قدس آنلاین - سعید کوشافر: بعد از طرح دولت برای ساخت مسکن عمومی با عنوان مسکن مهر، طی سالهای گذشته طرح وبرنامه مشخصی برای بهبود شاخصهای مسکن از سوی دولت به مرحله اجرا نرسیده است . البته طرح هایی چون مسکن اجتماعی مطرح شد که هرگزنتوانست انتظارات را برآورده کند و دراجرا با شکست روبرو شد.

بعد از خانه های اجاره به شرط تملیکی که در دهه گذشته از سوی دولت برای اقشار کم درامد دربسیاری ازکلانشهرها و شهرستانها جامعه ساخته شد ؛ مسکن مهر بزرگترین پروژه مسکن سازی دولتی ایران بود، پروژه ای که با حرف و حدیثهای زیادی همراه شده ودرنهایت نیز به اهداف اصلی و تعریف شده اش نرسید. شاید اگر این پروژه چند سال زودتر کلید میخورد و دولتی که انرا کلید زده بود به سرانجام میرساند وضع متفاوت از آن چیزی بود که اکنون میبینیم .

درطرح مسکن مهر دولت با هدف کاهش قیمت مسکن ؛ زمین را به رایگان دراختیار سازندگان مسکن قرار داد که عموما شرکتهای تعاونی کوچک بودند. از جمله دلایل عدم توفیق مسکن مهر شاید بتوان به همین دومورد به عنوان اصلی ترین دلایل اشاره کرد، اول اینکه دولت زمینهایی را که قرار بود رایگان واگذار کند از اراضی خارج شهرها و نامرغوب انتخاب کرد به گونه ای که بسیاری از متقاضیان از سکونت درچنین مسافتی از شهر منصرف شدند ودیگر اینکه سازندگان کوچک غیر حرفه ای هزینه های ساخت را بالا وکیفیت را کاهش دادند به گونه ای که مسکن مهر نماد مسکن بی کیفیت و بی مشتری شد.

کاری نداریم که نقدینگی تزریق شده با این پروژه چقدر پایه پولی وتورم راافزایش داد.اما چه خوب بود که مقامهای مسوول در دولت حداقل دلایل نرسیدن طرح مسکن مهر به اهدافش را بررسی میکردند تا حداقل اگر قرار شد دوباره کاری برای مردم انجام دهند خطاهای قبلی را مرتکب نشوند .

طی روزهای اخیر سخنان مقامهای مسوول در دولت و بویژه وزارت راه وشهرسازی وبانک مرکزی نشان میدهد که اگر چه دولت قصد دارد کشتی رکود اقتصادی را با موج مسکن سازی به حرکت در آورد اما انگار قراراست اشتباهات مسکن مهر دراین طرح هم تکرار شود.

***ساخت 400هزار خانه

وزیر راه و شهرسازی میگوید: ما برنامه تولید ۴۰۰ هزار واحد مسکونی را برای سال ۹۸ در کنار تکمیل مسکن مهر در دستور کار قرار دادیم.

محمد اسلامی وزیر راه و شهرسازی اظهار میدارد: یکی از مهمترین برنامه‌های ما از ابتدای کار در این وزارتخانه روانسازی و ایجاد گشایش در تولید و عرضه مسکن بود به گونه‌ای که بتوانیم تولید مسکن را در جهت پاسخگویی به نیاز واقعی جامعه و اعتمادسازی بین مردم و انبوه سازان ایجاد کنیم.مهمترین دغدغه ما این بوده است که بتوانیم شرایط را برای خانه دار شدن خانه اولی‌ها مساعد کنیم.

وی با اشاره به اینکه یکی از شاخص‌های مهم و مورد توجه ما در تولید مسکن تعداد ازدواج‌هایی است که صورت می‌گیرد، گفت: برای مثال تعداد ازدواج‌های صورت گرفته در سال ۹۷، ۵۳۳ هزار فقره بود و اگر ۲۰ درصد این افراد تمکن مالی برای خانه دار شدن داشته باشند ما باید برای ۸۰ درصد دیگر جوانان برنامه ریزی های لازم را برای خانه دار شدن در دستور کار قرار دهیم.

وزیر راه و شهرسازی با اشاره به اینکه ما بحث توانمندسازی برای ساخت و ساز را در دو محور مشخص در دستور کار خود قرار داریم، تصریح کرد: یکی از محورهای اساسی در این امر، زمین است که ما باید بتوانیم با ایجاد گشایش شرایط لازم را برای اعطای مجوز به کسانی که می‌خواهند خانه بسازند فراهم کنیم که این مساله را به واحدهای استانی خود ابلاغ کرده و این موضوع در شورای عالی شهرسازی پیگیری می‌شود.

اسلامی افزود: همچنین در جاهایی که کمبود عرضه وجود دارد، ما برنامه‌هایی را برای افزایش تولید مسکن در دستور کار داریم و بنیاد مسکن هم در این راستا اقداماتی را انجام می‌دهد و یکی دیگر از محورها در این مساله اعطای تسهیلات است که با هماهنگی با شورای عالی پول و اعتبار، منابع مورد نیاز در اختیار سازندگان قرار می‌گیرد.

وزیر راه و شهرسازی گفت: ما باید توجه داشته باشیم التهابات بازار ارز که متأثر از حرکات بیگانگان است، دامن مسکن و ساختمان را هم گرفته و ما باید بتوانیم با پایدار کردن تولید مسکن، حداقل ۵۰۰ هزار واحد مسکن را در بافت‌های فرسوده و شهرهای گوناگون پایه گذاری کنیم تا جریان تولید پایدار بماند.

***افزایش تسهیلات بانکی

تا اینجای کار به نظرمیرسد که دولت دقیقا جا پای مسکن مهر گذاشته و قصد دارد با ارایه زمین رایگان یا ارزان ؛ قیمت را تا حدی کاهش دهد. البت حداقل  اینکه از ساخت واحدهای مسکونی در فواصل دور از شهرها اجتناب میکنند خود نقطه قوتی است . اینکه ساخت وساز را به بافت فرسوده شهرها منتقل کرده اند میتواند دردو جهت مفید باشد ؛ اول اینکه مشکلات بافت فرسوده شهر تا حدی حل میشود ودوم اینکه شهروندان از سکونت دربافت شهری به شدت استقبال میکنندو میتوان امیدوار بود که این ساخت وسازها به ثمر رسیده وحتی توسعه بیشتری هم پیدا کند. دراینصورت وقتی انبوه ساز  ببیند میتواند از فرصت نوسازی بافت فرسوده شهری استفاده کندو مجوزهای لازم همراه برخی معافیتها دراختیارش قرار میگیرد ، سرمایه گذاری خودرا دراین جهت سازماندهی میکندو ساخت وساز دراین مناطق پایدار میشود و سایر بخشها مانند خدمات و تاسیسات و بهداشت واموزش را هم با خود همراه میکند.

اما باید دید برای تامین مالی این مقدار ساخت وسازیعنی 400هزار واحد مسکونی درسال چه منابعی تجهیز شده است . واقعیت این است که متوسط ساخت واحد مسکونی درکشورمان از 250هزارواحد بالاتر نرفته مگر با طرحها و برنامه های دولتی و تزریق تسهیلات ومشوقهای این طرح ها. اکنون قرار است علاوه بر 250هزار واحدی که هرساله توسط بخش خصوصی و باسرمایه های این بخش ساخت وساز میشود ؛ 400هزار واحد مسکونی دیگر هم ساخته شود که نیاز به تامین مالی دارد.

رئیس کل بانک مرکزی دراین خصوص میگوید: تلاش داریم سهم مسکن را از ۱۳.۵ درصد تسهیلات بانکی به ۲۰ درصد افزایش دهیم.

عبدالناصر همتی رئیس کل بانک مرکزی میافزاید: با برنامه هایی که در دولت داریم، شاهد رونق مسکن در سال ۹۸ خواهیم بود.سال گذشته اعتبارات بانکی برای بخش مسکن 100درصد افزایش یافت و از حدود ۵۰ هزار میلیارد تومان در سال ۹۶ به ۱۰۳ هزار میلیارد تومان در سال ۹۷ رسید. سال گذشته ۱۳.۵ درصد اعتبارات بانک مرکزی در بخش مسکن هزینه شد، امسال نیز برنامه ریزی داریم تا این درصد را افزایش دهیم.

همتی تصریح کرد: قیمت مسکن تحت تأثیر قیمت سایر کالاها افزایش یافته است، نباید به اشتباه بیفتیم که افزایش قیمت مسکن به خاطر افزایش تقاضا و کاهش عرضه است. علت افزایش قیمت ها، تمایل مردم به خرید مسکن و حفظ ارزش دارایی های خود بوده است.امیدواریم با اجرای طرح ملی مسکن شاهد کنترل قیمت ها باشیم.

وی با اشاره به مصوبه شورای پول و اعتبار در مورد افزایش وام ساخت گفت: وام ساخت تبدیل به وام خرید شده است تا قدرت خرید مسکن افزایش یابد. بانک مسکن به تنهایی نمی تواند این پروژه را حمایت کند و کل سیستم بانکی باید از این پروژه حمایت نمایند. پیش از این وام مسکن برای زوجین ۱۰۰ میلیون تومان بود که در حال حاضر به ۱۶۰ میلیون تومان افزایش یافته است و تلاش داریم سهم تسهیلات مسکن از تسهیلات بانکی را از ۱۳.۵ درصد به ۲۰ درصد افزایش دهیم.

*** زمین دولتی برای ساخت

درهمین خصوص و برای تامین زمین به نظر میرسد قرار است یک تعامل وهمکاری بین بخشی صورت بگیرد که باید به فال نیک گرفت چرا که وزیر کشور میگوید: بیش از یک میلیون هکتار زمین دولتی وجود دارد که باید در اختیار واحدهای مسکن ساز قرار گیرد.

عبدالرضا رحمانی فضلی میافزاید: مسکن به عنوان یکی از پیش برنده‌های امر اقتصاد و تولید است که ضمن رفع نیازهای مردم، می‌تواند در فعال کردن و به حرکت درآوردن بقیه بخش‌ها هم مؤثر باشد.

وی متذکر شد: متأسفانه چندین سال است که مسکن در رکود است که این مسئله دلایلی چون افزایش قیمت مصالح، افزایش نرخ ارز و کاهش ارزش ریال و عدم رقابت این بخش با سایر بخش‌ها در سایر حوزه‌ها را دارد.

وزیر کشور با اشاره به اینکه با افزایش قیمت مسکن در خوشبینانه ترین حالت خانواده‌ها مجبورند که ۵۰ درصد از درآمد خود را صرف مسکن کنند، میگوید: با افزایش قیمت مسکن در سال ۹۷ و ۹۸ و عدم تعادل بین عرضه و تقاضا، پیش بینی می‌شود که اگر این رویه ادامه یابد، ضمن افزایش مجدد مسکن، شاهد رکود بیشتری در این زمینه خواهیم بود.

وی با تأکید بر اینکه مسکن باید در اولویت قرار گیرد، تصریح میکند: رئئیس جمهور روی موضوع احیای بافت‌های فرسوده تأکید زیادی دارد و تخصیص زمین‌های ارزان قیمت و تسهیلات برای ساخت و ساز این زمین‌ها در دستور کار قرار دارد.

رحمانی فضلی خاطرنشان میکند: وزارت کشور هم از همه ظرفیت‌های قانونی خود برای بهبود حوزه مسکن استفاده می‌کند و ما به دنبال آن هستیم که سهم خودمان را در فعال کردن حوزه مسکن به خوبی ایفا کنیم.طبق قانون، شهرداری‌ها علاوه بر صدور پروانه ساختمانی می‌توانند در ساخت خانه‌های ارزان قیمت مشارکت داشته باشند و تسهیلات ویژه را در اختیار سازندگان قرار دهند.همچنین براساس آئین نامه، شهرداری‌ها موظفند که فهرست اراضی دارای کاربری مسکونی را اعلام کنند و همچنین تسهیلاتی را برای ساخت مجدد واحدهای فرسوده فراهم کنند.

*** بازار پیش‌فروش

اگرچه مهمترین روش برای حل مشکل مسکن درهر کشوری ساخت مسکن است اما برای ساخت مسکن نیازبه تامین مالی زیادی است که درتمام دنیا روشهای متنوع ومتعددی برای تامین این منابع مالی درنظر گرفته میشود.

ازسوی دیگر تنها راه خانه دار شدن دردنیا داشتن مبالغ زیادی پول نقد نیست ، چه بسا که بسیاری از زوجهای جوان توانایی مالی زیادی ندارند بنابراین نمیتوانند مبالغ هنگفتی که برای خرید یک واحد مسکونی لازم است را تامین کنند.

به همین دلیل روشهای فروش مسکن دردنیا اکنون به سمتی حرکت کرده که افراد با کمترین سرمایه اولیه هم بتوانند صاحب مسکن شوندو سپس طی مدت زمانی مشخصی اقساط را پرداخت کنند یا حتی برعکس اقساطی را بپردازند که طی مدتی مشخص منجر به خانه دارشدن انها شود. اگر چه این روشها درکشورما هم به صورت بسیا رمحدود اجرا میشود اما انقدر اندک است که نمیتوان انها را درزمره روشهای خانه دار شدن به حساب اورد.

درهمین خصوص ، مدیرعامل بانک مسکن با بیان اینکه بانک مسکن آمادگی احیای بازار پیش فروش و پیش خرید مسکن را دارد اما باید مراحل اصلاح قانون مرتبط با آن در مجلس طی شود و به اتمام برسد.

ابوالقاسم رحیمی‌انارکی درباره ضرورت آغاز به‌کار بازار پیش‌فروش و پیش‌خرید مسکن برای خروج از رکود بازار اظهار میدارد: اگر قانون پیش‌فروش و پیش‌خرید ملک اصلاح نشود مورد استقبال قرار نمی‌گیرد،‌ شرکت سرمایه‌گذاری بانک مسکن این آمادگی را دارد که پیش‌فروش مسکن را مجددا راه‌اندازی کند اما سایر سازندگان مسکن تا زمانی که قانون اصلاح نشود از این موضوع استقبال نمی‌کنند.

رحیمی‌انارکی با اشاره به تدوین و طراحی بسته جدید رونق مسکن توسط بانک مسکن تاکید کرد: یکی از محورهای بسته رونق مسکن مبنی بر ارایه تسهیلات با سود شناور با توجه به درآمد خانواراست . در بسته جدید به دنبال این هستیم که موضوع تامین مالی ساخت 400 هزار واحد مسکونی را حل کنیم،‌ اقدامات بانک مسکن برای تامین مالی ساخت 100 هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده آغاز شده و تفاهمنامه تامین مالی 20 هزار واحد مسکونی منعقد شده‌است.

معاون اقتصادی بانک مرکزی هم  با اعلام جزییات افزایش تسهیلات ساخت مسکن میگوید: شورای پول و اعتبار در اسفندماه سال گذشته براساس گزارش بانک مرکزی، سقف تسهیلات ساخت مسکن با قابلیت فروش اقساطی بلندمدت برای بانک‌های تجاری و بانک مسکن حدود 60 درصد افزایش داد.به‌عنوان مثال در تهران سقف قبلی تسهیلات انفرادی ساخت مسکن 60 میلیون تومان و برای زوجین 100 میلیون تومان بود که هریک به‌ترتیب به 100 و 160 میلیون تومان افزایش یافت.

معاون اقتصادی بانک مرکزی ادامه داد: در مراکز استان و شهرهای بالای 200 هزار نفر نیز این سقف 50 و 80 میلیون تومان به‌ترتیب برای تسهیلات انفرادی و زوجین بود که به 80 و 120 میلیون تومان افزایش یافت.

***نکته مهم وکلیدی

همانگونه که پیشتر ذکر شد ، ساخت مسکن تنها درشرایطی میتواند مشکل گشا باشد که خریداران این واحدهای مسکونی کسانی باشند که قبلا فاقد مسکن بوده اند. این درحالی است که درکشورما کمتر اینگونه اتفاق میافتد. روشهای عرضه مسکن عموما به صورتی است که تنها برای دارندگان سرمایه جذاب است . این گروه با هدف حفظ سرمایه و افزایش ارزش افزوده اقدام  به خرید واحدهای جدید میکنند. این درحالی است که روشهای عرضه مسکن به گونه ای نیست که افراد فاقد مسکن یا دارای توانایی مالی کم بتوانند صاحب خانه شوند و درست به همین خاطرهم هست که برغم ساخت وساز هرساله اما تعداد کسانی که فاقد سرپناه هستند یا تغییر نمیکند یا حتی بیشتر هم میشود.

درهمین خصوص، افشین پروین پور، کارشناس مسکن با بیان اینکه تا وقتی تقاضاهای سوداگرانه کنترل نشود، صرف افزایش عرضه، راهگشا نخواهد بود، میگوید: اگر افزایش تولید و عرضه مسکن، بدون اجرای ابزارهای تنظیمی صورت پذیرد، منفعتی نصیب خانواده های فاقد مسکن و متقاضیان اصلی این بازار نخواهد شد؛ زیرا مانند اتفاقی که در سال های اخیر رخ داده است، عمده واحدهای اضافه شده، صرف تقاضاهای سرمایه ای و نه مصرفی خواهد شد.

وی اضافه میکند: بر اساس داده های حاصل از سرشماری مرکز آمار ایران، در سال های ۹۰ و ۹۵ از ۳.۸ میلیون واحد اضافه شده به واحدهای مسکونی کشور، تعداد افراد صاحب مسکن ملکی فقط یک میلیون افزایش داشته است. این اعداد نشان می دهد ۲.۸ میلیون واحد از واحدهای عرضه شده یعنی بیش از ۷۰ درصد آنها، تبدیل به واحدهای دوم و بیشتر افراد شده است.

همچنین ؛ مهدی غلامی مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات تکنولوژی دانشگاه علم و صنعت خاطرنشان میکند: سیاست‌گذاری ها در بخش مسکن به گونه ای باید باشد تا تسهیلات و مشوق های در نظر گرفته شده به متقاضی واقعی و نهایی برسد. برای همین اعطای زمین در شهرهای کوچک به زوج های جوان می تواند بسیار راهگشا باشد.

وی یکی از مشکلاتی که بازار مسکن در دوره های مختلف با آن مواجه بوده را، عدم اصابت حمایت های انجام شده به نقطه هدف دانست و گفت: در حالی که دولت ها برای کاهش قیمت مسکن برای مصرف کننده، حمایت هایی را از انبوه سازان می کردند، گاه منفعت این حمایت ها به دست افراد فاقد مسکن و اقشار متوسط و پایین نمی رسید.

انتهای پیام