در چشم‌انداز طرح ملی مسکن قرار است تا سال ۱۴۰۴ بالغ بر ۴ میلیون مسکن در کشور ساخته و تحویل متقاضیان شود کارشناسان معتقدند برای سرعت بخشیدن به این طرح عظیم بایستی به موازات انبوه‌سازی در کشور، دولت به مردمی‌سازی فرآیند ساخت در نهضت ملی مسکن نیز توجه کند.

بر اساس آنچه کارشناسان می گویند  اگردولت سیاستش را به سمت مردمی‌سازی ساخت سوق دهد. سپردن فرآیند ساخت و ساز به مردم، فرصتی فراهم می کند که مسکن متناسب با نیاز خانواده‌ها طراحی ‌شود. از سوی دیگر دولت به جای قرار گرفتن در موضع پاسخگویی، زمین‌ها را برای ساخت و ساز در اختیار مردم قرار می‌دهد و مردم نیز در این زمینه انتظاری از دولت نخواهند داشت. برای دولت هم این ساده‌تر است که به جای عقد قرارداد و ورود به تصدی‌گری یا کارفرمایی پیمانکاران، در جایگاه قانون‌گذار و تنظیم‌گر قرار بگیرد. اما درباره اینکه این ایده چقدر قابلیت تحقق دارد پای صحبت دو تن از کارشناسان حوزه مسکن نشستیم که ماحصل آن را در زیر می خوانید.

حرکت به سمت مردمی سازی و تکلیف دولت در قانون اساسی

جواد جوهری کارشناس ارشد اقتصاد در گفت و گو با خبرنگار قدس  می گوید: برای تحقق مردمی سازی در اقتصاد و مسکن توجه به نکاتی مهم است که بعضا مغفول مانده و آن توجه به درخواست و نیازهای مردم در برنامه‌ریزی‌ها می‌باشد.

اینکه اصل 31 قانون اساسی داشتن مسکن متناسب با نیاز را حق مردم دانسته نشانگر این می‌باشدکه نگاه درستی به حقوق مردم داشته، عدالت محوری را رعایت کرده و جنبه اقتصادی مطلب را نیز بصورت دقیقی مدنظر داشته است. چرا که نیاز مردم عامل اصلی تقاضای آنها می‌باشد. بنابراین دولت در سیاست‌گذاری‌ها و اجراها باید به نیازهای مردم پاسخ متناسب دهد.

جوهری با اشاره به اینکه عوامل زیادی در پاسخگویی به نیاز مردم به مسکن دخیل هستند می افزاید:  مسکن صرفا مکانی برای خواب نیست و باید مسائل اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی را نیز مدنظر قرار داد که خدمات زیربنایی و روبنایی مثل مدرسه و مراکز درمانی ساده‌ترین آنها می‌باشند و موارد فرهنگی و اجتماعی همچون سطح فرهنگی سایر ساکنین در تصمیم‌گیری افراد برای انتخاب محل سکونت بسیار مؤثر است. این امکان وجود دارد فردی در یک محل مالک و ساکن باشد اما بدلایل عدم سنخیت فرهنگی با همسایگان، تبدیل به متقاضی مسکن در محل دیگری باشد.

لزوم توجه به نتایح حاصل از  آسیب شناسی مسکن مهر

این کارشناس حوزه مسکن می افزاید: نهضت ملی مسکن که با تقلید از مسکن مهر درحال اجرا می‌باشد، تحت شرایط تورمی حاکم بر اقتصاد کشور و بخش مسکن، افزایش فاصله طبقانی و گسترش اجاره‌نشینی توسط مجلس و دولت، برنامه‌ریزی و در حال اجراست. بنابراین لازم بود ابتدا آسیب‌شناسی دقیقی از مسائل اجرایی مسکن مهر و بررسی تبعات اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی آن به عمل می‌آمد. طبق تحقیق میدانی که ما داشتیم در زمان اجرای مسکن مهر در شهر جدید پردیس که اتفاقا در اراضی مرغوبی نیز تخصیص داده شده بود، نشان داد تنها 30% متقاضیان در واحدهای خود ساکن شدند و دیگران واحدهای خود را به فروش رسانده یا اجاره داده و در محل مورد نظر خود ساکن شدند. در همان زمان در مسکن مهر پرند با وجود شرایط تورمی مسکن، بدلیل نامرغوبی اراضی تخصیصی و امکانات ضعیف ان شهر، با اقبال کم متقاضیان روبرو شد و دولت وقت برای تکمیل متقاضیان مجبور به چشم‌پوشی از برخی شرایط متقاضیان مثل سکونت و یا عدم مالکیت شد. این در شرایطی اتفاق افتاد که براساس بخش نامه وزارت مسکن و شهرسازی وقت، ارزش اراضی تخصیصی به مسکن مهر نباید از متری یک میلیون ریال بیشتر می‌بود.این بدان معنی است که تدارک دیده شده در دولت متناسب با نیاز مردم به لحاظ ارزش ریالی و موقعیت واحدها نبود. بنابراین حرکت به سمت مردمی سازی نهضت ملی مسکن و عمل به تکلیف قانونی دولت در قانون اساسی، نیازمند تحلیل و بررسی دقیق نیاز مردم و برنامه ریزی متناسب برای پاسخگویی به آن می‌باشد.

خشت اول در پاسخ به نیاز مردم در بخش مسکن تخصیص زمین

جوهری با اشاره به لزوم حرکت به سمت مردمی سازی نهضت ملی مسکن و عمل به تکلیف قانونی دولت در قانون اساسی تاکید می کند: در این راستا نیز اولین قدم و به عبارتی خشت اول در پاسخ به نیاز مردم در بخش مسکن، تخصیص زمین با رعایت دغدغه‌های فرهنگی، اجتماعی، اقتصادی و ... مردم است. به طور مثال اگر زمین ارائه شده به متقاضی بامحل کار شخص فاصله زیادی داشته باشد و یا سایر ساکنین متناسب با شخصیت فرهنگی و اجتماعی  او نباشند در واقع نیاز مردم برآورده نشده و علاوه بر آن سایست دولت برای کنترل تورم و کاهش اجاره‌نشینی نیز محقق نمی‌شود؛ زیرا در این صورت انگیزه فرد از مصرفی به سوداگری و سرمایه‌ای تغییر یافته، از ارزش افزوده حاصل شده و افزایش قدرت مالی خود استفاده نموده و با فروش یا اجاره واحد خود در محل و خانه مدنظر سکونت می‌نماید، که این تحرک قدرت خرید حاصله می‌تواند تورم‌زا باشد.

مردمی سازی مسکن با واگذاری اراضی و ساخت و ساز به متقاضیان

جوهری پیشنهاد می کند: پیشنهاد می‌شود دولت سیاست‌گذاری و برنامه‌ریزی در این زمینه را به تناسب جمعیت شهرها تفکیک نموده و به طور مثال در گروه‌های (شهرستان تهران، شهرهای بالای 700هزار نفر جمعیت، شهرهای زیر 700هزار نفر جمعیت تا 50 هزار نفر جمعیت و شهرهای زیر 50هزار نفرجمعیت) تقسیم بندی نموده و متناسب با هریک برنامه‌ریزی نموده و مخصوصا متناسب با هریک از این دسته‌بندی‌ها کف و سقف قیمت برای اراضی تخصیص داده شده درنظر بگیرد. مطلب بعدی اینکه بیشترین پیشنهاد کارشناسان در حوزه مردمی سازی مسکن، معطوف به واگذاری اراضی و ساخت و ساز به متقاضیان است.

مهم ترین معضل پیش روی مسکن ملی عدم پالایش متقاضیان

جوهری تاکید می کند: مهمترین معضلات پیش روی اجرای این سیاست که باعث انحراف نتیجه اقدامات از اهداف آن می‌شود و حتی در مواردی همچون مسکن استیجاری باعث شکست سیاست شده، عدم پالایش صحیح متقاضیان و امکان فروش قول‌نامه ای و یا وکالتی اراضی و یا واحدها می‌باشد. در این شرایط برخی افراد که واجد شرایط نمی‌باشند مشمول این پروژه‌ها شده و با انگیزه‌های سوداگری و سفته‌بازی، اقدام به فروش و یا احتکار واحدها می‌نمایند. درنتیجه این امور نه تنها تدابیر دولت برای کاهش تورم محقق نمی‌شود بلکه خود عاملی تورم زا تبدیل می‌شود. این مطلب مشکلی است که گریبانگیر بسیاری از سیاست‌های حمایتی بوده و لازم است هرسه قوه قضائیه، مجیه و مقننه بصورت هماهنگ به آن ورود کرده و قوانین موجود را به نحوه اصلاح نمایند تا در اینگونه پروژه‌ها امکان واگذاری به غیر وجود نداشته باشد. تنها دراین صورت است که فقط متقاضیان واقعی وارد این عرصه می‌شوند، از اتلاف منابع دولت جلوگیری شده و امکان تخصیص آنها به متقاضیان واقعی بهتر فراهم می‌شود.

لزوم فراهم شدن شرایط رقابت بین انبوه‌سازان و شخصی‌سازها

این کارشناس حوزه مسکن تصریح می کند: درخصوص واگذاری اراضی و ساخت و ساز به مردم نکته دیگری که به نظر می‌رسد این است که بهتر است دولت به نحوی شرایط رقابت بین انبوه‌سازان و شخصی‌سازها را فراهم آورد. به نحوی که بنابر قیمت اعلامی انبوه سازان، مردم را مخیر نماید تا شخصا وارد ساخت و ساز شوند و یا در پروژه‌های انبوه‌سازان جانمایی شوند. در این صورت هم انبوه‌سازان مجبور به ارائه هزینه متعادل‌تری می‌شوند و هم متقاضیان شخصی سازی، با محاسبه دقیق‌تری وارد این عصه می‌شوند.

جوهری تاکید می کند: برای ایجاد اشتیاق بیشتر متقاضیان به سکونت در این پروژه‌ها و رعایت اشتراکات فرهنگی و اجتماعی بین همسایگان، لازم است وزارت راه و شهرسازی نسبت به بلوک‌بندی پروژه‌ها و اختیار به متقاضیان در انتخاب همسایگان خود در پروژه‌ها و بلوک‌ها بستر لازم را فراهم آورد. به عبارت دیگر این امکان فراهم شود که متقاضیانی که تمایل به همسایگی با یکدیگر را دارند، گروهی تشکیل داده و پروژه، بلوک و واحدهای خود را تعیین نمایند و اولویت در تخصیص واحدها و یا اراضی با این گروه‌ها باشد.

وی می افزاید: به عنوان آخرین پیشنهاد برای مردمی سازی هرچه بیشتر نهضت ملی مسکن نیز فراهم کردن امکان حضور نمایندگان متقاضیان در جلسات تصمیم‌گیری نهضت ملی مسکن در سطوح شهری و استانی می‌باشند. این می‌تواند علاوه بر انتقال سریعتر مشکلات پروژه‌ها به مسئولین و چاره‌اندیشی درمورد آن‌ها، منجر به آشنایی بیشتر متقاضیان با محدودیت‌های کلان پیش‌روی این پروژه‌ها و درنتیجه تعامل پذیری بیشتر آنها باشد.

وجود ابهام در نحوه مشارکت مردمی در نهضت مسکن ملی

محمد علیزاده کارشناس حوزه مسکن نیز در گفت و گو با خبرنگار قدس می گوید: طرح مسکنی دولت در صورتی که محقق شود، طرح خوبی است  ولی ابعاد مختلف این طرح به شکل دقیق کارشناسی نشده است و  اگر جامع تر بررسی شود می تواند بخش مهمی از معضلات مسکن در کشور را حل کند.

وی با اشاره به  بر لزوم سازوکار اجرایی شفاف و مشخص برای ساخت نهضت ملی مسکن  توسط مردم معتقد است که واگذاری زمین به مردم و سپردن فرآیند ساخت و سازها در نهضت ملی مسکن به مردم ابهامات زیادی در اجرای خواهد داشت که به سرانجام رسیدن این طرح را در شرایط فعلی مورد تردید قرار می دهد.  به نظر نمی رسد فردی که قصد خرید آپارتمانی را دارد شرایط و بهره وری لازم را برای ساخت یک زمین در موعد مشخص و با ضوابط خاص را داشته باشد و  بتواند خروجی مناسبی از این کار  بگیرد، به طور قطع  این مساله نیاز به همکاری و تعاون دارد.

لزوم مشارکت مردمی در قالب شرکت های تعاونی در حوزه مسکن سازی

علیزاده بر لزوم مشارکت شرکت های تعاونی در پیشبرد این طرح تاکید می کند و می افزاید: برای پیشرفت طرح نهضت ملی مسکن نیازمند این هستیم که شرکت های سازنده ای که به شکل تعاونی یا خصوصی ایجاد شده اند و تکالیف قانونی مشخص شده ای در این حوزه دارند، به عنوان سرمایه گذار  وارد عمل شده و مرجع ساخت و ساز در این حوزه باشند. اگر این اتفاق بیفتد مردم استقبال خواهند کرد.  البته سازنده  نیازمند مشوق هایی است که به انجام مشارکت در این حوزه ترغیب شود.  تخفیف هایی که بتواند برخی هزینه هایی ساخت و ساز مثل هزینه شهرداری ها، انشعابات و سایر موارد را پوشش دهد.

وی در پاسخ به اینکه  چرا طبق سند توسعه تعاون مصوب سال ۱۳۹۲ که قرار بود ۵٠ درصد ساخت مسکن توسط تعاونی ها انجام شود این مهم عملیاتی نشد می گوید: بخش تعاون این ظرفیت را دارد تا در قالب مشارکت مردمی نهضت ملی مسکن را اجرایی کند.، ولی در زمانی که این طرح  مصوب شد، پیش نرفت و دلیلش این بود که دولت عوض شد و دولت جدید نیز اعتقادی به مسکن مهر و تعاونی های مسکن نداشت  در صورتی که اگر با همان خطاهایی  که در مسکن مهر داشتیم این امر پیش می رفت باز هم الان در مسکن سازی بسیار جلوتر  از این بودیم.

نظارت بر تقسیم عادلانه تسهیلات مسکن بین سازنده و خریدار

وی در باره تسهیلات مسکن می گوید: بانک ها دنبال پرداخت تسهیلات هستند ولی تسهیلات باید دو وجهی دیده شود، یعنی هم سازنده هم خریدار بتوانند از  تسهیلات برای ساخت و خرید خانه بهره مند بشوند.،  چون دیده شده برخی شرکت ها برای دریافت تسهیلات وارد این گود می شوند، اما ضمن ساخت و ساز تسهیلات رو خرج موارد دیگری نیز می کنند و مسکنی که باید ساخته بشود به خاطر 20 درصد آخر  معطل می ماند چرا که سازنده پولها را هزینه کرده و بانک هم منتظر دریافت اقساط است و پروژه نیمه کاره می ماند. این وسط کسی که متضرر می شود اشخاصی هستند که خریدار مسکن هستند. از طرفی پروزه های تعاونی مسکن هم بسیار سنگین هستند و با این اشکال یک باره مثلا 500 خانوار در انتظار تکمیل واحدهای مسکونی خود باقی می مانند. از طرفی سازنده هم وقتی در حد و اندازه های بزرگ این چنینی  وام گرفته  به خاطر تورمی که وجود ندارد دیگر توان ادامه کار و تکمیل پروژه را ندارد. به همین دلیل باید دقت نظری صورت بگیرد این تسهیلات بین این دو قشر عادلانه تقسیم شود تا هم از شرکت تعاونی حمایت شود و هم از  خریدارانی که می خواهند ان واحدها را بخرند.

این کارشناس حوزه مسکن یکی از اقدامات لازم برای سرعت بخشی به اهداف نهضت ملی مسکن در کشور را  تشکیل کار گروه در استانداری ها در خصوص تخصیص زمین به  نهضت ملی مسکن می داند و می افزاید:  این کار گروه بایستی پیگیر تخصیص زمین  به مسکن ملی در هر استان باشد و  پس از مشخص کردن اینکه این زمین ها در چه مناطقی قرار دارند با شرکت های وابسته شروع به مذاکره کند. این تجربه در مسکن مهر وجود داشت و موفق هم بود و  مشکلاتی که بعدا در این پروژه اتفاق افتاد به موارد دیگری مربوط بود که در جای خودش قابل بحث است.

طراحی مسکن متناسب با نیاز خانواده با سپردن ساخت و ساز به مردم

محمد صالح شکوهی عضو هیات علمی دانشگاه علم و صنعت، نیز در این باره گفته است:  نگاه ما از این جهت که همچنان ساخت مسکن را در گرو ورود انبوه سازان می‌بینیم، با نگاه مردمی پیوند ندارد و نگاه ما در چارچوب اقتصاد سرمایه‌داری تعریف می‌شود؛ در حالی‌که این فرآیند ساخت را می‌شود مردمی‌سازی کرد. به نظر می‌رسد بر اساس مصاحبه‌هایی که برخی از مسئولان داشته‌اند، این آگاهی الان وجود دارد، اما باید اراده اجرای آن نیز وجود داشته باشد. به این صورت که مردم در قالب نهضت ملی مسکن، قطعه زمین‌هایی را از دولت تحویل بگیرند و خودشان شروع به ساخت کنند. یعنی یک بازه زمانی مثلا ۲ ساله تعریف شود و تنها شرط بهره‌مند بودن از این زمین‌ها، این باشد که در بازه زمانی دو ساله در آن‌ها خانه‌ای ساخته شود، حتی اگر این خانه‌ها کیفیت فضایی مورد انتظار خانواده‌ها  را در بدو امر نداشته باشند؛ چرا که به دلیل وسعت زمین، خانه‌های ساخته شده به صورت تدریجی تکمیل می‌شوند.

وی افزود: بنابراین بهتر است که دولت سیاستش را به سمت مردمی‌سازی ساخت سوق دهد. سپردن فرآیند ساخت و ساز به مردم، فرصتی است برای اینکه تعلق خاطر مردم به محله زندگیشان هم بالا برود، در این صورت سرمایه اجتماعی دولت رشد پیدا می‌کند، مهارت‌های خانواده‌ها بالا می‌رود و مسکن متناسب با نیاز خانواده‌ها نیز طراحی می‌شود.