قدس آنلاین- تازه ­ترین آمار بانک مرکزی از دورتر شدن مسکن از دسترس متقاضیان واقعی و افزایش دارایی سوداگران این حوزه حکایت دارد.

آن­طور که بانک مرکزی اعلام کرده در نیمه اول امسال و با گرانی ۳۸۰ هزار تومانی قیمت هر متر مربع، متوسط قیمت مسکن در پایتخت به نزدیک ۴ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان رسیده که این افزایش از نگاه منتقدان سیاستهای مسکنی دولت، شاید پس از حدود ۵ سال رکود، نشان­دهنده شروع رونق و شاید دوران پیش رونق در بازار مسکن باشد اما برای متقاضی یک واحد ۵۰ متری نزدیک به ۲۰ میلیون تومان هزینه بیشتر در فاصله ۶ ماه و ظرف همین مدت برای فروشنده، ۲۰ میلیون سود در بر دارد!

حامد مظاهریان معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی قیمت مسکن در تهران و شهرهای سوئیس را برابر می­داند و معتقد است این رویکرد نه تنها اقتصاد کلان شهرها بلکه اقتصاد کشور را متاثر کرده است.  

وزیر راه و شهرسازی هم در حالی که بازار مسکن با توان خرید مردم همراه نیست، سرمایه حبس شده در خانه­های خالی را ۲۵۰ میلیارد دلار برآورد می­کند که به گفتی وی این رقم، بیش از دو برابر ارزش شرکتهای بورسی ایران است.

ایسنا در گزارشی از رشد ۷۰۰ درصدی قیمت زمین در تهران (از متری ۶۴۰ هزار تومان در سال ۸۴ به متری ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در سال ۹۲) طی دولتهای نهم و دهم نوشته است. بر اساس همین گزارش قیمت مسکن در بازه زمانی مذکور، رشدی ۵۰۰ درصدی داشته و میانگین هر متر مربع از ۶۵۰ هزار تومان به ۳ میلیون و ۹۵۰ هزار تومان رسیده است.

بر اساس همین گزارش در دولت یازدهم هم قیمت مسکن با رشدی ۶/۱۰ درصدی به ۴ میلیون و ۳۷۰ هزار تومان در اردیبهشت سال جاری رسیده است و قیمت زمین ۲ درصد رشد داشته است.

*افزایش ۹۰ برابری قیمت مسکن

آمار در شرایطی بیانگر تداوم دوران مستاجری جامعه کم درآمد است که بر اساس اظهارات برخی کارشناسان، سوداگری زمین طی سالهای ۷۰ تا ۹۰ آسیبهای بسیاری به صنعت ساختمان وارد کرده؛ طی دو دهه، قیمت مسکن را بیش از ۹۰ برابر افزایش داده است حال آنکه رشد قابل توجه کیفی را تجربه نکرده است.

در حالی که بانک مرکزی و مرکز آمار، سهم تقریبی مسکن در سبد هزینه­های خانوار را حدود ۳۵ درصد تخمین می­زنند این سهم در مواردی نزدیک به ۶۰ درصد از درآمد خانوارهای ضعیف و متوسط را می­بلعد. در همین حال شاخص دسترسی به مسکن  برای این گروه­ها (دهکهای اول تا چهارم) بین ۱۹ تا ۳۶ سال است در شرایطی که شاخصهای جهانی بین ۵ تا ۸ سال را متصور است و این عدم دسترسی آسان، موجب تشدید حاشیه­نشینی و بدمسکنی گروه­های کم درآمد شده است.

بر اساس آمار حاصل از سرشماری سال گذشته، آمار مستاجران از سال ۹۰ تا ۹۵ از ۶/ ۲۶ درصد به حدود ۳۱ درصد رسیده است و این عدد وقتی نگران­کننده است که سالانه و در نتیجه ازدواجهای جدید، تقریبا یک میلیون هم به حجم تقاضا اضافه می­شود اما بنا به اظهارات رئیس اتحادیه املاک تهران، طی ۴ سال گذشته فقط سالانه ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور تولید شده است.

*رکود تورمی مسکن

منتقدان بر این باورند که سیاستهای اشتباه دولت یازدهم و دوازدهم، مسکن را به رکود تورمی فرو برده و در حالی که بی­مهری به طرحهایی نظیر مسکن مهر و عدم ارائه جایگزین مناسب برای آن، عرضه را تقریبا متوقف کرده است و امروز که صدها هزار شغل مرتبط با مسکن و صنعت ساختمان در رکود به سر می­برند با تشدید بیکاری در این حوزه، متقاضیان اصلی یعنی طبقات کم درآمد و متوسط بیش از پیش قدرت خرید خود را از دست داده­اند.

یک کارشناس حوزه مسکن به خبرنگار ما می­گوید: دولت برای مقابله با رکود، به جای تداوم ساخت واحدهای بدون تقاضا در مسکن مهر، تسهیلات را افزایش داد و در ۴ سال از ۲۰ میلیون تومان به ۱۶۰ میلیون تومان رساند آن هم با کاهش نرخ سود به ۵/۹ درصد.

مهدی سلطان محمدی اضافه می­کند: شاخصهای آماری جدید در شهریور امسال نشان می­دهد افزایش قیمت واحدهای مسکونی و حجم معاملات در تهران نسبت به ماه مشابه در سال قبل حدود ۷/۹ درصد بوده و نرخ تورم هم ۴/۸ درصد گزارش شده است لذا این دو نرخ با هم پیش رفته و تفاوت محسوسی دیده نمی­شود.

به گفته این کارشناس با لحاظ افزایش حداقل ۱۰ درصدی درآمد سالانه خانوارها در سه چهار سال گذشته، میزان رشد قیمت مسکن غیرمتعارف نیست اما از آنجایی که بودجه خرید مسکن نه ظرف یک ماه یا یک سال بلکه در مواردی طی ۱۰ تا ۱۵ سال و به صورت نسلی از سوی خانوارها پس انداز می­شود، با توجه به اینکه از سال ۸۶ تاکنون دارایی­شان تحت فشار تورم، به شدت تحلیل رفته طبعا پس اندازشان کمتر و توانشان برای خرید خانه کاهش یافته است.

سلطان محمدی با اشاره به اینکه توان خرید در خانوارها از سال گذشته تاکنون اندکی بهبود و تا حدودی ترمیم شده است، اضافه می­کند: دولت همواره در تولید مسکن، نقش محدودی داشته و از سال ۱۳۴۰ تاکنون این دخالت به طور متوسط زیر ۵ درصد و در حد ساخت خانه­های سازمانی و یا ویژه اقشار خاص بوده است و عمدتا بخش خصوصی تولید کننده مسکن بوده بر همین اساس باید از این به بعد هم شرایط سرمایه­گذاری را تسهیل کند.

به باور این کارشناس، دولت برای نزدیک­تر شدن مسکن به اقشار کم درآمد باید با کاهش نرخ بهره امکان استفاده از اعتبارات ارزان­تر را فراهم آورد و سرمایه­گذاری در این بخش را افزایش دهد. علاوه بر این با اعمال نقش هدایت­گر خود باید زمینه را برای سوق دادن این سرمایه­گذاریها به سمت تقاضای نیازمندان و اقشار ضعیف فراهم آورد.

سلطان محمدی ادامه می­دهد: عملکرد دولت در حال حاضر دور از اقدامات ضربتی و شتابزده است که این امر را باید مثبت ارزیابی کرد اما لازم است توجه به اقشار حاشیه­ای، مسکن­اولیها و تعدیل نرخ بهره را همچنان با قدرت ادامه دهد. به باور این کارشناس اگر تولید ناخالص داخلی و درآمد عمومی رشد کند و بانکها در تسهیلات دهی به قدرت مطلوب برسند، نیازی به اقدامات ضرب­الاجلی برای بازار مسکن نیست بلکه این زمینه­ها خود به خود قدرت خرید متقاضیان خانه را افزایش و سوداگری را کاهش می­دهد.

*کاهش عرضه مسکن  

دبیر اتحادیه مشاوران املاک هم در این خصوص به قدس می­گوید: قطعا نمی­توان آمار بانک مرکزی را مردود دانست لذا گرانی مسکن هم­راستا با تورم عمومی کشور، انکارناپذیر است اما بخشی از این گرانی که قطعا قدرت خرید مردم را بیش از پیش کاهش داده، به دلیل کاهش عرضه مسکن است.

مصطفی قلی خسروی با انتقاد از تصویب شتاب­زده قانون پیش فروش ساختمان در مجلس قبل ادامه می­دهد: زیرساخت اجرایی این قانون در کشور وجود ندارد و با اینکه با هدف ممانعت از کلاهبرداری و سوء استفاده از اعتماد خریداران تصویب شده اما امکان اجرایی ندارد چرا که ما امروز با تقاضای حدودا سالی یک میلیون واحدی به علاوه تقاضاهای انباشته شده مواجهیم که با اجرای عجولانه چنین قانونی، شاهد کاهش بیش از پیش ساخت مسکن و در نتیجه گرانی هستیم.

وی معتقد است این قانون، رغبتی در خریدار، فروشنده و سازنده ایجاد نمی­کند لذا شاهد تشدید رکود تورمی هستیم که این امر دهکهای پایین جامعه را متضرر خواهد ساخت و دولت و مجلس را بر آن داشته تا با اصلاحاتی در آن انجام دهند.

قلی خسروی خاطر نشان می­سازد: مسکن مهر قطعا هزار ایراد داشت اما این دلیل بر عدم تداوم طرحهای این­چنینی نیست. دولت می­توانست طرح مسکن اجتماعی یا هر طرحی را اجرا کند و در روندی اصلاحی، ایرادات کار را به حداقل برساند.

دبیر اتحادیه املاک با بیان اینکه نفس بخش خصوصی به نفس دولت، بسته است، ادامه می­دهد: اگر بخش خصوصی بیشترین سهم را در ساخت و ساز دارد پس این خصولتیها چه می­گویند!؟ در واقع اصولا دولت حق ندارد خانه بسازد و باید نظارت کند چون تاجر خوبی نیست اما این دلیل نمی­شود که امروز وزارت مسکن گویی تعطیل شده و هیچ کاری برای افزایش و رونق ساخت و ساز به صورت موثر انجام نمی­دهد.

وی در واکنش به کاهش سود وام مسکن  از ۵/۹ به ۸ درصد و افزایش دوره بازپرداخت می­گوید: این اقدام را مثبت می­دانم. معتقدم  باید ساخت و ساز را به هر شکلی رونق داد و از وجود اشتباه در طرحهای حمایتی نترسید. ما امروز ۱۷۴ شغل کلیدی مرتبط با ساخت و ساز داریم که دچار رکود شده­اند که بیکاری حاصل از این رکود به مردم فشار مضاعف وارد می­آورد.