به گزارش گروه اقتصادی قدس آنلاین، با توجه به افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن و کاهش توان خرید مردم، اولین راه‌حلی که به ذهن مسئولین و سیاست‌گذاران این حوزه می‌رسد افزایش میزان وام خرید مسکن است.

در روزهای اخیر رئیس کل بانک مرکزی و همچنین تعدادی از نمایندگان مجلس شورای اسلامی از شروع بررسی‌ها برای این موضوع خبر داده‌اند. افزایش میزان وام خرید مسکن در حالی مطرح می‌شود که به نظر می‌رسد بررسی‌های کارشناسی لازم درباره پیامدهای آن انجام نشده است! در ادامه به بررسی برخی از ایرادات این پیشنهاد می‌پردازیم:

۱) در شرایطی که بازار با کمبود عرضه مسکن مواجه است، افزایش وام خرید مسکن نتیجه‌ای جز افزایش قیمت‌ها ندارد: مطابق با سرشماری سال ۹۵ در حالی که تعداد خانوارهای کشور به ۲۴.۱ میلیون نفر رسیده، کل موجودی مسکن کشور ۲۲.۸ میلیون واحد بوده است. علاوه بر این با توجه به جمعیت جوان کشور بازار مسکن در این سال‌ها همواره با حجم عظیمی از تقاضاهای جدید ناشی از ازدواج رو به‌رو بوده است. با وجود این، میزان تولید و عرضه مسکن پاسخگوی این تقاضاها نبوده است. بنابراین در شرایطی که بازار با کمبود عرضه مواجه است، افزایش میزان وام خرید مسکن باعث می‌شود صاحبان واحدهای موجود، قیمت‌ها را افزایش دهند و عملاً افزایش سقف وام خرید مسکن تأثیر خود را از دست بدهد.

۲) افزایش وام خرید منجر به رونق تولید مسکن نمی‌شود: عده‌ای افزایش وام خرید را موجب تحریک تقاضا و در نتیجه رونق تولید و عرضه مسکن می‌دانند. در پاسخ باید گفت مسکن، کالایی است که فرایند تولید آن به نسبت سایر کالاها زمانبر است؛ لذا درصورت افزایش تقاضا، عرضه آن نمی‌تواند به سرعت افزایش یابد، بنابراین تا زمانی که تولید مسکن به میزان کافی نرسیده است، افزایش تقاضا بیش از آنکه افزایش تولید را در پی داشته باشد، افزایش قیمت‌ها را به دنبال خواهد داشت و تأثیری بر خروج تولید مسکن از رکود نخواهد داشت؛ چنانکه در سال‌های اخیر با وجود اینکه وام مسکن هشت برابر شد، تولید مسکن از رکود خارج نشد به شکلی که براساس داده‌های مرکز آمار تعداد پروانه های ساختمانی صادر شده در دولت یازدهم در مقایسه با دولت دهم، حدود ۵۰ درصد کاهش داشت. 

۳) در غیاب مالیات‌های تنظیمی در بازار مسکن، سوداگران قیمت‌ها را بیش از پیش افزایش می‌دهند: بررسی بازار مسکن در سال‌های پس از انقلاب نشان می‌دهد این بخش همواره مورد تاخت و تاز سوداگران بوده است. احتکار مسکن از طریق خالی نگه داشتن خانه‌ها و فروش آن‌ها در زمان مناسب، یکی از مسیرهایی است که سود تضمین شده‌ای دارد و سوداگران را تشویق می‌کند به جای تولید مسکن که هزینه‌ها و دردسرهای خود را دارد، این مسیر غیر مولد را انتخاب کنند. عدم اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی در کشور سبب شده است تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور در سال‌های ۹۰ تا ۹۵، با افزایش نگران کننده ۱ میلیون واحدی به ۲.۶ میلیون واحد برسد. یکی دیگر از ابزارهای مهم دولت‌ها برای مقابله با سوداگری در بخش مسکن، استفاده از پایه مالیاتی با عنوان مالیات بر عائدی سرمایه (CGT) است که این مالیات نیز در کشور ما اجرا نمی‌شود. در این مالیات، دولت‌ها درصدی از ما به التفاوت قیمت خرید و فروش را از فروشنده مسکن اخذ می‌کنند تا حاشیه سود در معاملات مسکن پایین آمده و انگیزه تقاضاهای سوداگرانه کاهش پیدا کند. شایان ذکر است خانه اول هر فرد که تقاضای مصرفی است و تولیدکنندگان مسکن از این مالیات معاف هستند.

بنابراین تا زمانی که این دو مالیات در کشور اجرا نشود، افزایش وام خرید مسکن فرصت را به سوداگران می‌دهد تا با احتکار یا افزایش بی علت قیمت مسکن، سود بیشتری را نصیب خود کنند. در مجموع باید گفت به جای افزایش وام خرید مسکن که نتایج اجرای این سیاست در کشور قابل مشاهده است، باید به دنبال کاهش هزینه نهایی مسکن بود. در این راستا حمایت صحیح از تولید و عرضه مسکن، افزایش میزان اعطای وام ساخت مسکن، حذف هزینه زمین از هزینه نهایی مسکن و مقابله جدی با سوداگران بازار مسکن می‌تواند راهگشا باشد.

انتهای پیام/