ابوالفضل نوروزی در کارگاه مشهدشناسی روزنامه قدس به تبیین وضعیت حوزه مسکن در کشور و چالش‌های آن پرداخت و گفت: نداشتن جایگزین، نیاز اساسی بودن، غیروارداتی و ناهمگن بودن(متفاوت بودن سیاست‌گذاری برای مسکن شهری و روستایی) از ویژگی‌های مسکن است که سبب خاص و متفاوت شدن این حوزه از دیگر مسائل کشور می‌شود.
ساخت سالانه یک میلیون مسکن ممکن است
وی ادعای دولت گذشته مبنی بر وظیفه نداشتن دولت برای تأمین مسکن را ناشی از ناآگاهی آنان نسبت به قانون، آموزه‌های دینی و عملکرد ائمه اطهار(ع) دانست و افزود: تأمین مسکن از سوی دولت بیشتر به معنای سیاست‌گذاری و قاعده‌مند کردن این حوزه است، نه ورود و سرمایه‌گذاری مستقیم؛ اینکه در دولت جدید قول ساخت یک میلیون مسکن در سال داده شده این‌گونه نیست که همه را دولت بسازد بلکه قسمت زیادی را بخش خصوصی می‌تواند تأمین کند چنان که در دهه ۸۰ نیز این اتفاق افتاد.
نوروزی با بیان اینکه با توجه به سکونت ۴۰درصد از جمعیت روستایی و شهری در بافت فرسوده و آمار ازدواج جوانان، تا سال ۱۴۰۹ باید سالانه ۲ میلیون مسکن در کشور ساخته شود تا عرضه و تقاضای بازار مسکن برابر باشد، به شاخص طول دوره انتظار مسکن اشاره و تصریح کرد: به دلیل اینکه مسکن یک کالای ناهمگن است، امکان قیمت‌گذاری یکسان و دستوری برای آن وجود ندارد، ازاین‌رو معمولاً عرضه و تقاضا قیمت را تعیین می‌کند. در ۲۰سال گذشته قیمت مسکن، افزایش ۱۰۰ برابری داشته است، بر این اساس در ایران اگر افراد، همه درآمدشان را ذخیره کنند، پس از گذشت ۳۴ سال می‌توانند صاحب خانه شوند در حالی که این رقم برای بیشتر کشورها حتی همسایگان ما زیر ۱۰ سال است. همچنین در دو دهه گذشته، سهم مسکن از سبد هزینه خانوار از ۲۸درصد به ۳۷ درصد رسیده در حالی که میانگین جهانی ۲۲درصد است.
تنها ۳۰درصد از تقاضاها برای سکونت است
این کارشناس حوزه مسکن اظهار کرد: سهم تقاضای سرمایه‌ای در حوزه مسکن از ۲۰درصد در سال۱۳۵۵ به ۷۰درصد در سال۱۳۹۵ رسیده است یعنی تنها ۳۰ درصد از تقاضای مسکن در کشور(اعم از افراد، بانک‌ها و سوداگران) برای سکونت بوده و بقیه به منظور سرمایه‌گذاری و کسب سود است؛ به همین علت اکنون بازار مسکن به بهشت دلالان تبدیل شده است و با کمترین هزینه، بیشترین سود را می‌برند.
وی با بیان اینکه براساس آمار سال۱۳۹۵، ۵/۲ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که عرضه آن‌ها می‌تواند کمک زیادی به تأمین مسکن داشته باشد، افزود: میانگین عمر مفید ساختمان‌ها در ایران، ۳۰ سال اما در کشورهای پیشرفته بالای ۱۰۰سال است که نشانه نبود امنیت سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن است.
چالش‌های عمده حوزه مسکن و راهبردهای آن
به گفته نوروزی، گرانی خرید و اجاره (به دلیل اختلال در عرضه زمین و ملک، بالا بودن تقاضای سوداگرانه و نیز مخاطرات سرمایه‌گذاری و مبادلات حوزه مسکن)، حجم بالای بافت‌های فرسوده شهری و روستایی(به دلیل فقدان تأمین مالی پایدار و اصلاح لکه‌ای بافت)، پایین بودن تناسب معماری شهری با معماری اسلامی ایرانی(به علت الگوی نامناسب مسکن، زیست شهری و معماری) و پایین بودن عمر مفید واحدهای مسکونی(به علت فقدان تقارن اطلاعات میان مالک، مهندس سازنده و ناظر و استفاده از روش‌های سنتی در تولید مسکن) چهار چالش عمده بخش مسکن کشور است.
وی درباره راهبردهای چالش گرانی تصریح کرد: نخستین راهبرد مقابله با گرانی مسکن، افزایش انگیزه برای عرضه زمین و املاک خالی توسط صاحبان آن‌ها از طریق تکمیل و به‌روزرسانی سامانه ملی املاک و اسکان است که خود گام مهمی در راستای شفاف‌سازی عرصه مسکن در کشور محسوب شده و می‌تواند مبنای سرشماری آنلاین قرار گیرد. همچنین دریافت مالیات از خانه‌های خالی با اجرای ماده۵۴ و ۱۶۹ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم، اخذ مالیات بر عایدی سرمایه(برای کاهش جذابیت سوداگری) و اخذ مالیات از ارزش زمین و ملک (به منظور ایجاد درآمد پایدار شهری) از دیگر راهبردهای مقابله با گرانی می‌تواند باشد.
تا مشکل زمین حل نشود مشکل مسکن حل نخواهد شد
ابوالفضل نوروزی با بیان اینکه در حال حاضر ۵۰درصد از هزینه تأمین مسکن در مشهد و ۷۰درصد در تهران را قیمت زمین شکل می‌دهد، افزود: مانیفست برنامه‌ریزی حوزه مسکن، پیام حساب صد امام خمینی(ره) است که در آن می‌فرمایند تا زمانی که مشکل زمین حل نشود مشکل مسکن حل نخواهد شد؛ رهبر معظم‌انقلاب نیز درخصوص معضل زمین‌خواری که مقدمه کمبود و گرانی زمین است، توجه ویژه‌ای دارند. جنگ زمین، جنگی بسیار مهم در کشور بوده (چه در سطح مردمی و چه دولتی، انقلابی و غیرانقلابی، اصلاح‌طلب و اصولگرا و...) و به عرصه تعارض منافع سازمانی و ساختاری تبدیل شده است.
نوروزی با تأکید براینکه مطابق قانون جهش تولید مسکن، همه زمین‌های دولتی و نیمه‌خصوصی باید برای توسعه شهری، به وزارت راه و شهرسازی واگذار شود، چراکه در غیراین صورت امکان ساخت سالانه یک میلیون مسکن وجود نخواهد داشت، عرضه حداکثری زمین‌های دولتی و توسعه افقی در حریم قانونی شهر را از دیگر راهبردهای مقابله با گرانی مسکن برشمرد.
ممانعت شهرداری‌ها و نهادهای دولتی از توسعه افقی شهرها
وی با انتقاد از اینکه اکنون منبع اصلی درآمد شهرداری‌ها، فروش تراکم مازاد بر مجاز است که سبب گران شدن زمین و تخریب محیط زیست و اختلال در کیفیت زندگی می‌شود، افزود: شهرداری، شورای عالی شهرسازی و نهادهای دولتی، اطراف شهرها و حتی روستاها را بسته و امکان توسعه شهری را محدود کرده‌اند تا تراکم‌فروشی بیشتر صورت گیرد. اطراف شهر، دیوارهای خودساخته از درختان می‌کشند و به بهانه اینکه به خط سبز شهر و محیط زیست برخورد نکند، مانع توسعه شهر می‌شوند.
نوروزی ضمن تشریح شیوه‌های مختلف توسعه شهری اعم از عمودی(صرفاً در مناطق مرکزی و اداری شهر کاربرد دارد)، منفصل(ایجاد شهرهای جدید) و افقی(گسترش برنامه‌ریزی شده شهر با اولویت بافت‌های فرسوده)، خاطرنشان کرد: با وجود رشد فزاینده و بی‌رویه توسعه عمودی در ایران، این روش در دنیا منسوخ شده و توسعه شهرها بیشتر افقی، محله‌محور و خودبسنده است به گونه‌ای که شهرها آن‌قدر توسعه پیدا می‌کنند که به هم می‌چسبند و زنجیرشهر یا مگالاپلیس را شکل می‌دهند. توسعه عمودی نیز فقط برای امور مهم اداری و شرکت‌ها آن هم در یک محدوده مشخص از شهر مورد استفاده قرار می‌گیرد.
کمتر از یک درصد مساحت کشور برای سکونت استفاده می‌شود
نوروزی با بیان اینکه نگارش نخستین طرح جامع شهری توسط زمین‌داران با رویکرد عدم توسعه افقی شهرها صورت گرفته است، ادامه داد: اصولاً فلسفه تعیین حریم شهر، توسعه شهری است اما با اینکه حریم شهر مشهد سه برابر محدوده آن است، از توسعه شهر جلوگیری و حتی دلیل عدم نام‌نویسی اقدام ملی مسکن در مشهد، کمبود زمین عنوان می‌شود. همچنین در حالی که کمتر از یک درصد از کل مساحت کشور مسکونی است، به بهانه نبود زمین، اجازه ساخت‌وساز نمی‌دهند.
وی با اشاره به وجود یک میلیون هکتار زمین دولتی در محدوده و حریم شهرها (بیش از مساحت کل شهرها و روستاها که ۸۰۰هزار هکتار است) و ۴۰هزار هکتار زمین دولتی با کاربری مسکونی داخل محدوده شهرها، یادآور شد: بخش مسکن، یک لوکوموتیو اقتصادی است که با ۱۲۰ صنعت در ارتباط بوده و پیشران محسوب می‌شود؛ هر ۱۰۰ متر مسکن، یک شغل مستقیم و یک شغل غیرمستقیم ایجاد می‌کند و رشد این حوزه به طور حتم سبب رونق تولید خواهد بود.
نبود زیرساخت‌ها بنگاه‌های املاک را به ابزار سوداگری تبدیل کرده است
مشاور وزیر راه و شهرسازی در پایان درباره چالش‌های مربوط به سوداگران و بنگاه‌های املاک نیز تصریح کرد: اصل وجود مشاوران املاک به عنوان یک کار مهم خدماتی، امری مرسوم در همه دنیا است اما اینکه در کشور ما به ابزار سوداگری و تجارت تبدیل شده، به علت نبود زیرساخت‌هایی همچون اخذ مالیات بر عایدی سرمایه است تا انگیزه‌ای برای ورود به عرصه مسکن با نگاه سوداگری باقی نماند.
وی شفاف‌سازی عملکرد و رتبه‌بندی بنگاه‌های املاک براساس سوابق، حذف رابطه مستقیم مالک و مستأجر از طریق ایجاد سازوکارهایی همچون اسنپ را از راهکارهای حل معضل سوداگری معرفی کرد.
نظر شما