به گزارس قدس آنلاین، ۵۱ درصد از جمعیت کشور مستاجر هستند و باید حدود  ۳۶ درصد از درآمد خود را بابت سقفی که روی سر دارند به صاحبخانه تقدیم کنند. در دو سال گذشته دولت سقف ۲۰ تا ۲۵ درصدی برای حداکثر افزایش اجاره‌بها تعیین کرد ولی این نرخ دستوری باعث نشد تا هیچ صاحب­خانه ای از گرفتن اجاره نجومی که نسبتی با درآمد خانوار نداشت، کوتاه بیاید.

 پرداخت ودیعه مسکن متناسب با قیمت‌های واقعی بازار نیز طرح دیگری بود که به مرحله اجرا رسید ولی نتوانست پاسخگوی ۶.۶ میلیون خانوار اجاره نشین باشد، به طوری که بنا بر آمار اعلامی کمتر از ۱۰ درصد مستاجران نیازمند موفق به دریافت این وام شدند.

بر اساس گزارش مرکز آمار، هزینه اجاره مسکن در ایران ۳۵ تا ۵۰ درصد هزینه‌های یک خانوار ایرانی را به خود اختصاص می‌دهد. بنابراین مسکن یک مولفه مهم در سبد خانوار محسوب می‌شود و قطعاً در معیشت خانوار تاثیرگذار است و بسیاری از کشورها با روش‌هایی توانسته‌اند بازار اجاره بها را کنترل کنند. این در حالی است که وضعیت صعود قیمت‌های رهن و اجاره مسکن در شهرهایی مثل تهران نیز غیرقابل مهار به نظر می‌رسد.

 در حالی که همچنان توان پرداخت اجاره مستاجران در برابر آنچه مالکان انتظار دارند اندک است، مجلس در تکاپوی این است که با طرح ساماندهی بازار اجاره یک سپر دفاعی مناسب برای نجات مستاجران از گرداب گرانی و حفاظت از آن­ها در برابر طمع­کاری برخی موجران تدارک ببیند. نقل شده است که دکتر بذرپاش وزیر راه و شهرسازی نیز گفته است: «نه به عنوان یک دستور سازمانی، بلکه صرفاً با قصد قربت و با نیت کمک به مستاجران از هیچ تلاشی تا تبدیل این مصوبه به قانون دریغ نکنید.» اما طرح ساماندهی اجاره بها چه می گوید. برای دانستن جزئیات بیشتر از این طرح با محمد ابراهیم احمدی و محمد علیزاده کارشناسان مسکن محورهای اصلی این قانون  را بررسی­ کردیم و از آنها پرسیدیم که این قانون چطور می تواند به مستاجران کمک کند. آیا تدابیر اندیشیده شده در این طرح از جمله ضابطه مند کردن نرخ اجاره بها و نحوه تعیین تعرفه خدمات مشاوران املاک و یا ثبت رسمی قرادادهای اجاره قابلیت تحقق دارد؟ آیا مجازات ها و مشوق های مالیاتی که برای موجران دیده شده مؤثر خواهد افتاد یا کماکان با نرخ گذاری دولتی در حوزه اجاره بها ما شاهد دور زدن قانون به انحاء مختلف خواهیم بود.

لزوم ترغیب موجران به ثبت قراردادهای بلند مدت

محمد ابراهیم احمدی کارشناس بازار مسکن در گفت و گو با قدس با اشاره به اینکه صاحب خانه ها به منازل مسکونی خود به چشم منبع درآمدی نگاه می­کنند می گوید: ما نمی توانیم از آنها توقع داشته باشیم که در شرایط اقتصاد تورمی متحمل هزینه های سنگین شوند و از افزایش نامتناسب اجاره­بها چشم پوشی کنند. اما نمی­ توان از قشر آسیب­پذیر جامعه که عمدتا مستاجرند نیز حمایت نکرد و باید توجه داشت که این کار در کشورهای توسعه یافته هم متداول است. در کشورهای پیشرفته تلاش می شود قراردادهای بین مالک و مستاجر طولانی­مدت نوشته شود تا التهاب فضای تقاضای مسکن فزونی نیابد. خوشبختانه این موضوع در طرح مجلس نیز از طریق مشوق های مالیاتی برای موجران دیده شده به طوری که اگر یک اجاره نامه سه ساله بین طرفین عقد شود، درآمد سالانه موجر شامل ۱۰۰ درصد معافیت مالیاتی می شود.

رونق پدیده عقد قراردادهای صوری برای فرار از قانون

وی با بیان اینکه طفره رفتن از قانون و مقررات اجاره در کشور ممکن است به شکل رونق عقد قراردادهای صوری خودش را نشان دهد می گوید: برای فرار از عقد قراردادهای بلند­مدت برخی موارد مانند ادعای تخریب و نوسازی منزل توسط موجر مطرح می­شود که برای جلوگیری از آن، وی باید به بارگذاری پروانه ساختمانی مدت دار ملزم شود و اگر یک بار از نوبت پروانه اش گذشت و محرز شد که در حال طفره رفتن از اجرای آن است، مشمول جریمه سنگین و غیر قابل بخشش شود.

تعدد ناظر برای اجرای طرح ساماندهی مسکن

احمدی یکی از ویژگی های خوب این مصوبه مجلس را بهره گیری از تعدد ناظران بر عملکرد یکدیگر می داند و می افزاید: در این طرح، وزارت صمت مکلف گردیده مشاورین املاک را رده ­بندی و بر عملکرد آنها نظارت کند. سازمان بازرسی مکلف شده تا مراقبت کند مدیران دولتی مانع اجرای این طرح نشوند. اما یادمان باشد باید ضمانت­های اجرایی قدرتمندی دیده شده و جریمه ­های بازدارنده ای مد نظر قرار گیرد و ناظران به صورت سیستمی و نرم افزاری بر عملکرد یکدیگر نظارت  کنند.

احمدی می گوید: ایده خوب دیگری که در این طرح دیده شده ایجاد یک پرونده اطلاعاتی در مورد عملکرد موجران و مستاجران در قبال تعهداتشان است. وی می افزاید: همچنین برای حمایت از مستاجران پیشنهاد شده هر سال کمک ودیعه­ای متناسب با تورم سالانه هر شهر از طریق بانک های عامل در اختیار متقاضیان قرار گیرد (در سال جاری برای شهرتهران وام ۲۰۰ میلیون تومانی و برای مراکز استان ها ۱۵۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است). همچنین در همین طرح مالکانی که مسکن خود را طی قراردادی به خانواده های  دارای سه فرزند و بیشتر اجاره دهند مشمول  معافیت مالیاتی چشمگیری می­شوند که به نوعی حمایت از فرزندآوری نیز محسوب می شود.

مهار انگیزه مشاوران املاک برای افزایش قیمت قرارداد

این تحلیلگر بازار مسکن می گوید: یکی دیگر از ویژگی های خوب این طرح مهار انگیزه مشاوران املاک جهت افزایش بی جهت قیمت قرارداد هاست به این شکل که تعرفه ها را در سامانه یکپارچه مسکن برای آنها مشخص کرده اند و مشاور املاک باید از کارتخوانی که به سامانه سازمان امور مالیاتی متصل است این مبلغ را اخذ کند.

وی یادآوری می­کند: هر چند مشاوران املاک می توانند این موضوع را از طریق دریافت تعرفه خارج از ضابطه به صورت نقدی نقض نمایند، ولی برای جلوگیری از بروز این تخلف می توان از قدرت بازدارندگی جریمه­های تعزیرات و سایر نهادهای تصمیم گیر بهره برد و در صورت تکرار این تخلفات مجوز او را باطل نمود.

عبور از سقف اجاره بها با الهام از متخلفان قراردادهای فوتبالی

احمدی می افزاید: در این طرح پرداخت و دریافت اجاره در سامانه، ثبت شده و رعایت سقف قرارداد قابل رصد می باشد، لیکن به نظر می رسد با توجه به سوابق نه چندان موفق حوزه فوتبال احتمال اینکه موجران یک بخش از مبلغ را به شکل دیگری دریافت کنند وجود دارد. وی تاکید می کند: برای جلوگیری از این کار باید در صورت اثبات، جریمه­های سنگینی در نظر گرفته شود. ضمن اینکه این جرائم را نباید تنها یک ناظر انسانی تشخیص دهد بلکه باید فرایندها طوری دیده شود که امکان کشف آن به صورت نرم افزاری نیز وجود داشته باشد.

کم بودن بازدارندگی جریمه ها نسبت به سود ناشی از تخلف

این تحلیل­گر حوزه مسکن می­ افزاید: موضوع مهم دیگر در این طرح، رویکرد افزایش عرضه منازل اجاره ایست. به عنوان مثال معافیت مالیاتی در مناطق کم عرضه برای مالکان در نظر گرفته شده، که به اعتقاد من  جا دارد نرخ این معافیت افزایش پیدا کند و به ۱۰۰ درصد برسد. همچنین گفته شده برای شهرهای بالای صد هزار جمعیت یا شهرهای جدید شهرداری مکلف است  آمار خانه های خالی را به وزارت راه و شهرسازی ارائه کند تا بعد از صحت سنجی، این موارد جهت اخذ مالیات بر خانه های خالی به سازمان امور مالیاتی  معرفی شوند. و نیز شهرداری ها مکلفند با کمک سازمان ثبت و با استفاده از تصاویر هوایی زمین هایی را که کاربرد آنها می تواند مسکونی باشد شناسایی کرده و در طرح جهش تولید مسکن استفاده نمایند؛ مشروط بر اینکه قبل از آن اخطارهای لازم را به مالکان بدهند.

احمدی ادامه می­ دهد: در طرح ساماندهی اجاره بها تنها ۴ درصد ارزش روز ملک در هر سال به عنوان جریمه از مالک اخذ می گردد، در حالی­ که  وی در امواج تورمی می تواند از این محل بیش از ۱۰۰ درصد سود کسب نماید و بدیهی است جریمه مذکور از بازدارندگی لازم برخوردار نخواهد بود.

تعیین اجاره بها بر اساس هوش مصنوعی

این کارشناس مسکن می ­گوید: در کشورهای پیشرفته اجاره بها را بر اساس شاخص های  اقتصادی تعیین می کنند. اجاره بهایی که در این طرح مشخص شده به این صورت است که یک سری مناطق و واحدهای مسکونی را به عنوان شاخص و با  پارامترهای مشخصی  انتخاب می کنند و اجاره بهای بقیه بر اساس آن سنجیده شده و در سامانه درج می گردند.

احمدی می افزاید: باید توجه داشت که متاسفانه در حال حاضر در کشور ثبات اقتصادی وجود ندارد و طبیعی است که قیمت هر متر مربع واحد مسکونی با تشدید تورم به طرز قابل توجهی افزایش پیدا می کند. البته در این طرح پیشنهاد شده تا با کمک یک سری از نرم­افزارها و هوش مصنوعی با در نظر گرفتن موقعیت ملک، سن بنا،  طبقه و تراکم و مصالح به کار رفته این کار انجام شود تا برای تعیین اجاره بها شاخصی در دسترس همه باشد.

وی می گوید: مطابق این طرح موجری که از سقف قرارداد عبور کند،  ۴۰ درصد از اجاره بهای سالانه اش را به عنوان جریمه از وی اخذ خواهند نمود و نکنه مثبت آن هزینه کردش در زمینه تولید مسکن ملی است.

لزوم کنترل مافیای سازماندهی نشده بازار مسکن

محمد علیزاده دیگر کارشناس بازار مسکن نیز در گفت و گو با قدس با اشاره به اینکه تعیین سقف اجاره به عنوان درمان موقت می تواند بخشی از بار سنگین مشکلات مستاجران را حل کند می گوید: وضعیت اجاره در کشور به نحوی پیش رفته که  نرخ اجاره هیچ تناسبی با منطقه و شرایط ساختمان و همچنین سطح حقوق و دستمزد اغلب مردم ندارد و کاملاً سلیقه ­ای تعیین می شود.

وی می گوید: مالکان در برابر نرخ های کارشناسی مقاومت کرده و اعلام می کنند که خانه با همین شرایط مشتری خودش را خواهد داشت. گستردگی این تفکر به شکلی است که می­شود گفت مالکان به شکل یک مافیای سازماندهی نشده در این زمینه عمل می کنند و با طرح ساماندهی اجاره و تنظیم یک سری قوانین باید این مساله را مدیریت کرد.

ثبت قرادادهای بلندمدت به مثابه درمان موقت

علیزاده می گوید: همان گونه که قانون از موجر حمایت می کنند تا مثلاً حکم تخلیه برای مستاجری که اجاره نمی­پردازد بگیرد، از این طرف باید راهکاری برای مستاجران نیز تدارک دیده شود که از خانه به دوشی مداوم نجات پیدا کرده و بتواند برای یک مدت طولانی تری در یک منطقه زندگی کند و به عنوان مثال هر سال برای ثبت نام فرزندانش در مدارس دچار مشکلات عدیده نباشد.

این کارشناس مسکن با اشاره به تدبیر قانونی برای ثبت قرادادهای دو تا سه ساله با مستاجران می گوید: درصورت تحقق ثبت قراداد چند ساله این مساله هم یک مسکن موقتی است، چرا که ما به خاطر مساله تورم به شکلی ناگزیر در دو تا سه سال آینده باز هم شاهد گرانی در اجاره ها خواهیم بود.

علیزاده با اشاره به دشواری نظارت بر مشاوران املاک می گوید: این قشر می توانند در صورتی که نتوانند حق مشاوره مدنظر را بگیرند، به موجر اعلام کنند که می توانند واحد وی به نرخ بالاتری اجاره بدهند و به این شکل بنای قراردادی که مدنظرشان نباشد را خراب کنند. به مستاجر هم اگر مبلغ بالاتری برای حق مشاوره بپردازد، واحد مناسب تری را پیشنهاد می کنند.

گفتنی است طرح ساماندهی اجاره مسکن هم اکنون برای رفع ایرادات و ابهامات در اختیار مجلس قرار دارد و دولت معتقد است ایرادات آن جزئی و قابل رفع است و با ارائه پیشنهادات برای اصلاح، کار در مجلس پیگیری و در نهایت بزودی مجددا به شورای نگهبان برای بررسی ارسال می‌شود. حال باید منتظر ماند و دید این قانون در صورت تایید شورای نگهبان و اجرای مناسب چقدر می‌تواند مسائل مربوط به اجاره نشینی را  در کشور ضابطه مند کند.