قدس آنلاین:  وزیر راه و شهرسازی که اوایل تیر ماه امسال گفته بود مردم خانه نخرند تا شرایط عادی بر بازار مسکن حاکم شود، حالا اعلام کرده است اکنون وقت آن رسیده که حقوق بگیران برای خرید خانه اقدام کنند.

به گفته محمد اسلامی در پی رونق بخشیدن به تولید مسکن در کشور، وزارت راه‌وشهرسازی توانسته است یک جریان پایدار ایجاد کند که امید به خانه‌دار شدن را کوتاه کند، به طوری که در شهرهای بزرگ به زیر ۱۰ سال و در شهرهای کوچک به زیر سه سال برسد.

کاهش 73 درصدی معاملات مسکن

پایه‌های توصیه اخیر وزیر راه و شهرسازی مبنی بر اینکه وقت خانه خریدن رسیده است، شاید مبتنی بر آمارهای کاهش معاملات و قیمت مسکن باشد که وزارت متبوع وی آن‌ها را منتشر کرده است. مطابق آمار وزارت راه و شهرسازی طی مرداد امسال در تهران 2 هزار 931 فقره قرارداد مسکن در سامانه املاک و مستغلات کشور ثبت شده که در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته 73.7 درصد کاهش یافته است.

آمارها همچنین حاکی از این است که قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در آگهی‌ها که خرداد امسال به بالاترین حد خود رسیده بود، هم اکنون ۱۰ تا ۲۰ درصد کاهش یافته و بدین معنی است مالکان فیتیله توقع خود را کمی پایین کشیده‌اند.

کاهش 3 درصدی قیمت هر مترمربع مسکن

اطلاعات جدید دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی همچنین نشان می‌دهد، در مرداد ماه ۹۸ متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۳ درصد نسبت به تیر کاهش پیدا کرده است که نخستین کاهش قیمت مسکن در ۴ سال گذشته است.

در عین حال نگاهی به گزارش مرکز آمار ایران و بانک مرکزی درباره هزینه‌های خانوار شهری نشان می‌دهد نیمی از درآمد مردم در کشور صرف مسکن می‌شود.

حال این سؤال مطرح است آیا با توجه به کاهش معاملات و قیمت مسکن، زمان مناسب برای خانه خریدن متقاضیان فرا رسیده است؟

مردم با توصیه‌ها مسکن بخرند یا نخرند؟

افشین پروین پور، کارشناس اقتصاد مسکن درباره اینکه آیا مردم با توصیه‌ها مسکن بخرند یا نخرند، می‌گوید: دولت و حاکمیت باید با ابزارهای در اختیارشان بازار مسکن را کنترل کنند، چراکه در هیچ کجای دنیا با روش توصیه اقتصاد را مدیریت نمی‌کنند. بهترین روش برای کنترل قیمت مسکن تعادل میان عرضه و تقاضاست. اینکه مردم نخرند تا قیمت‌ها کاهش یابد یا بخرند چون کاهش یافته است، درست نیست، زیرا مردم در تلاطم بازار نقشی ندارند و این بانک‌ها، مؤسسات و صندوق‌های بزرگ هستند که با ورود به بازار مسکن این بخش را دچار تلاطم می‌کنند.

فاصله توان خریداران با قیمت بازار

مهدی غلامی، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار ما یکی از علل کاهش معاملات را وجود فاصله بین توان خریداران با قیمت بازار می‌داند و می‌افزاید: اگر کاهش قیمت‌ها مقداری بود که قدرت خرید مردم به 50 تا 60 درصد قیمت مسکن می‌رسید، این امکان وجود داشت برخی افراد بتوانند خانه بخرند، ولی در حال حاضر که در شهر تهران براساس آمار بانک مرکزی کاهش قیمت به طور متوسط تنها 3 درصد ذکر شده، توصیه به خریدن منطقی محسوب نمی‌شود، اگر کاهش قیمت مسکن حتی 10 درصد اعلام می‌شد، می‌بینیم که در مقایسه با دو سال گذشته باز هم تقریباً دو تا سه برابر شده است، در حالی که توان خرید مردم نه تنها سه برابر نشده، بلکه کاهش هم یافته است.

کاهش 30 درصدی هم کسی را خانه‌دار نمی‌کند

غلامی می‌افزاید: شاید توصیه آقای وزیر درباره کسانی باشد که قصد جابه‌جایی واحد مسکونی خود را دارند یا کسانی که توان خرید مسکن را داشتند و منتظر بودند که ثبات در بازار اتفاق بیفتد، چون زمانی که بازار ثبات ندارد و قیمت‌ها واقعی نیستند، بسیاری از متقاضیان برای خرید تعلل می‌کنند تا از ضرر ناشی از جهش قیمت‌ها در امان بمانند. به هر حال فکر نمی‌کنم روی سخن وزیر حتی با مردم عادی باشد، چون بعید است حتی با کاهش 20 تا 30 درصدی هم کارمندان معمولی بتوانند خانه بخرند.

وی تأکید می‌کند: این توصیه حتی شامل کسانی که وام 160 میلیونی مسکن را هم گرفتند، نمی‌شود، چون میانگین قیمت مسکن در تهران متری 13 میلیون تومان است اگر فرض کنیم قیمت به 10 میلیون تومان هم برسد، یک واحد 75 متری برای خریدار 750 میلیون تومان آب می‌خورد، اگر در بهترین حالت قیمت این خانه را 600 میلیون تومان هم در نظر بگیریم، یک کارمند معمولی باید 12 سال ماهی 5 میلیون تومان پس‌انداز کند تا بتواند این واحد مسکونی را ابتیاع کند که در عمل ممکن نیست.

به گفته وی، اگر دولت به دنبال حمایت از متقاضیان مصرفی بازار مسکن برای صاحب‌خانه شدن و همچنین تشویق سرمایه‌گذاران به تولید مسکن است، باید سیاست‌های خود را به سمت حمایت از تولید و عرضه مسکن و کاهش هزینه‌های ساخت و مسکن و مقابله با سوداگران این بازار ببرد.

تقاضای سرمایه‌ای، قیمت مسکن را تعیین می‌کند

فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن نیز در گفت‌وگو با خبرنگار ما می‌گوید: بازار منتظر توصیه‌ها نیست، در کاهش قیمت‌ها که خیلی ناچیز اتفاق افتاده است، چند آیتم تأثیرگذار بوده است که یکی از آن‌ها انتظارات روانی است که در بازار وجود دارد و اکنون در حال فروکش کردن است و موجب شده تا حبابی که از سال گذشته تحت عنوان انتظارات تورمی شکل گرفته کم شود، از طرفی همواره بعد از دوره‌های افزایش قیمت ناشی از انتظارات تورمی، شاهد تخلیه حباب هستیم و تا کاهش 10 درصدی قیمت مسکن در این بازه طبیعی به شمار می‌رود.

بیضایی می‌افزاید: از سوی دیگر فصل نقل و انتقالات مسکن نیز رو به پایان است و حجم تقاضا به تبع افتادن در این سراشیبی، کم می‌شود، همچنین کاهش قیمت ارز نیز در این حوزه اثرگذار است که در کنار هم منجر به کاهش قیمت شده و این مسئله از خرداد ماه توسط کارشناسان پیش‌بینی می‌شد. وزیر همین عوامل را رصد می‌کند و می‌گوید چون کاهش قیمت در راه است نخرید و بعد از مدتی که قیمت‌ها روند نزولی خود را طی می‌کند، می‌گوید بخرید. اما نکته اینجاست که در بازار مصرف حجم تقاضای سرمایه‌ای است که قیمت را تعیین می‌کند. براساس محاسبات 70 درصد تقاضا در بازار مسکن تقاضای سرمایه است و همواره این نوع از تقاضا عامل تغییر و نوسان در قیمت‌ها بوده است.

70 درصد تقاضای مسکن سرمایه‌ای است

وی می‌افزاید: بحث دلالی و سوداگری در بازار مسکن منجر به تعیین قیمت و سطح تقاضا می‌شود؛ بنابراین نمی‌توانیم تقاضای مصرفی و خانوارهایی که در بازار برای تهیه مسکن مصرفی حضور دارند را عامل تأثیرگذاری بدانیم و بگوییم که چون گران است نخرید تا ارزان شود یا بالعکس. چنان که آمارهای سرشماری 85 و 95 نشان می‌دهد تقریباً 70 درصد تقاضای مسکن در این سال‌ها تقاضای کسانی بوده است که خانه‌های دوم و سوم و بیشتر از این تعداد را می‌خواستند و تنها 30 درصد از کسانی که در این بازار حضور داشتند خانه اولی بودند.

وی درباره تأثیر احتمالی تصویب قانون مالیات بر عایدی مسکن در مجلس نیز می‌گوید: این مسئله تاکنون در کاهش قیمت‌ها تأثیرگذار نبوده است، چون اصولاً دولت برنامه‌ای در حوزه مالیات بر مسکن ندارد و در بسته مالیاتی که به مجلس ارائه داده، بحث مالیات بر عایدی سرمایه را نیاورده و با توجه به اینکه اعلام کرده است تضمین می‌دهیم مالیات به گونه‌ای دریافت شود که منجر به کاهش قیمت مسکن نشود، باید گفت این مالیات حتی اگر تصویب هم شود یک مالیات بی‌خاصیت است. حال باید دید در هفته آینده بسته‌ای که دولت به مجلس می‌فرستد حاوی چه مواردی است تا بتوانیم درباره آن بحث کنیم.

افت تقاضا به معنای کاهش قدرت خریداران واقعی

محمد کوثری، تحلیلگر بازار مسکن نیز در این باره معتقد است: در چرخه‌های تجاری بازار مسکن، مهم‌ترین سیگنال و نشانه برای شروع دوره به اصطلاح رکودی، افت تعداد معاملات ثبت شده یا به اصطلاح کاهش تقاضا در بازار است. در واقع پیام اصلی افت تقاضا در این بازار، کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و واقعی بازار و کاهش سطح رفاه آن‌هاست.

به گفته وی، نتیجه این امر انتقال بخشی از متقاضیان به بازار اجاره، مناطق و شهرهای کوچک‌تر و به سمت واحدهای کوچک‌تر و کم کیفیت‌تر است. در نتیجه دوره رونق به پایان خود نزدیک شده و ثبات نسبی بازار محتمل‌ترین شرایط قابل انتظار است.

خوب است بدانید با توجه به تقاضاهای جدید، نوسازی بافت‌های فرسوده، ذخیره بازار و کمبود فعلی مسکن در کشور تا سال ۱۴۰۵، نیاز به تزریق ۲۲ میلیون واحد مسکونی در کشور داریم که تنها با ابزارهای حمایتی برای ساخت مسکن ارزان و ابزارهای مالیاتی برای جلوگیری از ورود سفته‌بازان به بازار مسکن می‌توان آن را مدیریت کرد.