود بلکه از کمک‌های خانوادگی بهره می‌برند. نگاهی به کل کشور هم نشان می‌دهد پس‌انداز دهک‌های یکم تا ششم، تقریباً منفی است که این آمار بدان معنی است که هزینه‌های این خانوارها از درآمدشان بیشتر است و بخش زیادی از هزینه‌های معیشت را از محل استقراض تأمین می‌کنند. اگر از میان این خانوارها گروهی به نام مستأجران را جدا کنیم، در سبد هزینه‌ای‌شان پرداخت اجاره‌بها هم جای دارد. با این نگاه در کل کشور ۶ دهک نه تنها امکان پس‌انداز ندارند و با استقراض زندگی می‌کنند، بلکه امکان خرید مسکن ملکی هم ندارند و این در حالی است که سهم اجاره در سبد هزینه خانوارها افزایش جدی داشته است.
در تهران ۷۰ درصد از خانوارها «بیش از ۳۰درصد درآمدشان» را صرف اجاره می‌کنند و در کل کشور دوره انتظار برای مالک شدن برای بسیاری از خانوارها به قدری طولانی شده که در عمل داشتن مسکن ملکی غیرممکن شده است. نگاهی به شرایط تسهیلات مسکن هم نشان می‌دهد عملاً خانوارهایی که پس‌انداز دارند، می‌توانند از این تسهیلات بهره ببرند.
سال گذشته سقف این تسهیلات یک میلیارد تومان با اقساط ۲۱ میلیون تومانی بود. در شهری مانند تهران خانوار دست‌کم باید ۲میلیارد تومان پس‌انداز داشته باشد تا با وام یک میلیارد تومانی بتواند یک واحد مسکونی کوچک بخرد و بر این اساس، شرایط اعطای وام از پرداخت آن خیلی مهم‌تر است، اما دولت روی این «شرایط» مانور نمی‌دهد. این تسهیلات البته در گذشته هم هیچ‌گاه برای طبقات کم‌درآمد، مفید واقع نمی‌شدند و درنهایت تنها بدیل خانوارهای کم درآمد در شرایط فعلی اقتصاد کشور، سکونت استیجاری است که در فضایی بی‌ثبات و افزایشی سرسام‌آور و روزافزون سیر می‌کند ضمن اینکه از نظر حقوقی هیچ ثباتی ندارد. بر این اساس تصور می‌کنم امروز چه سیاست‌گذاران و چه رسانه‌ها به جای پرداختن به سیاست مسکن ملکی روی سکونت استیجاری و بهبود بازار اجاره کار کنند.
بر اساس اصل ۳۱ قانون اساسی «داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است و دولت موظف است با رعایت اولویت برای آن‌ها که نیازمندترند به‌خصوص روستانشینان و کارگران، زمینه اجرای این اصل را فراهم کند». به این ترتیب چنین وظیفه‌ای از حاکمیت و دولت‌ها هیچ‌گاه برداشته نمی‌شود و این پرسش مطرح است که علاوه بر برنامه‌های بلندمدت و رصد عملکرد بانک‌ها برای تسهیلات‌دهی روان‌تر، در کوتاه‌مدت، چطور باید هزینه مسکن را برای اقشار آسیب‌پذیر متعادل کرد؟
بی‌شک برخی سیاست‌ها ازجمله نهضت ملی مسکن برای اجرا و نتیجه‌بخشی به زمان زیادی نیاز دارند، اما دولت برخی سیاست‌ها را می‌تواند بلافاصله اجرا کند که در این میان می‌توان به دو سیاست عمده اشاره کرد: نخست کنترل اجاره‌بها که در دیگر کشورها هم به راحتی در حال اجراست و دیگری افزایش ثبات سکونتی مستأجران از طریق سخت کردن فرایند تخلیه و محدود کردن راه‌های مجاز تخلیه مستأجران. به تعبیری دیگر قراردادهای اجاره باید مانند دوران کرونا خود به خود تمدید شوند، چراکه امروز شرایط بازار مسکن نه‌تنها بهتر از دوران کرونا نیست، بلکه به مراتب بدتر شده است. دولت ادعا می‌کند طی چند سال می‌خواهد ۵میلیون واحد مسکونی به بازار عرضه کند. اگر به این وعده ایمان دارد در این دوره پنج ساله سیاست تمدید خودکار قراردادها را اجرایی کند.
مگر می‌توان موجر را مجبور به پذیرش این شرایط کرد به‌ویژه وقتی هزینه‌های معیشتی برای مالکان هم تحت تأثیر تورم عمومی نزدیک به ۵۰درصدی کشور، افزایش یافته است؟
پژوهش‌ها نشان می‌دهد درآمد موجرهای تهرانی از محل اجاره‌بها از ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۱ به میزان ۷۰ تا ۸۰درصد افزایش یافته است و بر این اساس خانوارهای مستأجر در سراسر کشور، فشار اصلی ناشی از تورم را متحمل می‌شوند. این رقم فقط در مورد «درآمد» موجران است و اگر «ثروت» را هم اضافه کنیم به خوبی درمی‌یابیم که موج‌های تورمی برای دارندگان دارایی، ثروت‌آفرینی کرده، چراکه موجر کسی است که دست‌کم دو خانه دارد یکی را اجاره داده و از یکی برای سکونت خود استفاده می‌کند و در مقابل، مستأجر دارایی خاص و به طور مشخص دارایی مسکونی ندارد. این بدان معنی است که با دو گروه در کشور مواجه‌ایم: یکی موجرانی که درآمدشان متناسب با تورم رشد کرده و ثروتشان هم از محل تورم افزایش می‌یابد و مستأجرانی که هم زیان تورمی می‌بینند و هم سهم مسکن در سبد هزینه‌ای‌شان افزایش روزافزون دارد و درنهایت در فقری گیر می‌کنند که صرفاً نسلی و مختص خودشان نیست بلکه حالتی بین نسلی دارد و به فرزندانشان به ارث می‌رسد.
اجازه بدهید به طور مشخص به طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها اشاره کنیم که با هدف نظم‌بخشی و تسهیل‌گری در حوزه مسکن و اجاره‌بها تصویب شده است. آیا چنین طرحی با نگاه بلندمدت به بازار می‌تواند بازار اجاره و مسکن ملکی را برای مسکن اولی‌ها بهبود ببخشد؟
متأسفانه در تبصره ۵ ماده ۱۱ این طرح و در راستای همکاری دولت با مجلس پیشنهاد تعریف سکویی (پلتفرمی) آمده که در آن به جای تضمین سکونت مستأجران، تخلیه مستأجران را بسیار آسان کرده و به بیانی دیگر قانون به نفع موجران وضع شده که این بدترین کار ممکن از سوی دولت و مجلس در برهه زمانی فعلی است حال آنکه تجارب بین‌المللی نشان می‌دهد در چنین مقاطعی، تخلیه مستأجران
تا حد ممکن سخت و اجاره‌بها کنترل و حتی فریز می‌شود. یکی از این نمونه‌ها در نیویورک و در سال‌های ۲۰۱۵ و ۲۰۱۶ و ۲۰۲۱ اجرا شد که اجاره‌بها را فریز کردند و در حوزه سکونت استیجاری کنترل شده (تقریباً نصف بازار استیجاری) میزان افزایش اجاره‌بها را به صفر رساندند و تخلیه را هم تا حد ممکن سخت کردند به طوری که فقط به دو سه دلیل موجر می‌توانست خانه را از مستأجر تخلیه کند که آن هم به قدری اثباتش سخت بود که عملاً جابه‌جایی خاصی در بازار رخ نمی‌داد.
در ایران اما با تأیید شورای نگهبان عملاً ثبات بازار استیجاری را کاهش داده‌اند و در سکوی تعریف شده برای ثبت قراردادها، موجران می‌توانند به صورت برخط درخواست بررسی دهند و درنهایت طی دو هفته دستور تخلیه بگیرند که به سرعت قابل اجراست!
متأسفانه قراردادهای استیجاری در ایران چارچوب استاندارد ندارند بدان معنا که قانون‌گذار به خودش زحمت نداده مفاد این قراردادها را بنویسد و توافق‌های دیگر هم حتی با رضایت موجر و مستأجر مورد تأیید قانون‌گذار نیستند. برای مثال در شرایط فعلی ایران این امکان وجود دارد که چون قرارداد موجر و مستأجر ذیل حقوق خصوصی تعریف شده، مستأجر حتی اگر یک بار اجاره را یک روز با تأخیر بپردازد، موجر حق فسخ قرارداد دارد.
همین حالا در سامانه‌های ملی املاک و اسکان و خودنویس، موجران امکان افزودن مفاد اینچنینی به قرارداد را دارند و در حالی که همواره توان چانه‌زنی در این قراردادها از آن موجر است و نه مستأجر؛ در سکوی طراحی شده جدید نیز موجر به راحتی می‌تواند دستور تخلیه مستأجر را بگیرد. اگر دولت درحقیقت به دنبال خانه‌دار کردن مردم است باید در دورانی که مستأجر هستند، هزینه‌های معیشتشان را کاهش دهد که یکی از این شیوه‌ها بهبود بازار اجاره‌بهاست و برای حفظ قدرت خرید مسکن اولی‌ها کنترل هزینه‌های سکونت استیجاری آنان ضروری است.
نظر شما