بر اساس قانون جدید سقف اجاره‌بها از تابستان امسال براساس نرخ تورم استان‌ها تعیین می‌شود. این قانون با هدف ساماندهی نرخ رهن و اجاره مشخص شد تا از فشار مضاعف بر دوش مستاجران بکاهد و تورم اجاره‌بها نیز کنترل شود.
پیش از این در اواخر دولت دوازدهم مقرر شده بود که نرخ سالانه اجاره‌بها در سراسر کشور ۲۵ درصد افزایش پیدا کند که البته بی‌نتیجه باقی ماند؛ چراکه درصد اعلام شده تنها در حد یک مقرره و تکلیف بود اما طرح جدید پشتوانه قانونی دارد و موجران موظف به اجرای آن خواهند بود.
تعیین سقف اجاره‌بها تفاوتی به حال مستاجران نمی‌کند
فردین یزدانی در رابطه با آثار اجرایی این قانون در بازار مسکن به خبرنگار تحریریه جوان قدس گفت: به صورت کلی در شرایط فعلی، تعیین سقف اجاره‌بها نسبت به طرح پیشین که ۲۵ درصد افزایش مشخص شده بود، بهتر است. در واقع فضای مانور دادن در میزان افزایش اجاره فراهم شده و جنبه دست‌درازی به حقوق مالکیت کمتر خواهد شد.
یزدانی با بیان اینکه تعیین نرخ افزایش بر اساس تورم استان‌ها تا حدود زیادی مناسب‌تر خواهد بود، اظهار داشت: هرچند آمار تورم اجاره‌بها در بعضی سال‌ها بیشتر از نرخ متوسط تورم و در برخی سال‌ها کمتر از نرخ تورم بوده است؛ ولی در کل و به‌ویژه از منظر مستاجران، تفاوت معناداری در وجود یا عدم وجود این قانون وجود ندارد.
نمودار عرضه استیجاری مسکن در مسیر سرازیری
این تحلیلگر بازار مسکن خاطر نشان کرد: در شرایطی که قیمت ملک در حال افزایش است، ایجاد محدودیت در افزایش نرخ رهن و اجاره باعث می‌شود در میان‌مدت منازل استیجاری کمتری عرضه شود و در نتیجه نرخ اجاره‌بها افزایش یابد. اما تعیین سقف بعضا خطراتی را در پی خواهد داشت که تمایل موجران را برای افزایش رهن و اجاره زیاد می‌کند؛ چرا که در بسیاری از موارد صابخانه به واسطه دلایل مختلف، افزایش اندکی را برای اجاره ملک در نظر می‌گرفت. اما با این قانون می‌توان متصور شد که محرکی برای افزایش بیشتر اجاره‌بها ایجاد شود.
میزان حقوق کمتر از تورم؛ نرخ اجاره فراتر از آن!
او با انتقاد از سیاست‌گذاری غلط دولت در افزایش قیمت‌ها عنوان کرد: منطقی نیست که دولت افزایش حقوق کارمندان را در سال جاری ۲۰ درصد و دستمزد کارگران را ۲۲ درصد تعیین کرده است؛ در حالی که تورم کل سالانه ۳۷ درصد است و قیمت کالاهایی نظیر گوشت، مرغ و سایر اقلام خوراکی و هزینه‌های خدماتی را بیش از ۲۰ درصد افزایش می‌دهد.
یزدانی در ادامه تصریح کرد: دولت باید جلوی افزایش نرخ تورم ازجمله تورم بازار مسکن و اجاره‌بها را با جلوگیری از افزایش قیمت کالاها و خدمات گرفته و به عنوان یک واسطه‌گر انحصاری از گرانی کالا و خدمات جلوگیری کند. در حال حاضر کالاهای مورد نیاز زندگی و مواردی که دولت عرضه کننده آن‌ها است، کم افزایش پیدا نکرده است. این در حالی است که دولت باید بین هزینه‌ها و درآمدهای مردم تعادل برقرار کند؛ نه اینکه هزینه‌ها را ۴۰ تا ۵۰ درصد افزایش دهد، اما درآمد مردم تنها ۲۰ درصد افزایش یابد!
رکوردداران نرخ اجاره‌بها
نرخ تورم سالانه کل کشور در اردیبهشت ماه ۳۷ درصد بوده است و استان تهران تورم ۳۴ درصدی دارد. همچنین نرخ تورم سالانه در استان‌های فارس و هرمزگان، همین عدد ۳۷ درصد را نشان می‌دهد. لذا با روش جدید نرخ‌گذاری با توجه به میزان عرضه و تقاضا در بازار مسکن و شرایط این بازار، استان‌هایی نظیر یزد و اصفهان بیشترین نرخ افزایش اجاره و سیستان و بلوچستان و بوشهر کمترین را خواهد داشت.
یزدانی با تحلیل نرخ تورم استان‌های مختلف بیان کرد: همواره تورم مسکن و اجاره‌بها به نسبت تورم سایر کالاها و خدمات بالاتر بوده است؛ البته در سال‌هایی مثل سال ۱۴۰۰ بازار تورم کمتری را تجربه کرده است. لذا اینکه نرخ افزایش اجاره‌بها به صورت منطقه‌ای تعیین شود، منطق درستی است و خارج از اینکه دولت بر روی آن نظارت داشته باشد، عملا در بازار هم چنین اتفاقی می‌افتد.
این کارشناس بازار مسکن توضیح داد: طبق آمارهای منتشر شده توسط مرکز آمار، استان یزد بالاترین نرخ تورم کشور و استان سیستان و بلوچستان بالاترین تورم داراست. در این شرایط ممکن است قیمت اجاره‌بهای یک واحد مسکونی در تهران ماهانه ۱۰ میلیون تومان و در یزد همان مسکن ۵ میلیون تومان باشد؛ منتها درصد افزایش سالانه آن در یزد بیشتر است.
او در پایان گفت: ظاهرا قرار است میزان افزایش بر اساس تورم استانی، هم روی اجاره‌بها و هم بر روی ودیعه رهن مسکن اعمال شود. اما با توجه به اینکه قانون مذکور هنوز ابلاغ نشده است، جزئیات آن مشخص نیست و نمی‌توان به صورت کامل درباره آن اظهار نظر قطعی کرد.
افسانه پدرامی فر – خبرنگار تحریریه جوان قدس
نظر شما