عباسی- طوسی/

بر اساس قانون مالیات‌های مستقیم، وزارت راه و شهرسازی موظف بود تا پایان بهمن ۹۴، سامانه ملی املاک و اسکان کشور را ایجاد کند، تا در سال 95 بتوان از خانه‌های خالی مالیات دریافت کرد؛ حالا پس از گذشت چهار سال، وزارت راه می‌گوید این کار را به شهرداری‌ها محول کنید که انجام آن برایشان راحت‌تر است، سازمان مالیاتی هم اعلام کرده تا زمانی که سامانه راه‌اندازی نشود، از گرفتن مالیات خبری نیست.

سخنگوی دولت نیز از ترس فرار سرمایه‌ها تعلل‌ها در این حوزه را توجیه کرده و می‌گوید که مالیات بر سرمایه را در دستورکار داریم و مسکن هم بخشی از آن است، اما شتابزده عمل نمی‌کنیم تا سرمایه از این بخش خارج نشود.

در حالی که اجرای قانون دریافت مالیات از خانه‌های خالی به عنوان یکی از ابزارهای مهم برای تنظیم‌ بازار و مقابله با افزایش قیمت‌ها و سوداگری در بازار مسکن معطل اجراست، کم کاری وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی قانونی راه‌اندازی سامانه ملی املاک، راه فرار را برای دیگر سازمان‌ها صاف و هموار کرده است، به طوری که احمد زمانی، معاون پژوهشی سازمان امور مالیاتی اعلام کرده تا زمانی که سامانه ملی اسکان و املاک راه‌اندازی نشود، امکان شناسایی خانه‌های خالی و دریافت مالیات از آن‌ها وجود ندارد و پیگیری این کار برای این سازمان نیز به صرفه نیست.

بی‌اعتقادی به اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی

بی‌اعتنایی دو سازمان به قانون مصوب کشور، با واکنش علیرضا سلیمی، عضو کمیسیون آموزش و تحقیقات مجلس روبه‌رو شده است. وی با انتقاد از اینکه چرا در گرفتن مالیات از شخصی که براساس اعلام مراجع مربوط هزاران خانه خرید و فروش می‌کند، کوتاهی شده، اعلام کرده است که مجلسی‌ها به صورت مکرر پیگیر قانون هستند اما عده‌ای هستند (از وزارت راه و شهرسازی تا سازمان امور مالیاتی) که معتقد به اجرای قانون نیستند و مجلس در بعد نظارتی به دفعات زیاد تذکر داده و پیگیر بوده است و باید در این موارد به صورت مستقل عمل کند.

منافع شخصی درون حاکمیتی مانع اجرای مالیات‌های مسکن

در حالی که تنش رسانه‌ای میان قانون‌گذاران و مجریان همچنان ادامه دارد، بازار مسکن در نابسامانی شدید قیمتی روزگار می‌گذراند و کارشناسان یکی از راه‌حل‌های سریع رفع این مشکل را دریافت مالیات از خانه‌های خالی می‌دانند و معقتدند شانه خالی کردن از زیر بار مسئولیت قانونی در حوزه مسکن، به دلیل حفظ منافع شخصی درون حاکمیتی است.

افشین پروین پور، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار ما معتقد است: مالیات بر خانه‌های خالی موضوعی است که سال‌ها از آن سخن به میان آورده شده اما متأسفانه یکی از اصلی‌ترین عواملی که منجر به اجرا نشدن آن و جلوگیری از سوداگری در بخش مسکن می‌شود، منافعی است که دولت از آن بهره‌مند است، از این رو سوداگری در بخش مسکن افزایش یافته و روز به روز خانه‌دار شدن تبدیل به رؤیایی برای بخش زیادی از افراد جامعه و منبع درآمدی سرشاری برای عده‌ای می‌شود.

دریافت مالیات؛ تنها راهکار جلوگیری از سوداگری

وی تأکید می‌کند: بی‌تردید دریافت مالیات بر مسکن تنها راهکار جلوگیری از سوداگری و ایجاد تعادل در این حوزه نیست، بلکه ساماندهی بخش مسکن نیازمند طراحی و اجرای بسته مالیاتی است تا در کنار مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر عایدی سرمایه، خانه‌های دوم و بیشتر و مالیات بر معاملات مکرر نیز باید اعمال شود. اجرا نشدن بسته مالیاتی اشاره شده و الزام به اجرای کامل آن نمی‌تواند مانعی در برابر سوداگری در بخش زمین و مسکن باشد، از این رو انتظار می‌رود دولت با طراحی سامانه مورد نظر زمینه سوداگری را نه تنها در بخش مسکن بلکه در سایر حوزه‌ها برچیند.

گرففتن مالیات، قیمت مسکن را به یک سوم کاهش می‌دهد

وی می‌افزاید: در صورت عملیاتی شدن چنین راهکاری قیمت مسکن به یک سوم نرخ کنونی کاهش می‌یابد، چرا که قیمت کنونی مسکن ناشی از حبابی است که سوداگران ایجاد کرده‌اند. اگر سوداگری با ابزار مالیاتی از بین برود بی‌شک قیمت زمین و مسکن کاهش چشمگیری خواهد داشت.

وی تأکید می‌کند: تشکیل سامانه اطلاعاتی دولت با لحاظ کردن سامانه اطلاعاتی دیجیتال که همه املاک کشور در آن سامانه با مشخص کردن صاحبان و مالکان و رصد معاملات مانع از فعالیت‌های سرمایه ای یا سوداگرانه شود بسیار ضروری است؛ اجرایی شدن موارد یاد شده تنها منجر به ایجاد تقاضای مصرفی در بازار زمین و مسکن خواهد شد از این رو با کوتاه شدن دست احتکارگران و دلالانی که ده‌ها یا چند صد خانه دارند براحتی می‌توان قیمت مسکن را کنترل و با تولید مسکن، اقشار مختلف جامعه را خانه‌دار کرد.

ضرورت وارد کردن خانه‌های خالی به مدار عرضه و تقاضا

ایرج رهبر، دیگر کارشناس حوزه مسکن نیز به خبرنگار ما می‌گوید: قانون مالیات بر خانه‌های خالی که در دستور کار مجلس است از چند جهت قابل تأمل و مطلوب است؛ قطعاً اگر این قانون با توجه به تأثیر چند جانبه‌ای که بر تولید مسکن و خانه‌دار کردن مردم دارد به تصویب نمایندگان مجلس شورای اسلامی برسد، می‌تواند در کاهش قیمت مسکن، اجاره رفتن آپارتمان‌های خالی از سکنه و در نهایت کاهش نرخ زمین و مسکن مثمر ثمر باشد. از سوی دیگر طراحی سامانه‌ای با رویکرد بررسی و اعلام میزان خانه‌های خالی، مشخصات مالکان و تعداد آپارتمان‌های آن‌ها و سایر موارد که باید توسط وزارت راه و شهرسازی راه‌اندازی شود گام مثبتی در کاهش خانه‌های خالی و وارد کردن آن‌ها به مدار عرضه و تقاضا در بازار مسکن است که باید هرچه زودتر عملیاتی شود.

وی می‌افزاید: به روز بودن چنین سامانه ای کمک بزرگی در شناسایی و شفاف‌سازی آمارهای اجاره و خرید و فروش در بخش مسکن است که انتظار می‌رود مجلس و وزارت راه و شهرسازی با توجه به تمامی ابعاد این بخش بر اجرای آن جدیت و تأمل داشته باشد.

قانون مالیات بر مسکن باید با ظرافت تصویب شود

وی تأکید می‌کند: هر چند طراحی سامانه خرید و فروش و اطلاع‌رسانی مسکن امری جدی و ضروری است و قانون مالیات بر خانه‌های خالی در راستای جلوگیری از سوداگری و دلالی در بخش مسکن باید تصویب و عملیاتی شود، اما اجرای این طرح نباید منجر به فرار تولیدکننده از تولید مسکن شود. ظرافت نظر و رویکرد قانون‌گذار به این مسئله بسیار مهم است، چرا که در صورت نگاه تک بعدی و یک وجهی به مسئله مالیات بر خانه‌های خالی یا اجبارها و پیگیری‌های قضایی ممکن است تولیدکننده عطای تولید مسکن را به لقای آن ببخشد.

رهبر یادآور می‌شود: سرمایه‌گذاری در بخش مسکن بسیار مهم و ضروری است، از این رو قانون مالیات بر خانه‌های خالی باید با ظرافت ویژه‌ای مصوب شود تا تولیدکننده گمان نکند تا زمان فروش آپارتمانش درگیر پیگردهای قانونی خواهد شد. انتظار می‌رود نمایندگان مجلس با تأمل در این موضوع و توجه به راهبردهای سازنده، قانون را به گونه‌ای به تصویب برسانند که با اطمینان‌دهی به تولیدکننده و ایجاد رغبت در سرمایه‌گذار در کنار دریافت مالیات از خانه‌های خالی که به منظور دلالی و افزایش نرخ مسکن خریداری شده، بتواند بدون کمترین لطمه ای به بازار تولید مسکن، شرایط لازم را برای تولیدکننده و مصرف‌کننده واقعی بخش مسکن فراهم نماید.

کنترل بازار زمین و مسکن در گرو اجرای بسته مالیاتی مسکن

مقداد همتی، تحلیلگر بازار مسکن نیز در گفت و گو با خبرنگار ما معتقد است که گرفتن مالیات یا عوارض از خانه‌های خالی یکی از قسمت‌های مهمی است که در قانون جامع مالیات‌های مسکن باید دیده شود. هر چند این عامل به تنهایی نمی‌تواند مثمرثمر باشد ولی در کنار بسته مالیات بر معاملات مکرر و سوداگرانه، مالیات بر خانه‌های لوکس و مالیات بر ارزش قیمت مسکن،می‌توانیم کنترل جامعی بر بازار زمین و مسکن داشته باشیم.

وی با اشاره به وجود 2 میلیون و ۷۰۰ هزار واحد مسکونی خالی در کشور بر این باور است که دولت باید مالکان این نوع خانه‌ها را با سازوکار مالیات بر خانه‌های خالی به قیمت ۵۰ درصد ارزش اجاره ای ملک مجبور به عرضه کند.

شناسایی خانه‌های خالی سازوکارهای متنوعی دارد

به گفته وی، برای شناسایی خانه‌های خالی سازوکارهای متنوع و مختلفی در دنیا وجود دارد. به‌طور قطع و یقین با شماره ملی، انشعاب برق و کد پستی براحتی می‌توان واحدهای خالی را شناسایی و مالیات مورد نظر را اعمال کرد. سامانه ملی املاک و اسکان کشور نیز با اجرای روش مزبور در طول سه ماه ایجاد خواهد شد.

همتی تأکید می‌کند: مسکن کالای مصرفی است و نباید به عنوان یک کالای سرمایه‌ای مانند طلا، سکه، ارز و غیره نگریسته شود. چه بسا اگر این قانون تا کنون اجرا شده بود، مالکان و موجران اقدام به احتکار واحد مسکونی خود نمی‌کردند و با عرضه واحد خود، قیمت‌ها کاهش می‌یافت.

این کارشناس با اشاره به اینکه در حال حاضر ۵۰ درصد مردم تهران اجاره‌نشین هستند، بر ضرورت کنترل این بازار با سازو کارهای مشخص نیز تأکید کرده و بیان می‌کند: در کنار بحث مالیاتی، باید مشکل نظام اجاره، یعنی نبود تشکل‌ها و شرکت‌های حرفه ای اجاره‌داری نیز دیده شود، در این مسیر باید حتماً به سمت ایجاد تشکل‌های صنفی و تخصصی و شرکت‌های استارتاپی مشاوران املاک حرکت کنیم و از این حالت خرده کاری، که در هر خیابانی مشاوران مسکن مانند سوپر مارکتی‌ها دیده می‌شوند، خارج شویم، چرا که در هیچ جای دنیا در یک کشور 80 میلیونی، 120 هزار مشاور املاک پیدا نمی کنید. در هر شهری حداکثر 5 تا 10 شرکت‌ حرفه ای مشاوره مسکن باید وجود داشته باشد. فعال شدن شرکت‌های یاد شده امکان نظارت دولتی را نیز بر بازار مسکن بیشتر می‌کند.