فرزانه غلامی/

صاحبنظران، سیاست‌های مسکنی کشور را در کنترل بازار، تعادل‌بخشی به عرضه و تقاضا و حمایت از مستأجران در چند دهه گذشته، ناموفق توصیف می‌کنند و این عدم توفیق را ناشی از تغییر مداوم سیاست‌ها با تغییر دولت‌ها، رفتارهای سلیقه‌ای و مدیریت جزیره‌ای می‌دانند.

دلیل موفق نبودن برنامه‌های مسکنی دولت‌های مختلف در 40 سال گذشته، همچنان یکی از پرسش‌های پرکاربرد در فضای عمومی و در وهله بعد محافل تخصصی و کارشناسی است.

هم‌اکنون و در دو سال پایانی عمر دولت دوازدهم، همچنان انتقادها از برنامه‌های مسکنی دولت‌های پیشین به گوش می‌رسد و رئیس جمهور و مدیران اقتصادی و مسکنی از ارائه خدمات ارزان‌قیمت، تسهیل در ارائه جواز، اعطای زمین و کمک بانک‌ها برای سرمایه‌گذاری در ساخت و تکمیل 400 هزار واحد مسکن تا پایان سال 99 علاوه بر تکمیل واحدهای نیمه تمام مسکن مهر، طرح مسکن اقساطی برای کارمندان، اعطای مشوق‌های مالیاتی برای موجرانی که قراردادهای دو ساله می‌بندند، راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان تا پایان سال با اهدافی نظیر وضع مالیات بر خانه‌های خالی و... سخن می‌رانند، اما همچنان و با اینکه موجودی مسکن کشور، مطابق آخرین آمار سرشماری نفوس و مسکن از حدود ۲۱ میلیون و ۶۶۳ هزار واحد در سال ۱۳۹۰ به ۲۵ میلیون و ۴۱۲ هزار واحد در سال ۱۳۹۵ رسیده و رشدی 17 درصدی داشته، هنوز دست‌کم 30 درصد از خانوارهای ایرانی، مستأجرند و ناظران معتقدند با تورم بالای 100 درصدی مسکن در یک سال گذشته، جامعه مستأجران از این پس با سرعت بیشتری رو به افزایش است.

 چالش‌های شش‌گانه مسکن در ایران

خبرگزاری فارس با استناد به اطلاعات منتشر شده توسط سازمان برنامه و بودجه، 6 چالش عمده بخش مسکن در ایران را برمی‌شمارد و می‌نویسد: تناسب نداشتن عرضه واحدهای مسکونی با تقاضای واقعی و مصرفی، وجود خانه‌های خالی از سکنه به دلیل عدم استطاعت گروه‌های پایین درآمدی، کاهش متوسط نرخ مالکیت مسکن که موجب افزایش اجاره‌نشینی و افزایش تقاضا و به تبع آن افزایش قیمت اجاره مسکن شده است، سهم پایین مسکن اجتماعی در تأمین مسکن گروه‌های نیازمند، رشد سکونتگاه‌های غیررسمی و عدم تعادل شدید بین تقاضای مؤثر و عرضه مسکن به ویژه در بازار مسکن اجاره‌ای از چالش‌های عمده بخش مسکن بوده است.

بر اساس همین گزارش، تمایل بخش خصوصی برای حضور در بازار مسکن اجاره‌ای، به دلیل امنیت بیشتر بخش مسکن در مقایسه با سایر حوزه‌های فعالیت، از عوامل موفقیت در برنامه ششم توسعه عنوان شده است. پیشنهادهایی که در برنامه ششم توسعه برای این بخش داده شده است، عبارتند از: تهیه برنامه یکپارچه ساماندهی و توانمندسازی سکونتگاه‌های نابسامان، مقاوم‌سازی و حمایت از انبوه‌سازی و صنعتی‌سازی مسکن، ایجاد سامانه اطلاعاتی و پایش برنامه‌های حمایتی در بخش مسکن، افزایش سهم نظام بانکی در تأمین مالی مسکن.

مسکن را به وزارت اقتصاد بسپارید

یک کارشناس حوزه مسکن، بازار مسکن را پرتنش و پرتغییر توصیف می‌کند و به خبرنگار ما می‌گوید: اساساً یکی از دلایل حذف عبارت «مسکن» از وزارتخانه راه و شهرسازی پس از ادغام، این بود که مسکن بیش از آنکه ماهیت فنی و اجرایی داشته باشد، ماهیتی مبتنی بر برنامه‌ریزی اقتصادی دارد.

محسن بهرام غفاری ادامه می‌دهد: مسکن از نیازهای اساسی مردم است که تأمین آن مطابق قانون اساسی بر عهده دولت است، اما از 40 سال پیش تاکنون این نیاز مورد غفلت واقع شده و هر دولتی ادامه‌دهنده همین غفلت است و برنامه‌های مسکنی به جای اینکه در وزارت اقتصاد تعریف شود در وزارت راه و شهرسازی تعریف می‌شود، بنابراین راه به جایی نمی‌برد.

این پیشکسوت حوزه نظام مهندسی ساختمان معتقد است: از پیش از انقلاب تاکنون، برنامه‌ریزی‌های مسکنی، حداقل اثرگذاری را در خانه‌دار شدن مردم داشته‌ یا تأثیر حاشیه‌ای داشته‌اند، به ویژه از دهه 60 به بعد بازار وسیع مسکن در ایران با برنامه‌های موفق و اثرگذار چندانی همراه نبوده است.

وی بر این باور است که در تمام سال‌های گذشته انواع اسامی از مسکن استیجاری تا اجاره به شرط تملیک، مسکن متری، مسکن جوانان، مسکن پاک، مهر و... از زبان مسئولان شنیده شده تا مردم را خانه‌دار کنند، اما هیچ وقت مردم، آثار عملی این اسامی را به عینه ندیده‌اند.

بهرام غفاری ادامه می‌دهد: باید مسکن به وزارت اقتصاد واگذار شود، چرا که مسکن تنها فرایندی تولیدی، فیزیکی و فنی نیست و از اقتصاد کلان و اقتصاد خانوار تأثیر زیادی می‌پذیرد و سهم بالایی در سبد هزینه‌های خانوار به خود اختصاص می‌دهد. در غیر این صورت، مردم هیچ‌گاه تأثیر برنامه‌های تبلیغاتی دولت‌ها را به صورت کاهش قیمت و یا تقویت تولید، نخواهند دید.

به گفته وی مسکن، موضوعی کثیرالابعاد و هسته مرکزی آن اقتصاد است؛  نخستین بار این مقوله در دهه 40 با ایجاد دفتری در وزارت دارایی وقت مطرح شد. تا زمانی که این نگاه به مسکن بازنگردد، مدیران و وزرای مسکن هرچه تلاش کنند، نمی‌توانند برنامه-ریزی اصولی برای این بازار داشته باشند و در واقع کنترل اوضاع را در دست نخواهند گرفت.

مسکن؛ فارغ از تحریم و الگویی برای تحقق شعار سال

حسام عقبایی هم به خبرنگار ما می‌گوید: از دهه 70 به بعد با مشکلات حادی در حوزه مسکن روبه‌رو شده‌ایم. از سال 74 تا 94 شاهد 104 برابر شدن قیمت مسکن و رشد بالای 1000 درصدی آن بودیم. از یک سال گذشته تاکنون هم این رشد رکوردزنی کرده و بالای 100 درصد گزارش شده است، چرا که نیازسنجی  در میزان ازدواج‌های سالانه و میزان مسکن‌های مورد نیاز صورت نپذیرفته است.

وی ادامه می‌دهد: حوزه مسکن همواره با سلیقه مدیران و بدون توجه به برنامه جامع و چشم‌اندازها اداره شده است، حال آنکه مسکن، ماهیتی کوتاه‌مدت ندارد و باید در چشم‌انداز کلان دولت‌ها جای داشته باشد و سیاست‌های آن با تغییر دولت‌ها، دستخوش تغییر نشود.

عقبایی بر این باور است که تغییر دولت‌ها باید بین 10 تا 15 درصد در تصمیم‌گیری‌ها و سیاست‌های مسکنی، تغییر ایجاد کند و بخش عمده آن باید تابع نگاه کلان و مستمر باشد.

این کارشناس مسکن معتقد است: هیچ دولتی نمی‌تواند پاسخگوی نیاز مردم در خانه‌دار شدن و یا کنترل وضعیت اجاره بها باشد، چرا که این وضعیت از گذشته به ارث رسیده است.

عقبایی در همین حال معتقد است، نباید با این بهانه که «خانه از پای بست ویران است» وضعیت نامطلوب مسکن را رها کرد، بلکه در همین مدت زمان باقیمانده اگر در حوزه سیاست‌های پولی و بانکی تغییراتی ایجاد و از بنگاه‌داری بانک‌ها ممانعت شود، تولید مسکن و حمایت از انبوه‌ساز در دستور کار قرار گیرد، مدیریت زمین که بین 70 تا 90 درصد قیمت مسکن را در بر می‌گیرد، به درستی اعمال و تصمیمات سلیقه‌ای و جزیره‌ای کنار گذاشته شود، حتی در یک سال آینده می‌توان خروجی قابل قبولی را در حوزه مسکن شاهد بود.

این کارشناس مسکن با اشاره به نیاز سالانه یک میلیون و 300 هزار واحدی کشور به تولید مسکن می‌گوید: امروز کمتر از 300 هزار واحد در سال تولید می‌شود، اما توجه ویژه به اجرای اصل 44 و عدم مداخله دولت در تولید و تغییر  سبک تولید به سمتی که توازن در عرضه و تقاضا ایجاد شود، می‌تواند جهشی قابل توجه در حوزه مسکن به همراه داشته باشد، در غیر این صورت تا 20 سال آینده هم اوضاع مسکن، نامطلوب و مردم از سیاست‌ها ناراضی خواهند بود. 

به گفته وی بازار مسکن هیچ تأثیری از تحریم‌ها نمی‌پذیرد و می‌تواند الگویی برای تحقق شعار سال مبنی بر رونق تولید باشد و همه بخش‌های اقتصاد را به حرکت وا دارد.