پس از گذشت ۱۲سال از ابلاغ قانون«احداث و عرضه واحدهای مسکونی استیجاری» که در آن سازندگان به احداث مسکن اجاره‌ای دعوت شده بودند، این مصوبه در لباس«اجاره‌داری حرفه‌ای» یک بار دیگر از سوی وزارت راه و شهرسازی به دولت ارائه شده است.
در طرح اجاره‌داری حرفه‌ای، وزارت راه و شهرسازی با وعده امتیازات ویژه سعی دارد سرمایه‌گذاران را برای ساخت مسکن استیجاری ترغیب کند. دولت امیدوار است با تصویب این طرح شرایط برای راه‌اندازی شرکت‌های اجاره‌داری حرفه‌ای و عرضه انبوه واحد مسکونی اجاره‌ای باکیفیت و ارزان‌قیمت در کلانشهرها فراهم شود و روند رشد سالانه اجاره‌بها را نیز محدود کند.
در قانون اجاره‌داری حرفه‌ای، زمین به شرط اجاره ۹۹ساله به سازندگان واگذار می‌شود و در مقابل سازندگان نیز متعهد می‌شوند مسکن ساخته شده را برای اجاره، در اختیار دهک‌های ضعیف قرار دهند. انبوه‌سازان برخی تسهیلات دیگر مانند وام ساخت ارزان‌قیمت، مالیات بر درآمد و مشوق‌های مالیاتی، عوارض صدور پروانه ساختمانی و دیگر امتیازاتی از این دست نیز دریافت می‌کنند که در قبال این امتیازها این حق برای دولت محفوظ است که در تعیین سقف افزایش سالانه اجاره‌بها مداخله کرده و برای فروش این واحدها نیز محدودیت زمانی برای سرمایه‌گذار مشخص کند.
پخش رانت بین سازندگان با اعطای امتیاز
حسین عبدالهی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار ما با بیان اینکه تورم در کشور ما همیشه جلوتر از درآمد مردم است، ساخت واحدهای استیجاری را راه‌حلی موقتی ارزیابی می‌کند که مشکل مسکن را برای مدتی به تعویق می‌اندازد.
عبدالهی بر این باور است که زمین دادن به انبوه‌سازان برای ساخت خانه‌های استیجاری از سوی وزارت راه و شهرسازی غلط است. وی با تأکید بر اینکه اعطای امتیازات فراوان به معنای پخش رانت بین سازندگان است، می‌گوید: برای انبوه‌ساز خریدوفروش ملک سودآورتر از اجاره است و بخش خصوصی به این بخش وارد نمی‌شود مگر اینکه از سمت دولت تسهیلات بی‌شماری دریافت کند. چرا دولت به جای توزیع رانت بین انبوه‌سازان، همین منابع را در جهت خانه‌دار شدن مردم به کار نمی‌گیرد؟
این کارشناس مسکن توضیح می‌دهد: اقداماتی که در قالب این طرح روی می‌دهد، سرپوش گذاشتن بر کارهایی است که در بازار مسکن انجام نداده‌ایم و حالا موجب افزایش سوداگری مسکن، رشد قیمت اجاره، کمبود عرضه واحدهای مسکونی و سرمایه‌ای شدن مسکن شده است.
کاهش ۵۶ درصدی ساخت مسکن از سال ۹۲
وی با اشاره به اینکه ساخت مسکن از سال ۹۲ تاکنون حدود ۵۶درصد کاهش پیدا کرده و این کمبود مردم را به سمت اجاره‌نشینی اجباری سوق داده است، توضیح می‌دهد: زمین ۶۰ درصد قیمت ساخت‌وساز را تشکیل می‌دهد و اگر می‌خواهیم قیمت زمین را از قیمت تمام‌شده ساختمان کم کنیم، چرا اجاره‌نشینی را در کشور افزایش می‌دهیم، با این امتیاز می‌توانیم به سمت ساخت خانه‌های ملکی مشارکتی برویم و مردم را خانه‌دار کنیم. به این صورت که دهک‌های ضعیف جامعه با حمایت دولت به صورت ۹۹ سال در آن خانه‌ها ساکن باشند، اما دهک‌های متوسط به صورت قسطی پول زمین را به دولت بپردازند. خانوارها می‌توانند پول رهن خود را برای هزینه ساخت‌وساز در اختیار سازندگان قرار داده و در ساخت خانه مشارکت داشته باشند.
وی با یادآوری اینکه با افزایش عرضه به سقف یک‌میلیون واحد مسکونی در سال، قیمت مسکن در کشور ۳۰ تا ۴۰ درصد کاهش می‌یابد، می‌گوید: ما باید با مجموعه‌ای روش‌ها به تقاضای مسکن در کشور پاسخ بدهیم، یعنی علاوه بر اینکه با مالیات‌ستانی از واحدهای خالی و افزایش تولید به عرضه مسکن در کشور می‌پردازیم، می‌توانیم با حمایت از مسکن‌سازی در شهرهای کوچک تمایل به مهاجرت به کلانشهرها را کاهش دهیم و در عوض در کلانشهرها که مهاجرپذیر هستند سیاست‌های ساخت واحدهای استیجاری را دنبال کنیم که ضمن تأمین مسکن، مردم به سوی حاشیه‌نشینی نیز کشیده نشوند.
مغایرت سیاست کوچک‌سازی مسکن با سیاست‌های کلی نظام
وی با انتقاد از ساخت واحدهای کوچک پانسیون‌مانند در شهرها می‌گوید: ساخت این خانه‌ها با سیاست‌های کلی نظام مغایرت دارد. نگاهی به تجربه دهه ۷۰ که طرحی به نام پاک(پس‌انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی) در حوزه مسکن اجرا شد نیز نشان می‌دهد کوچک‌سازی به بهای اینکه قیمت مسکن را کم کنیم، نتیجه عکس می‌دهد، چنانکه در دهه ۷۰ هم با این سیاست به همان مقدار که متراژ خانه‌ها کم شد، روی قیمت خانه رفت؛ یعنی مسکن هم گران شد و هم کوچک. وی با اشاره به اینکه در کشور زمین به اندازه کافی داریم، ادامه می دهد: برخی می‌گویند برج‌ها با گسترش عمودی موجب ارزشمند شدن زمین شده‌اند و می‌توانیم با گسترش افقی، قیمت زمین را کاهش بدهیم. اشکالی که به این مسئله وارد می‌کنند این است که دولت نمی‌تواند در این بخش به شکل روبنایی و زیربنایی هزینه کند که این کار را می‌شود به شکل بی او تی (BOT) به بخش خصوصی واگذار کرد. (در این نوع از قراردادها شرکت و یا مجموعه‌ای از شرکت‌ها پس از اخذ امتیاز، پروژه‌های سنگین مالی را اجرا خواهند کرد. این گونه شرکت‌ها پس از طی شدن بازه زمانی محدودی از پروژه‌های مذکور نفع خواهند برد و سپس پروژه را به طوری که امکان فعالیت کامل روی آن وجود داشته باشد به صورت بلاعوض به طرف دیگر واگذار می‌کنند که اغلب طرف دیگر دولت و یا شرکت‌های خصوصی وابسته به دولت است ).
امکان ایجاد بازار سیاه مسکن استیجاری
دکتر محمود اولاد، اقتصاددان در گفت‌وگو با خبرنگار ما، ساخت واحدهای استیجاری را وظیفه دولت‌های محلی و نه دولت‌های مرکزی می‌داند و می‌گوید: جزئیات این طرح برای کارشناسان مشخص نیست، ولی اعطای امتیاز و تسهیلات به سازندگان نوعی توزیع رانت محسوب می‌شود.
وی با بیان اینکه تجربه نشان داده هر جا قیمت مصوبی در کنار نرخ بازار وجود دارد، امکان ایجاد بازارسیاه وجود خواهد داشت، می‌گوید: اگر قیمت‌های این واحدهای استیجاری پایین‌تر از قیمت بازار باشد، همه کسانی که اجاره‌نشین هستند دنبال این واحدها هستند، پس شناسایی جامعه هدف در این طرح باید به شکل درستی انجام شود.
وی می‌گوید: متأسفانه هر گاه لایحه‌ای نوشته می‌شود در دسترس صاحبنظران در این زمینه قرار نمی‌گیرد تا چکش‌کاری شده و ایرادهای آن رفع شود. پشت درهای بسته طرح‌ها را تصویب می‌کنند و بعد که اجرایی می‌شود، در معرض انتقادها قرار می‌گیرد.
نظر شما