به گزارش قدس خراسان، حدود یک ماه پیش اعضای کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی در مشهد حضور یافتند تا به آخرین وضعیت مسائل عمرانی این شهر بپردازند.
در جلسه مشترک این کمیسیون با استاندار خراسان رضوی، شهردار مشهد و اعضای شورای اسلامی شهر مشهد، مدیرکل راه و شهرسازی خراسان رضوی و فعالان بخش خصوصی در اتاق بازرگانی مشهد، حدود ۱۱عنوان مسئله برای پیگیری و اصلاح قوانین توسط فعالان بخش خصوصی در حوزه عمران مطرح شد که از جمله این موارد می‌توان به اصلاح دستورالعمل صادره برای عوارض ساخت و ساز، الزام اصلاح بیمه کارگران ساختمانی و بازنگری در روش ساخت واحدهای کوچک‌مقیاس اشاره کرد.
از میان موارد عنوان شده، اصلاح دستورالعمل صادره برای عوارض ساخت و ساز اهمیت ویژه‌ای دارد؛ زیرا دلیل اصلی افزایش قیمت صدور پروانه‌های ساختمانی است به طوری که حوزه ساخت و ساز را تحت تأثیر قرار داده و بنا به نظر کارشناسان، در آینده نه چندان دور رکود، دامنگیر بازار ساخت و ساز مسکن خواهد شد و نتیجه آن کاهش عرضه، افزایش تقاضا و افزایش چند برابری نرخ تورم در حوزه مسکن است.
در این باره رئیس انجمن شرکت‌های فنی مهندسی مشاوره‌ای خراسان رضوی در گفت‌وگو با خبرنگار ما ضمن اشاره به این موضوع عنوان می‌کند: بخش بزرگی از هزینه‌های ساخت و ساز به مجوزهای صادر شده برمی‌گردد و مراجع صادرکننده این مجوزها شهرداری، تأمین اجتماعی و نظام مهندسی هستند.
محسن خندان‌دل می‌گوید: شهرداری با توجه به قیمت‌های منطقه‌ای، تعرفه صدور پروانه ساخت را برای هر مترمربع افزایش داده و به این ترتیب یک افزایش نامتقارن و نامتوازن در قیمت پروانه‌های شهرداری اتفاق افتاده و در همان ابتدای کار بخشی از سرمایه که باید صرف ساخت و ساز می‌شد، صرف صدور پروانه ساخت می‌شود و امروز یکی از موانع تصمیم‌گیری در مشارکت یا ساخت، وجود این هزینه‌هاست.
وی در تشریح گفته‌های خود می‌افزاید: در مشهد و کل کشور عمده فعالیت‌های ساختمانی در بخش ساخت و ساز در پروژه‌های ۲۰۰ تا ۵۰۰ متر است و به طور میانگین برای ساخت و ساز یک زمین ۳۵۰ متری در یک منطقه متوسط شهر ابتدا باید ۱/۵تا ۲ میلیارد تومان به شهرداری پول پرداخت شود. درست است که شهرداری شرایط تقسیط را در نظر گرفته؛ اما از آنجایی که کارمزد دریافت می‌کند، برای سازنده به صرفه نیست.
هزینه‌های کمرشکن ساخت و ساز
رئیس کمیسیون فنی مهندسی مشاوره‌ای و عمران اتاق بازرگانی خراسان رضوی ادامه می‌دهد: درکنار این هزینه، تأمین اجتماعی هم ۲۵درصد مبلغ ارزش پروانه را طلب می‌کند. کارگران و کارکنان یک پروژه ساختمانی به صورت جداگانه بیمه می‌شوند و مشخص نیست چرا تأمین اجتماعی باید این هزینه را دریافت کند. این عدد در گذشته ۱۶/۵ درصد بوده؛ اما اکنون به ۲۵ درصد رسیده است؛ به طور مثال برای ساختمان یک طبقه ۱۰۰ متری باید حدود ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان به تأمین اجتماعی پرداخت شود یا در یک پروژه بزرگ ۱۶هزار متری فیش عوارض پروانه شهرداری ۵۰ میلیارد تومان و فیش تأمین اجتماعی ۱۲/۵میلیارد تومان است. این اتفاق در شرایطی می‌افتد که هیچ منفعتی برای سازنده ساختمان ندارد و از نظر فعالان حوزه ساخت و ساز عجیب و غیرحرفه‌ای به شمار می‌رود و باید گفت این هزینه‌ها برای سازندگان کمرشکن است.
خندان‌دل تأکید می‌کند: در کنار این دو هزینه، نظام مهندسی هم حدود ۵درصد هزینه‌ای جداگانه با عنوان حق نظارت دریافت می‌کند. ما معتقدیم مهندس ناظر حق‌الزحمه خود رادریافت می‌کند. پس دیگر پرداخت حقوق نظام مهندسی وقتی خدمات متفاوتی ارائه نمی‌کند، چه معنایی دارد؟ در همان مثال پروژه بزرگ ۱۶هزار متری، حدود ۲/۵ میلیارد تومان هم باید به نظام مهندسی پرداخت شود. در پروژه‌ای که هنوز شروع نشده، باید ۶۵ میلیارد تومان برای عوارض پرداخت شود.
وی ادامه می‌دهد: با این اتفاق‌ها ما روز به روز به واسطه مشکلات عدیده‌ای که خودمان برای سازندگان به وجود می‌آوریم، آن‌ها را از تفکر مشارکت و ساخت دور می‌کنیم. اتفاق بد دیگر این است که عرصه ساخت و ساز درگیر دلال‌بازی و تورم اجتماعی شده و به همین دلیل قیمت زمین روز به روز افزایش می‌یابد. از طرف دیگر قیمت همین زمین مبنای صدور پروانه ساختمانی است. به طور مثال قیمت زمینی که دو سال پیش ۳ میلیارد تومان بوده، امروز به ۷ میلیارد تومان رسیده و علت افزایش زمین هم تورم در جامعه قید می‌شود. مبنای صدور پروانه، پرداخت به تأمین اجتماعی و نظام مهندسی است. در مجموع باید گفت قیمت ساخت یک مترمربع زمین به شدت افزایش پیدا کرده است.
عرضه‌ای که با تقاضا برابر نیست
رئیس انجمن شرکت‌های فنی مهندسی مشاوره‌ای خراسان رضوی با اشاره به رکود ساخت و ساز در شهر توضیح می‌دهد: این عوامل دست به دست هم داده تا در شهری که تا دیروز صدای ساخت و ساز از آن می‌آمد، امروز کمتر صدایی را بشنویم و با کم شدن ساخت و ساز در آینده به دلیل عرضه اندک و تقاضای بالا، قیمت مسکن افزایش چشمگیری پیدا خواهد کرد.
خندان‌دل ساخت یک‌میلیون واحد مسکن در کشور را نیاز سالانه می‌داند و تصریح می‌کند: اگر ۲۰ میلیون ساختمان را در کشور در نظر بگیریم و عمر مفید هر ساختمان ۲۰ سال باشد، بررسی این دو عدد جای تأمل و حرف دارد. در سال حدود یک‌میلیون مسکن مستهلک می‌شود. پس بی‌شک به همین میزان مسکن نیاز است؛ اما ما هنوز نتوانسته‌ایم جایگزین مناسبی داشته باشیم. در کنار این قضیه باید به سیاست افزایش جمعیت و تأمین مسکن این بار جمعیتی هم توجه داشت؛ اما با قوانینی که وجود دارد، روز به روز در حال کاهش ساخت و سازها هستیم.
وی واگذاری ساخت و ساز به بخش خصوصی واقعی را راهکار این موضوع می‌داند و می‌گوید: دولت مکلف و موظف به تأمین زیرساخت‌های یک مجموعه مسکونی شامل آب، برق، گاز، فضای آموزشی، فضای سبز، خدمات ایمنی و سایر موارد است. زمین‌ها باید در محلی واگذار شوند که این زیرساخت ها وجود داشته باشد و در حوزه صدور مجوزها تسهیلات خاصی ایجاد شود تا سازنده برای سرمایه‌گذاری رغبت کند. بخش خصوصی می‌تواند در این راستا اثرگذار باشد به شرط آنکه دولت و شهرداری در ایجاد زیرساخت‌ها و گرفتن عوارض عملکرد درستی داشته باشند تا بتوانیم ناترازی مسکن را از بین ببریم. امیدواریم با اصلاح قوانین در بخش صدور مجوزها، تسهیل‌گری در حوزه ساخت و ساز اتفاق بیفتد.
از میان موارد عنوان شده، اصلاح دستورالعمل صادره برای عوارض ساخت و ساز اهمیت ویژه‌ای دارد؛ زیرا دلیل اصلی افزایش قیمت صدور پروانه‌های ساختمانی است به طوری که حوزه ساخت و ساز را تحت تأثیر قرار داده و بنا به نظر کارشناسان، در آینده نه چندان دور رکود، دامنگیر بازار ساخت و ساز مسکن خواهد شد و نتیجه آن کاهش عرضه، افزایش تقاضا و افزایش چند برابری نرخ تورم در حوزه مسکن است.
در این باره رئیس انجمن شرکت‌های فنی مهندسی مشاوره‌ای خراسان رضوی در گفت‌وگو با خبرنگار ما ضمن اشاره به این موضوع عنوان می‌کند: بخش بزرگی از هزینه‌های ساخت و ساز به مجوزهای صادر شده برمی‌گردد و مراجع صادرکننده این مجوزها شهرداری، تأمین اجتماعی و نظام مهندسی هستند.
محسن خندان‌دل می‌گوید: شهرداری با توجه به قیمت‌های منطقه‌ای، تعرفه صدور پروانه ساخت را برای هر مترمربع افزایش داده و به این ترتیب یک افزایش نامتقارن و نامتوازن در قیمت پروانه‌های شهرداری اتفاق افتاده و در همان ابتدای کار بخشی از سرمایه که باید صرف ساخت و ساز می‌شد، صرف صدور پروانه ساخت می‌شود و امروز یکی از موانع تصمیم‌گیری در مشارکت یا ساخت، وجود این هزینه‌هاست.
وی در تشریح گفته‌های خود می‌افزاید: در مشهد و کل کشور عمده فعالیت‌های ساختمانی در بخش ساخت و ساز در پروژه‌های ۲۰۰ تا ۵۰۰ متر است و به طور میانگین برای ساخت و ساز یک زمین ۳۵۰ متری در یک منطقه متوسط شهر ابتدا باید ۱/۵تا ۲ میلیارد تومان به شهرداری پول پرداخت شود. درست است که شهرداری شرایط تقسیط را در نظر گرفته؛ اما از آنجایی که کارمزد دریافت می‌کند، برای سازنده به صرفه نیست.
هزینه‌های کمرشکن ساخت و ساز
رئیس کمیسیون فنی مهندسی مشاوره‌ای و عمران اتاق بازرگانی خراسان رضوی ادامه می‌دهد: درکنار این هزینه، تأمین اجتماعی هم ۲۵درصد مبلغ ارزش پروانه را طلب می‌کند. کارگران و کارکنان یک پروژه ساختمانی به صورت جداگانه بیمه می‌شوند و مشخص نیست چرا تأمین اجتماعی باید این هزینه را دریافت کند. این عدد در گذشته ۱۶/۵ درصد بوده؛ اما اکنون به ۲۵ درصد رسیده است؛ به طور مثال برای ساختمان یک طبقه ۱۰۰ متری باید حدود ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان به تأمین اجتماعی پرداخت شود یا در یک پروژه بزرگ ۱۶هزار متری فیش عوارض پروانه شهرداری ۵۰ میلیارد تومان و فیش تأمین اجتماعی ۱۲/۵میلیارد تومان است. این اتفاق در شرایطی می‌افتد که هیچ منفعتی برای سازنده ساختمان ندارد و از نظر فعالان حوزه ساخت و ساز عجیب و غیرحرفه‌ای به شمار می‌رود و باید گفت این هزینه‌ها برای سازندگان کمرشکن است.
خندان‌دل تأکید می‌کند: در کنار این دو هزینه، نظام مهندسی هم حدود ۵درصد هزینه‌ای جداگانه با عنوان حق نظارت دریافت می‌کند. ما معتقدیم مهندس ناظر حق‌الزحمه خود رادریافت می‌کند. پس دیگر پرداخت حقوق نظام مهندسی وقتی خدمات متفاوتی ارائه نمی‌کند، چه معنایی دارد؟ در همان مثال پروژه بزرگ ۱۶هزار متری، حدود ۲/۵ میلیارد تومان هم باید به نظام مهندسی پرداخت شود. در پروژه‌ای که هنوز شروع نشده، باید ۶۵ میلیارد تومان برای عوارض پرداخت شود.
وی ادامه می‌دهد: با این اتفاق‌ها ما روز به روز به واسطه مشکلات عدیده‌ای که خودمان برای سازندگان به وجود می‌آوریم، آن‌ها را از تفکر مشارکت و ساخت دور می‌کنیم. اتفاق بد دیگر این است که عرصه ساخت و ساز درگیر دلال‌بازی و تورم اجتماعی شده و به همین دلیل قیمت زمین روز به روز افزایش می‌یابد. از طرف دیگر قیمت همین زمین مبنای صدور پروانه ساختمانی است. به طور مثال قیمت زمینی که دو سال پیش ۳ میلیارد تومان بوده، امروز به ۷ میلیارد تومان رسیده و علت افزایش زمین هم تورم در جامعه قید می‌شود. مبنای صدور پروانه، پرداخت به تأمین اجتماعی و نظام مهندسی است. در مجموع باید گفت قیمت ساخت یک مترمربع زمین به شدت افزایش پیدا کرده است.
عرضه‌ای که با تقاضا برابر نیست
رئیس انجمن شرکت‌های فنی مهندسی مشاوره‌ای خراسان رضوی با اشاره به رکود ساخت و ساز در شهر توضیح می‌دهد: این عوامل دست به دست هم داده تا در شهری که تا دیروز صدای ساخت و ساز از آن می‌آمد، امروز کمتر صدایی را بشنویم و با کم شدن ساخت و ساز در آینده به دلیل عرضه اندک و تقاضای بالا، قیمت مسکن افزایش چشمگیری پیدا خواهد کرد.
خندان‌دل ساخت یک‌میلیون واحد مسکن در کشور را نیاز سالانه می‌داند و تصریح می‌کند: اگر ۲۰ میلیون ساختمان را در کشور در نظر بگیریم و عمر مفید هر ساختمان ۲۰ سال باشد، بررسی این دو عدد جای تأمل و حرف دارد. در سال حدود یک‌میلیون مسکن مستهلک می‌شود. پس بی‌شک به همین میزان مسکن نیاز است؛ اما ما هنوز نتوانسته‌ایم جایگزین مناسبی داشته باشیم. در کنار این قضیه باید به سیاست افزایش جمعیت و تأمین مسکن این بار جمعیتی هم توجه داشت؛ اما با قوانینی که وجود دارد، روز به روز در حال کاهش ساخت و سازها هستیم.
وی واگذاری ساخت و ساز به بخش خصوصی واقعی را راهکار این موضوع می‌داند و می‌گوید: دولت مکلف و موظف به تأمین زیرساخت‌های یک مجموعه مسکونی شامل آب، برق، گاز، فضای آموزشی، فضای سبز، خدمات ایمنی و سایر موارد است. زمین‌ها باید در محلی واگذار شوند که این زیرساخت ها وجود داشته باشد و در حوزه صدور مجوزها تسهیلات خاصی ایجاد شود تا سازنده برای سرمایه‌گذاری رغبت کند. بخش خصوصی می‌تواند در این راستا اثرگذار باشد به شرط آنکه دولت و شهرداری در ایجاد زیرساخت‌ها و گرفتن عوارض عملکرد درستی داشته باشند تا بتوانیم ناترازی مسکن را از بین ببریم. امیدواریم با اصلاح قوانین در بخش صدور مجوزها، تسهیل‌گری در حوزه ساخت و ساز اتفاق بیفتد.
نظر شما