قدس آنلاین: نیمی از مردم در دهک‌های کم‌درآمد مستأجرند و بیش از ۵۰ درصد درآمد ماهانه خود را برای اجاره‌بها به مالکان می‌پردازند. با شرایط نامناسب اقتصادی ناشی از تورم و افزایش بیکاری آن‌ها ناچارند با سبک‌های جدیدی از زیست اشتراکی در یک واحد مسکونی گرفته تا پناه بردن به سکونتگاه‌های غیررسمی کنار بیایند تا شاید طرح‌های دولت و مجلس برای بهبود بازار اجاره به سامان برسد.

فصل تابستان شروع خانه‌گردی مستأجران برای یافتن منزل جدید است. معمولاً در این زمان موعد قراردادهای سالانه اجاره فرا می‌رسد و بخشی از مستأجران مجبور به تغییر مکان خواهند بود. طبق آماری که هر ساله اتحادیه املاک اعلام می‌کند در تهران بین ۱۵۰ تا ۲۰۰ هزار و در کشور بین ۶۰۰ تا ۸۰۰ هزار قرارداد اجاره جدید نوشته می‌شود.

قدرت خرید مسکن در ایران در مقایسه با سایر کشورها کاهش یافته به طوری که طبق آمارهای ارائه شده مدت زمان خرید مسکن در ایران از ۲۰ سال هم عبور کرده و نزدیک به ۵۰ درصد از خانوارهای شهری دهک‌های اول تا چهارم (اقشار کم‌درآمد) بدون مسکن بوده و مستأجری می‌کنند.

**نیمی از خانوارهای کم‌درآمد مستأجر هستند

بررسی آخرین داده‌های گزارش هزینه و درآمد مرکز آمار ایران نشان می‌دهد در بین دهک‌های درآمدی، به ‌طور میانگین در دهک‌های اول حدود ۵۴درصد از خانوارها، دارای مسکن ملکی هستند. این میزان در دهک دوم حدود ۵۰ درصد، در دهک سوم حدود ۵۸ درصد و در دهک چهارم نزدیک به ۵۸ درصد است.

آنچه آمارهای مذکور بیان می‌دارد این است که به‌ طور میانگین نیمی از خانوارها در دهک‌های کم‌درآمد بدون‌مسکن بوده و در شکل‌های مختلف به نوعی مستأجر محسوب می‌شوند. حال با شرایط نامناسب اقتصادی ناشی از تورم، افزایش بیکاری و کاهش قدرت خرید خانوار، کار نیمی از جمعیت مناطق شهری ایران به عنوان مستأجر برای یافتن سرپناهی مناسب که با توان اقتصادی خانوارها همخوانی داشته باشد، سخت‌تر خواهد شد.

**اجاره؛ تنها منبع درآمد ۴میلیون خانوار ایرانی

گزارش جدید مرکز آمار نشان می‌دهد چگونه تبدیل ‌شدن دریافت اجاره از مستأجران به منبع درآمدی برای مالکان، وضعیت را برای مستأجران سخت‌تر نیز کرده است. نیمی از خانوارهای ایرانی یعنی۱۲میلیون خانوار از ۲۴میلیون خانوار کل از درآمدهایی غیر از مزد و حقوق‌بگیری و مشاغل آزاد امرارمعاش می‌کنند که از این میان ۳۴درصد یعنی تقریباً ۴میلیون خانوار با دریافت اجاره از مستأجران زندگی می‌گذرانند. به تبع با هر تکانه اقتصادی و گرانی در اجناس و کالاها، موجران برای جبران هزینه‌های خود بر مبلغ کرایه خواهند افزود. افزایش کرایه برای خانوارهای کم‌درآمد چند نتیجه بیشتر ندارد یا مجبور هستند به مناطق حاشیه شهر پناه ببرند یا اینکه برای تأمین اجاره‌بها در داخل شهرها ساعت‌های بیشتری کار کنند و از خرید اقلام سبد خوراکی کم کنند تا سر برج اثاثشان میان خیابان نباشد.

**اثر کاهش منابع درآمدی بر شیوه مسکن‌گزینی

در این ایام کرونایی، مسئله مهم‌تر از تمدید قرارداد اجاره برای مستأجران که دولت به انجام آن همت گمارد، پرداخت اجاره‌بهای آن‌هاست. در شهرهای بزرگ و به‌خصوص دهک‌های پایین درآمدی، خانواده‌های مستأجر بیش از ۵۰ درصد درآمد خود را به اجاره‌بهای خود اختصاص می‌دهند. در این شرایط که بعضی از خانواده‌ها درآمد مناسبی در یکی دو ماه اخیر نداشته‌اند، این مشکل بسیار جدی شده است؛ چرا که افزایش سرسام‌آور اجاره‌ها و ناتوانی مردم از پرداخت ماهانه آن سبب شده تا شیوه‌های جدیدی از بد مسکنی را در کشور شاهد باشیم. از گسترش سکونت در حاشیه آرامستان‌ها، پشت‌بام‌خوابی و مغازه‌خوابی، به‌ویژه در بین کارگران گرفته تا زیست اشتراکی در یک واحد مسکونی. آن‌ طور که آمارها می‌گویند ۵/۸ درصد خانوارهای کشور تجربه زیستن در یک واحد مسکونی به صورت اشتراکی را دارند.

به نظر می‌رسد شرایط ایجاد شده فعلی در ماه‌های آینده ادامه داشته باشد و احتمالاً آثار ناشی از آسیب شغلی افراد بر کاهش منابع درآمدی خانوارها تأثیر خودش را بر شیوه مسکن‌گزینی مردم بگذارد. در چنین وضعی است که ضرورت تأمین مسکن ملکی برای خانواده‌ها خود را بیش از پیش نشان می‌دهد؛ چرا که در صورت مالک بودن عمده خانواده‌ها هم هزینه اجاره آن‌ها از سبد هزینه‌هایشان حذف و هم مدیریت سایر هزینه‌های آن‌ها تسهیل می‌شود.

هر چند نبود زیرساخت‌های لازم به عنوان ابزار کنترلی و نظارتی دولت از جمله نظام اجاره‌داری، ابزارهای مالیاتی در حوزه مسکن از جمله مالیات بر املاک خالی و مالیات بر عایدی فروش و اجاره مسکن، سیستم یکپارچه ثبت قراردادها و معاملات نقل و انتقال و اجاره مسکن، همچنان با گرفتن سرپناه اقشار ضعیف و محرومان آن‌ها را به سکونتگاه‌های غیررسمی هدایت می‌کند، اما مجلس و دولت همچنان دنبال راهکارهایی برای درمان موقت این درد مزمن هستند.

**طرح‌های مجلس و دولت برای اجاره‌نشین‌ها

صدیف‌بدری، عضو کمیسیون عمران مجلس از تدوین طرحی در مجلس برای ساماندهی بازار اجاره‌بها خبر داده و گفته است: این طرح با اجماع اعضای این کمیسیون و دیگر نمایندگان مجلس در حال نگارش است و به زودی آماده می‌شود. به گفته وی، براساس این طرح تسهیلاتی برای مستأجران در نظر گرفته شده، اما این تسهیلات به صورت وام و یا پول نقد نیست که موجب افزایش نرخ تورم شود بلکه این طرح به نوعی مکمل قانون مالیات بر عایدی مسکن خواهد بود و تضمین‌هایی برای اجرا نیز در آن مدنظر قرار گرفته است.

علی قائدی، معاون دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفته است: اعطای تسهیلات کمک ودیعه مسکن برای خانواده‌های مستأجر کم‌درآمد که در واحدهای مسکونی کوچک‌ متراژ زندگی می‌کنند، جزو برنامه‌های کوتاه‌مدت دولت به منظور ساماندهی بازار اجاره تلقی می‌شود. طرح ملی مسکن و اخذ مالیات از خانه‌های خالی با راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان نیز از راهکارهای میان‌مدت است که مالکان در تلاش هستند آن را دور بزنند. برخی گزارش‌های میدانی حاکی است، تعدادی از مشاوران املاک همسو با مالکان برای آن‌ها قرارداد اجاره صوری تنظیم می‌کنند؛ این قراردادها در سامانه املاک و مستغلات نیز به ثبت می‌رسد تا مشمول دیتاهای موجود در سامانه اسکان قرار نگیرند. همچنین گفته شده برخی از مشاوران املاک، از برخی افراد کارت ملی اجاره می‌کنند تا کد ملی مستأجر که در سامانه به ثبت می‌رسد، با اخطار عدم‌شناسایی کد ملی، مواجه نشود.

دولت همچنین در حال مهیا کردن شرایطی است که طی آن، خانوارهایی که قرارداد اجاره آن‌ها در طول سال ۹۹ به اتمام می‌رسد، برای یک دوره یکساله دیگر تمدید شود. تعیین نرخ مشخص برای تمدید قراردادهای اجاره، از دیگر راهکارهای دولت به منظور کنترل قیمت بازار اجاره است.

ضرورت ساخت خانه‌های استیجاری

احمدرضا سرحدی، کارشناس بازار مسکن می‌گوید: دو راهکار در بحث کنترل بازار اجاره می‌تواند به این بخش کمک کند و این راهکارها به دو دسته کوتاه‌مدت و بلندمدت تقسیم می‌شوند. بستن مالیات بر خانه‌های خالی یکی از راهکارهای کوتاه‌مدت به شمار می‌رود که بیش از ۱۰ سال است که از سوی مسئولان به آن تأکید می‌شود و هنوز به مرحله عملیاتی نرسیده است. با اجرایی شدن طرح مالیات بر خانه‌های خالی تا حدودی می‌توان تقاضا در بازار را جوابگو بود.

به گفته سرحدی، در بلندمدت دولت باید ساخت خانه‌های استیجاری را در دستور کار قرار دهد، به طوری که خانه‌ها به افراد متقاضی تحویل داده شود و پس از توانمند شدن به افراد دیگری داده می‌شود و این امر با حمایت دولت به واسطه ارائه تسهیلات، امکانات و تأمین زمین میسر می‌شود.

وی معتقد است: مسکن مهر با وجود اشکال‌های فراوان یکی از راهکارهای مؤثر در تأمین نیاز اقشار کم‌درآمد به شمار می‌رود که در بسیاری از کشورهای جهان نیز با حمایت دولت مسکن مورد نیاز اقشار خاص تأمین می‌شود.

مالیات بر عایدی مسکن مهم‌تر از مالیات‌ستانی از خانه‌های خالی

فرهاد بیضایی، مدیر گروه سیاست‌گذاری مسکن دانشگاه علم‌وصنعت معتقد است: قانون مالیات بر خانه‌های خالی نیز بازدارنده نیست. به گفته وی، قانون مالیات بر خانه‌های خالی زیرمجموعه قانون مالیات بر اجاره است و از آنجا که میزان درآمد مالیاتی براساس دفترچه‌های منطقه‌ای تعیین می‌شود و هنوز قیمت این بخش به‌روز نشده، درآمد اندکی از اجرای این قانون نصیب دولت می‌شود.

وی تأکید می‌کند: در قانون مالیات بر اجاره، واحدهای زیر ۱۵۰متر از پرداخت مالیات معاف هستند و بیشتر واحدهای مسکونی احتکار شده و عرضه ‌نشده در این بخش، کمتر از این متراژ هستند، در نتیجه باید نسبت به اصلاح قوانین اقدام شود. این قانون نیاز به اصلاح دارد تا ضمانت اجرایی داشته باشد. اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی به دلیل اینکه بازدارنده نیست، ضمانت اجرایی هم ندارد. مالیات بر عایدی سرمایه و مسکن مهم‌تر از مالیات بر خانه‌های خالی است.

بیضایی تأکید می‌کند: برای کنترل قیمت و افزایش عرضه باید قانون مالیات بر خانه‌های لوکس اجرا شود. افرادی هم که دارای دو واحد مسکونی با ارزش بالا هستند، باید در فهرست پرداخت مالیات بر عایدی مسکن قرار بگیرند و توجه به قانون مالیات بر خانه‌های خالی در درجه دوم اهمیت و اولویت قرار دارد.

انتهای پیام/