دراین میان به نظر میرسد که تفاوتهایی در بازار اجاره بها رخ داده ؛ جدااز اینکه قیمتها نسبت به سال قبل افزایش یافته است اما کاهش سود بانکی و رکود شدید بازار باعث شده تا دیگر صاحبخانه ها تمایلی به دریافت رهن نداشته و بیشتر بر رقم اجاره بها متمرکز شوندو همین امر باعث شده تا تقریبا چیزی بنام رهن کامل درمیان واحدها نایاب شود.

این گزارش می‌افزاید؛ به گفته بسیاری از مشاوران املاک این روزها وضعیت بازار اجاره مسکن با وجود خانه های خالی با رکود سنگینی همراه است به طوری که یکی از مشاوران املاک با اشاره به اینکه قیمت اجاره ها در همان ابتدای سال با افزایش ۲۰ درصدی روبرو بوده است افزود: متاسفانه به دلیل کاهش نرخ سود بانکی بسیاری از مالکان حاضر به رهن کامل نیستند قیمت های اجاره نیز کمتر از یک میلیون تومان نایاب شده است.

یکی دیگر از مشاوران املاک نیز معتقداست : بازار اجاره تنها در فصل نقل انتقال پر رونق می شود که درحال حاضر قیمت اجاره در آستانه رسیدن این فصل رشد ۱۵ درصدی داشته است.مشاور املاک دیگری نیز معقتد است: مالکان دیگر تمایلی به رهن کامل واحد خود ندارد و این موضوع باعث می شود که قیمت اجاره ها افزایش یابد.

براساس این گزارش حسام عقبایی رییس اتحادیه مشاوران املاک کشوری با اشاره به اینکه قیمت‌ها در امسال با ثبات خواهد بود،گفت: قیمت اجاره حتی با وجود کاهش نرخ سود بانکی هیچ تغییری نمی کند وحتی یک درصد هم افزایش نمی یابد.

***دلایل افزایش اجاره بها

دراین راستا بانک مرکزی اعلام کرد که شاخص بهای مسکن اجاری در پایان سال گذشته در شهرهای کوچک، بزرگ و متوسط افزایش یافته است.

بنا بر این گزارش شاخص بهای مسکن اجاری در مناطق شهری ایران در سه ماهه چهارم سال گذشته به 165.5 رسید که نسبت به سه ماهه پاییز 2.7 درصد و نسبت به فصل پایانی سال 1392، 14.4 درصد افزایش دارد. این در حالی است که متوسط شاخص بهای مسکن اجاری در سال گذشته 15.6 درصد افزایش یافته است.

بنابر آنچه بانک مرکزی اعلام کرده است شاخص بهای مسکن اجاری در زمستان سال گذشته نسبت به پاییز در کلیه استان‌های کشور افزایش یافت. بیشترین میزان افزایش متعلق به استان یزد با 5.6 درصد بود و کمترین آن به سمنان با 1.5 درصد اختصاص دارد. این درحالی است که بهای مسکن اجاری در تهران 2.3 درصد افزایش داشته است.

آمارها نشان می‌دهد که در زمستان سال گذشته شاخص بهای مسکن اجاری در شهرهای بزرگ نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن 14.3 درصد افزایش یافته و متوسط این شاخص به 15.6 درصد رسیده است. همچنین در شهرهای متوسط شاخص بهای مسکن اجاری با رشد 14.3 درصدی همراه بوده است.

اما در شهرهای کوچک باز هم شاخص رشد کرد به گونه‌ای که 17.6 درصد در مقایسه با زمستان سال 1392 افزایش دارد. در مجموع متوسط شاخص بهای اجاره خانه در شهرهای کوچک در سال 1393، 19.5 درصد رشد نشان می‌دهد.

دراین راستا همچنین مصطفی قلی‌خسروی کارشناس اقتصادی ،با بیان این‌که درحال حاضر به دلیل رکود بازار مسکن، قیمت اجاره‌بها افزایش ١٠‌درصدی داشته است، گفت: پیش‌بینی می‌شود در آینده نزدیک با تحولات سیاسی و اعطای وام‌های مسکن، با کاهش چشمگیر اجاره‌بها مواجه شویم.

او افزود: وقتی در بازار مسکن رکود به وجود می‌آید و قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد، بر تعداد مستاجران اضافه شده و به تبع آن قیمت اجاره‌بها بالا می‌رود.

به گفته او با رکود مسکن ١٧٤ شغل کلیدی در معرض خطر و بحران قرار می‌گیرد و حتی افرادی که خانه دارند مجبور به فروش خانه خود شده و بازار اجاره‌بها رونق گرفته و وضع عرضه و تقاضا نامتعادل می‌شود.

خسروی بیان کرد: اعطای وام‌های مسکن از قبیل وام ٨٠میلیونی و واگذاری مسکن مهر تأثیر بسیار مستقیم در کاهش تعداد مستاجران و کاهش اجاره‌بها خواهد داشت.

همچنین یک عضو کمیسیون عمران مجلس افزایش قیمت اجاره بهای مسکن را متاثر از تورم مستتر در نرخ سود تسهیلات بانکی و نابسامانی در نظام عرضه و تقاضای مسکن دانست.

مهرداد لاهوتی با بررسی دلایل افزایش نرخ اجاره بها، گفت: نیاز سالانه مسکن کشور 1/5 میلیون واحد است در حالیکه آمار صدور پروانه ساختمانی سالی 750 هزار پروانه است.

نماینده مردم لنگرود در مجلس با اشاره به آمار ثبت ازدواج در سال، گفت: سالی 800 هزار زوج جوان تشکیل خانواده می‌دهند که تعداد زیادی از آنان به آمار مستاجران کشور افزوده می‌شوند. وقتی طرف تقاضا افزایش می‌یابد و طرف تولید ثابت می‌ماند فشار قیمتی در بازار اجاره بها افزایش می‌یابد.

وی افزایش قیمت مسکن و اجاره بها را پس از دور رکود را طبیعی دانست و افزود: نرخ مسکن و اجاره بها در سال 1391 افزایش تصاعدی یافت پس از آن دو سال تقریبا راکد ماند و حالا به نظر می‌رسد دوره صعود آغاز شده باشد.

عضو کمیسیون عمران تعادل عرضه و تقاضای مسکن را مانع رشد صعودی قیمت‌ها دانست و افزود: اگر شرایط برای اسکان زوج‌های جوان فراهم نشود شکاف تولید و عرضه مسکن عمیق‌تر می‌شود و قیمت‌ها روند صعودی به خود می‌گیرد. مالکان نیز وقتی صف مستاجران را مشاهده می‌کنند به طور طبیعی مسکن خود را به بالاترین و بهترین پیشنهاد اجاره می‌دهند.

لاهوتی ابراز تاسف کرد: بازار مسکن با نابسامانی‌ روبروست. دو واحد مسکونی شبیه به هم با امکانات یکسان در داخل یک کوچه تنها به دلیل نمای متفاوت یا موقعیت هر کدام در کوچه به قیمت‌های متفاوتی اجاره داده می‌شوند.

نماینده مردم لنگرود در عین حال بازار مسکن را متاثر از سیاست‌های مالی و پولی دولت دانست و افزود: بانک مرکزی نرخ تورم را 15/7 درصد اعلام می‌کند و در عین حال نرخ سود سپرده‌ها و تسهیلات بانکی را 20 و 24 درصد تعیین می‌کند. این نرخ در موسسات اعتباری و بانک‌های خصوصی بیش از 30 درصد است.

وی افزود: تورم واقعی تاثیر خود را بر بازار مسکن گذاشته است و قیمت‌ها شیبی صعودی پیدا کرده‌اند.

*** اجاره بها شیرین‌تر از سود بانکی

درهمین راستا یک عضو کمیسیون عمران مجلس با اعلام اینکه در دو سال گذشته فقط 500هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است، گفت: نرخ سود بانکی برای صاحبان واحد‌های مسکونی به صرفه نیست و مالکان ملک با پرهیز از رهن کامل ملک خود را به صورت اجاره در اختیار مستاجران قرار می‌دهند.

علیرضا خسروی با توجه  فصل اجاره مسکن و افزایش اجاره‌بها، گفت: قبلا هشدار دادیم که با انباشته تقاضا در بخش مسکن مواجه هستیم و باید برای آن برنامه ریزی کرد.

نماینده مردم سمنان در مجلس شورای اسلامی با بیان اینکه حداقل می بایست سالیانه بیش از یک میلیون و پنجاه هزار واحد مسکن در کشور ساخته شود، اظهارداشت: در دوسال گذشته با توجه به تحویل مسکن مهر، ساخت بافت‌های فرسوده و مسکن روستایی حدود 500 هزار واحد مسکونی ساخته شده است، که سالیانه حدود 250هزار واحد می‌شود.

وی با اشاره به کمبود ساخت 800هزار واحد مسکونی در سال، ادامه داد: بازار مسکن یک بازار ویژه و بازار عرضه و تقاضا است و این انباشته تقاضا اثر خود را بازارهای دیگر مانند بازار رهن و اجاره ملک و خرید و افزایش قیمت مسکن نشان خواهد داد.

خسروی گفت: اگر نتوانیم عرضه مسکن را افزایش دهیم و پاسخگوی تقاضا نباشد، که نیست، باعث شده که امروز اثر آن را شاهد باشیم؛ در بسیاری از کشورها همانند ما از طریق بازار مسکن از رکود خارج شدند در حالی که برنامه دولت این نبود که رکود تورمی را از طریق بازار مسکن حل کند.

عضو کمیسیون عمران مجلس با بیان این مطلب که دولت به بازار مسکن بی توجهی کرد، و امروز آثار آن را می ببینم، بیان کرد: در دیگر کشورهای شرکت‌های بزرگ فعالیت‌های مربوط به اجاره مسکن را انجام می دهند، اما در کشور ما این کار توسط بنگاه‌ها  انجام می‌شود.

وی تعداد بنگاه‌های مسکن در کشور را 180 هزار واحد عنوان و اضافه کرد: مبنا و افتتاح بنگاه بر این است که رقم را افزایش دهد و با رقم بالا، درآمد خود را کسب می‌کند که هم از خریدار و هم فروشنده حق المعامله دریافت خواهد شد که این مبنا اشتباه، اما این یک روند عادی شده است.

خسروی به اشاره به موضوع دریافت مالیات از خانه‌های خالی، گفت: امروز تعداد زیادی از خانه‌ها در کشور معاف از مالیات هستند و به نوعی سردرگم هستیم و این باعث شده است سود در بحث اجاره برای صاحب ملک جذابیت داشته باشد.

این نماینده مردم در خانه ملت با بیان اینکه در بازار اجاره مسکن قسمتی از آن اجاره و قسمتی هم رهن است، افزود: زمانی که نرخ سود سپرده بانکی کاهش پیدا کرد، این نرخ برای صاحبخانه صرف نمی کند که ملک خود را به صورت رهن دهد.

عضو کمیسیون عمران مجلس گفت: صاحبان مسکن عمدتا تمایل دارند مسکن خود را به صورت اجاره در اختیار مستجران قرار دهند و به جای دریافت پول به صورت رهن و سپرده گذاری در بانک و یا بازارهای دیگر، آن را نقدی به صورت اجاره بها دریافت کنند، زیرا سود آن بهتر و بیشتر است.

***افزایش اجاره با کدام معیار وقانون

دراین حال وبنا برگزارش دیگری افزایش نرخ‌های اجاره در تهران همزمان با رسیدن فصل جابه جایی به بیش از یک میلیون تومان رسیده است.

براساس این گزارش؛ یک واحد ۷۰ متری واقع در منطقه مرزداران محدوده فرشتگان، ۲۵ میلیون تومان ودیعه و ماهانه یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره گذاشته شده است.

این گزارش می افزاید: واحد ۷۰ متری دیگر واقع در ستارخان، ۴۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۶۵۰ هزار تومان اجاره گذاشته شده است.همچنین واحد ۷۰ متری دیگر واقع در منطقه جنت‌آباد شمالی محدوده انصار المهدی ۶۰ میلیون تومان رهن گذاشته شده است.

براساس این گزارش؛ شاهین شمالی، ۷۰متر، ۲۰ میلیون ودیعه و ماهانه یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان اجاره گذاشته شده است.

این گزارش می افزاید:‌ واحدی ۶۷ متری واقع در منطقه سازمان برنامه جنوبی، ۲۰ میلیون تومان دیعه، یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان اجاره گذاشته شده است.در همین راستا؛ واحدی ۷۰ متری واقع در منطقه بلوار کشاورز محدوده خیابان ایتالیا، ۷۰ میلیون تومان ودیعه و ماهانه ۴۰۰ هزار تومان اجاره گذاشته شده است.

دراین حال یک عضو کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس، با انتقاد از بی‌سامانی در تعیین نرخ اجاره‌ خانه‌ها، گفت:‌ متاسفانه بلبشوی بی‌تدبیری در بحث اجاره‌بها تاجایی است که امروزه هیچ‌کس از اجاره‌بهای واقعی اطلاع درستی ندارد.

محمد علی اسفنانی با تاکید بر ضرورت ساماند‌هی وضعیت اجاره‌بها در کشور، افزود:‌ تصویب قوانین مربوط به روابط موجر و مستاجر یک پروسه‌ طولانی را از سال 39 طی کرده و تغییرات متعددی را به خود دیده است به گونه‌ای که در بعضی مواقع قوانینی تحت عنوان حمایت از مستاجر تصویب کردند که باعث شد موجران از اجاره دادن منازل خودداری کنند که در واقع این مهم ظلمی به مستاجران شد.

نماینده مردم فریدن، فریدونشهر و چادگان در مجلس شورای اسلامی، ادامه داد: از سویی دیگر تلاش شد تا از مالکان حمایت کنند که بر اساس آن تغییراتی نیز در قوانین صورت گرفت اما این اقدام نیز اثرات مثبتی به همراه نداشت تاجایی که امروزه شاهد نابسامانی شدیدی در حوزه اجاره‌بها هستیم.

این نماینده مردم در مجلس نهم، با بیان اینکه بلبشوی بی‌تدبیری در بحث اجاره‌بها تاجایی است که هیچ‌کس از اجاره‌بهای واقعی اطلاع درستی ندارد، تصریح کرد:‌ همه ارقام و اعداد از نحوه اجاره منازل به نظر مالک بستگی دارد و هر رقمی که موجر بخواهد برای منزل خود تعیین می‌کند و این خود به بی‌نظمی در این عرصه می‌انجامد.

وی یادآور شد:‌ از سویی دیگر بنگاه‌های امکلاک نیز در افزایش اجاره‌بها نقش‌آفرین اصلی هستند و با نظرات غیرکارشناسی بر افزایش اجاره‌بها دامن می‌زنند چراکه تعرفه‌های این بنگاه‌ها نیز بر اساس اجاره‌بها بوده و زمانی که اجاره‌ها بالا باشد به تبع آن دستمزد بنگاه‌دارها نیز افزایش خواهد یافت.

اسفنانی با تاکید بر اینکه اغلب در شهرهای بزرگ ده‌ها و صدها هزار منزل مسکونی خالی از سکنه است که هیچ تدبیری برای آن‌ها صورت نمی‌گیرد، افزود:‌ این درحالی است که حتی مالیات چنین منازلی نیز پرداخت نمی‌شود، همچنین کد رهگیری برای مشخص شدن تعداد خانه‌های اجاره شده و تعیین مالیات بر آنها ‌صادر نمی‌شود که این اقدامات تخلفات بارزی است که در این حوزه شکل گرفته و متاسفانه نظارتی نیز بر آن صورت نمی‌گیرد.

نماینده مردم فریدن، فریدونشهر و چادگان در مجلس نهم، ادامه داد: به نظر می‌رسد در تهران به تعداد تمام کسانی که مستاجر هستند منزل خالی وجود دارد و زمانی که عرضه بیش از حد و تقاضا کمتر باشد باید قیمت منزل افت کند اما متاسفانه در تهران نه‌تنها قیمت‌ها افت نمی‌کند بلکه دقیقا عکس آن اتفاق می‌افتد و سال به سال به اجاره‌بها افزوده می‌شود.

عضو کمیسیون قضایی و حقوقی مجلس شورای اسلامی، گفت: امروزه هیچ نقص قانونی وجود ندارد و قوانین موجود می تواند میزان واقعی اجاره‌بها را تعیین کنند لذا به نظر می‌رسد وزارت راه و شهرسازی موضوع مسکن را به کلی فراموش کرده که لازم است تدابیر درستی در این زمینه به کار گیرد و نظارت خود را بر نحوه تعیین اجاره‌بها افزایش دهد.