از سوی دیگر اعتراض و انتقادهای فراوان درباره تصرف سواحل خزر توسط دستگاه‌ها و نهادهای دولتی موجب شد تا رئیس‌جمهور بر ضرورت آزادسازی سواحل تصریح کرده و بگوید: «همه دستگاه‌های اداری در گیلان و هر استانی که دارای ساحل است باید آن مقدار از سواحل را که خلاف مقررات اشغال کرده‌اند به سرعت به نفع مردم آزاد کنند و هیچ دستگاهی در دولت حق ندارد ساحلی را که متعلق به مردم است اشغال کند».
این موضوع در حالی است که پیش از این نیز دستگاه‌های دولتی براساس قوانین بالادستی مکلف بودند اراضی مازاد را برای اقدام‌های عمرانی و پروژه‌های بازآفرینی اختصاص دهند، اما نه تنها آن را اجرایی نکرده‌اند بلکه عملاً به تصرف نواحی ساحلی و سرمایه ملی عموم مردم دست زده‌اند. چنان که کاوه حاجی علی‌اکبری، مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران در سال ۹۸ در اظهار نظری گفته است: «دستگاه‌های دولتی تاکنون حتی یک مترمربع زمین هم برای اجرای این طرح (مسکن ملی) واگذار نکرده‌اند». بدین ترتیب، در اختیار گرفتن زمین‌های بدون استفاده بسیاری توسط نهادهای دولتی از یک سو و نیز تصرفات نواحی پیرامون سواحل و دریاخواری این دستگاه‌ها از سوی دیگر، عاملی است که موجب شده کارشناسان حوزه مسکن و عمران بار دیگر بر مولدسازی زمین تأکید داشته باشند.
زمین، بیش از ۵۰ درصد هزینه تمام شده مسکن را تشکیل می‌دهد
در همین زمینه علی قدس، کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با قدس اظهار کرد: یکی از نهاده‌های تولید مسکن که سهم بالایی در هزینه‌های تمام شده دارد، هزینه زمین است. این به حدی است که در حال حاضر آمار رسمی منتشر شده نشان می‌دهد هزینه زمین بیش از ۵۰ درصد هزینه تمام شده مسکن را تشکیل می‌دهد. وقتی هزینه‌های تولید کالایی بالا باشد، طبیعتاً انگیزه برای ساخت و ساز و هدایت پول به سمت آن کالا کاهش پیدا می‌کند به ویژه اگر آن نهاده زمین باشد، زیرا زمین مهم‌ترین نهاده تولید است. از جمله دلایل بالا بودن سهم زمین در هزینه‌های تمام شده مسکن باید به توقف یا کمبود عرضه زمین اشاره کرد. متأسفانه شهرهای کشور محدود شده و صرفاً می‌توان در محدوده مشخصی عرضه زمین داشت.
قدس ادامه داد: این در حالی است که وسعت کشورمان ۱۶۵ میلیون هکتار است اما تنها کمتر از یک درصد آن را به توسعه روستایی و شهری اختصاص داده‌اند. عدم عرضه زمین منجر به تبدیل زمین به کالای سرمایه‌ای شده و کمبود آن موجب افزایش قیمت می‌شود. در چنین شرایطی دولت می‌تواند برخی اراضی موجود خود را برای ساخت مسکن واگذار کند تا سهم ۵۰درصدی زمین در تولید مسکن حذف شود.
وی همچنین درباره ساخت و سازهای غیرقانونی دولتی نیز گفت: از سوی دیگر، زمین‌خواری در واقع پروژه مجزایی است که از سوی اشخاص حقوقی صورت می‌گیرد و این افراد بدون اینکه مجوز و مصوبه‌ای از کمیسیون ماده۵ یا شورای عالی معماری و شهرسازی دریافت کرده باشند، ساخت و سازهایی را در حریم رودخانه‌ها و محیط زیست انجام می‌دهند. اما در پروژه‌هایی که برای ساخت مسکن مردم پیگیری می‌شود، اولویت این است که متصل به محدوده باشد و توسعه به صورت منفصل اجرایی شود.
این کارشناس حوزه مسکن و عمران افزود: در هر صورت استفاده از زمین‌های عمومی برای پروژه‌های انبوه مسکن، نیازمند مصوبه شورای عالی معماری و شهرسازی است و به این سادگی نیست که افرادی زمین‌ها را تملک کنند زیرا این موضوع سازوکار قانونی مشخصی دارد و دبیر آن هم وزارت راه و شهرسازی است که بایستی مصوبه این اقدام را از کمیسیون ماده۵ دریافت کند و سپس به دنبال جواز شهرداری باشد. در چنین شرایطی، سازوکار آن قانونی است و تخلفی صورت نمی‌گیرد. زمین‌خواری در شرایطی صورت می‌گیرد که افراد به زور برخی مناطق خوش آب و هوا را تملک کرده و شروع به ساخت و ساز غیرمجاز کنند. بنابراین می‌توان با استفاده از اراضی بدون استفاده یا آزادسازی زمین‌های تحت اختیار نهادهای دولتی که کاربری مسکونی دارند، به پیشبرد طرح‌های عمرانی و ساخت و ساز مسکن کمک کرد زیرا متأسفانه اغلب اراضی کشور جزو زمین‌های مرغوب کشاورزی محسوب نمی‌شود، بلکه اراضی‌است که قابلیت توسعه شهرسازی دارد.
ایجاد درآمد پایدار با مولدسازی زمین
قدس معتقد است: نبود همکاری بین دستگاه‌ها، چالشی است که در زمینه تأمین زمین وجود دارد. دستگاه‌های مختلف اراضی دارند که داخل محدوده و یا خارج از حریم شهری هستند و مطابق قانون مکلف‌اند این زمین‌ها را برای ساخت مسکن در اختیار وزارت راه قرار دهند. اما گاهی اوقات دستگاه‌ها از اجرای آن خودداری می‌کنند و همین مسئله مانع تأمین زمین می‌شود، چه بسا در قوانین هم ضمانت اجرایی برای این امر لحاظ شده باشد. برای مثال اگر دستگاهی همکاری لازم را نداشت، وزارت راه بایستی این زمین‌ها را به سازمان ثبت اسناد معرفی کند تا این اراضی برای ساخت مسکن به نام راه و شهرسازی ثبت شود.
وی می‌افزاید: با این حال مشاهدات و آمارها نشان می‌دهند اجرای این موضوع سرعت چندانی نداشته است. چالش دیگر این است که دولت به دنبال زمین‌فروشی باشد تا کسری بودجه را از محل فروش زمین جبران کند. البته دولت عنوان کرده املاک مازادی دارد که می‌خواهد آن‌ها را به فروش برساند و از این طریق کسری بودجه را تأمین کند. این در حالی است که می‌توان از این املاک برای ساخت مسکن استفاده کرد، به همین دلیل شاید بخشی از تعارضات از این مسئله ناشی شود. در هر حال باید از خام‌فروشی زمین با هدف رفع کسری بودجه خودداری کرد، زیرا گرچه ممکن است در کوتاه‌مدت به نظر برسد کسری بودجه جبران شده اما اگر همین اراضی اجاره بلندمدت داده شود، سالیان سال می‌توان درآمد پایداری داشت.
کارشناس اقتصاد مسکن تصریح کرد: نکته دیگر اینکه دولت باید اراضی بدون استفاده یا مازاد دولتی را مولدسازی کند؛ مولدسازی به این صورت است که دستگاه‌های مسئول اقدام‌های مربوط به آماده‌سازی زمین، جدول و خیابان‌کشی را انجام دهند و اراضی را برای کار تولیدی آماده کنند. در واقع باید زمین کشاورزی یا مسکونی تنها در حیطه کاربری خودش آماده‌سازی و به کار گرفته شود، در این صورت چنین زمین‌هایی ارزش افزوده می‌آورد و می‌تواند درآمد پایداری برای کشور ایجاد کند. مسئله دیگر اینکه ممکن است دولت زمین‌هایی را به بخش خصوصی بفروشد که بعدها منجر به تولید نشود، بنابراین ضرورت دارد سازوکارهای اجاره‌ای و تعیین مدت زمان مشخص برای ساخت زمین در نظر گرفته شود، در غیر این صورت باید زمین را پس گرفت یا می‌توان برای آن اجاره ۹۹ ساله در نظر گرفت و سازوکارهایی تعیین کرد تا مطمئن شد اگر زمینی واگذار شده در نهایت به ساختش منجر شده است.
قدس بیان کرد: متأسفانه آمارهایی که توسط وزارت اقتصاد در زمینه مولدسازی یا خام‌فروشی زمین ارائه می‌شود، اعداد بالایی نیست. به نظر می‌رسد برنامه‌ای که برای مولدسازی زمین‌ها در پیش گرفته شده، عملاً با مباحث موجود برای ساخت مسکن تعارض دارد بنابراین برای رفع آن باید در گام نخست فروش ساختمان‌های مازاد را مد نظر داشت نه اراضی.
نظر شما