از همین رو رئیس‌جمهور به وزارت راه‌وشهرسازی دستور داده است که علاوه بر ساخت مسکن، به مردم «زمین به‌شرط ساخت مسکن» واگذار شود تا خودشان با ساخت مسکن در فرایند تولید مسکن در کشور مشارکت کنند.
دولت با اتمامِ حجت رئیس‌جمهور به ارگان‌ها و نهادهای دولتی تا پایان شهریور امیدوار است بتواند به وعده خود مبنی بر واگذاری زمین رایگان به مردم جامه عمل بپوشاند و حتی وعده داده است که به‌جای آپارتمان‌سازی به گسترش افقی شهرها و ویلایی‌سازی می‌اندیشد.
زمین، منابع مالی و سازنده سه رکن اصلی ساخت‌وساز مسکن در کشور هستند.
بر همین اساس در قانون جهش تولید مسکن پیش‌بینی‌های لازم برای تأمین زمین صورت گرفته است. ولی آیا با کسری ۹۶درصدی تأمین زمین برای پروژه‌های نهضت ملی مسکن، راهبردهایی ازجمله شناسایی اراضی دولتی در تصدی سایر اداره‌ها، تغییر کاربری، افزایش تراکم و یا الحاق به محدوده از طریق مجاری قانونی می‌تواند کسری زمین برای ساخت مسکن را جبران کند؟
آن‌طور که اکبر میرشفیعی عضو هیئت‌مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان مسکن تهران می‌گوید برای ساخت سالی یک‌میلیون واحد مسکن، ۴۰۰هزار هکتار زمین لازم و ۴۸۰هزار میلیارد تومان منابع نیاز است که دولت چنین منابعی را ندارد.
افزایش قیمت زمین با ارائه خدمات زیرساختی
محمد علیزاده، کارشناس حوزه مسکن نیز در گفت‌وگو با قدس معتقد است خیلی از زمین‌های موجود در کشور متعلق به منابع ملی است و امکان واگذاری آن‌ها نیست. برخی از این مناطق نیز پوشش اقلیمی هستند و تغییر کاربری آن‌ها آسیب زیست‌محیطی به منطقه می‌زند. علیزاده تأکید می‌کند: بخش قابل‌توجهی از اراضی برون‌شهری سنگلاخی هستند که سبب می‌شود در این مناطق قیمت زمین بسیار پایین و در حد صفر باشد، اما برای قابل سکونت شدن این اراضی، نیاز به خدمات زیرساختی داریم که در عمل قیمت تمام‌شده زمین را افزایش خواهد داد که از یک‌سو دولت منابعی برای این کار ندارد و از سوی دیگر در صورت ارائه خدمات برای مسکونی شدن، این زمین‌ها دیگر رایگان نخواهند شد مگر اینکه این اتفاق در شهرهای جدید و اقماری بیفتد که در این مناطق دارای زمین هستیم و در ساخت‌وسازهای جدید هم مشکل کمتری با آن‌ها داریم. البته با راهبرد ارائه تسهیلات مدیریت‌شده و ارزان‌قیمت دولتی و در نظر گرفتن برخی امتیازات به بافت‌های فرسوده نیز می‌توان بر میزان ساخت‌وساز در محدوده شهری افزود.
۴ راهکار پیشنهادی برای تأمین زمین
احمدی، کارشناس حوزه مسکن نیز در گفت‌وگو با قدس بابیان اینکه به‌طور متوسط سهم زمین ۵۰ تا ۶۰درصد از قیمت تمام‌شده یک ساختمان مسکونی را شامل می‌شود، می‌گوید: بدیهی است اگر ارزش زمین را از هزینه تمام‌شده مسکن کم کنیم، قیمت آن به‌شدت کاهش خواهد یافت و این، اتفاق بسیار مبارکی است.
وی با اشاره به وجود قانون زمین شهری که در دولت هاشمی رفسنجانی، اجرای آن توسط آخوندی وزیر مسکن متوقف و موجب جهش قابل‌توجه قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی شد، می‌گوید: متأسفانه مبارزه با عرضه مسکن ارزان‌قیمت یک‌بار دیگر در زمان دولت روحانی توسط آخوندی این بار با حمایت نکردن از طرح مسکن مهر ادامه پیدا کرد و حاصل آن قیمت‌های نجومی واحدهای مسکونی است که شاهد آن هستیم. حال اما دولت رئیسی با شعار حل مشکل مسکن به میدان آمده و با رویکرد حذف قیمت زمین از هزینه تمام‌شده واحدهای مسکونی می‌خواهد به این مهم دست یابد ولی آیا در تأمین زمین موردنیاز برای این طرح موفق بوده است؟ آن میزان زمینی که تا الان به گفته مسئولان تأمین‌شده بسیار ناچیز است و گویا تاکنون دولت به موفقیت چندانی در این زمینه دست نیافته است.
این مدرس دانشگاه با اشاره به چهار راهکار پیشنهادی برای تأمین زمین می‌گوید: زمین برای مسکن ملی می‌تواند در شهرهای تازه تأسیس مثل پردیس و پرند تهران یا گلبهار مشهد یا سایر شهرک‌های اقماری تأمین شود یا از طریق تجمیع بناهای غیرایمن در مناطق ضعیف شهر و اعطای تسهیلات برای ساخت توسط مالکان فراهم شود. تأکید می‌کنم منظور من تخریب بناهای تاریخی نیست بلکه بناهایی که در دهه‌های اخیر با کیفیت پایین و غیراصولی ساخته‌شده و امکان تجمیع بنا دارند مدنظر است.
اعطای زمین دریافت شده از سازمان‌ها به کارکنان خودشان
وی به دریافت زمین از اداره‌های دولتی و اعطای آن به تعاونی مسکن کارکنان همان سازمان به‌عنوان سومین راهکار اشاره می‌کند و می‌افزاید: این شیوه کار می‌تواند به شکستن مقاومت مسئولان برای معرفی نکردن زمین‌هایشان به دولت کمک کند.
چهارمین پیشنهاد این فعال صنعت ساختمان به تغییر کاربری زمین‌هایی با کاربری صنعتی مربوط می‌شود که به گفته وی، برخی اراضی در مناطق مسکونی دارای کاربری صنعتی هستند که می‌توان با معاوضه آن‌ها با زمین‌هایی در شهرک‌های صنعتی، هم به ساماندهی این مشاغل کمک کرد، هم به آسایش ساکنان آن مناطق و هم به تأمین زمین موردنیاز طرح اقدام ملی مسکن.
ویلاسازی یا آپارتمان‌سازی، مسئله این است
وی با اشاره به اظهارات اخیر رئیس‌جمهور در مورد گسترش شهرها به‌صورت افقی با تأکید بر ناکامی دولت در تأمین زمین موردنیاز برای طرح اقدام ملی مسکن می‌افزاید: باوجوداین مشکل، اینکه چگونه می‌خواهند به جای ساخت آپارتمان به سمت ویلاسازی بروند، واقعاً جای بحث دارد. اما اگر فرض بگیریم این میزان زمین هم تأمین‌شده لازم می‌دانم به مزایا و معایب آن اشاره‌ای داشته باشم. نخست اینکه از یاد نبریم وجود زمین در هر کشوری نعمتی بس بزرگ است. اگر نگاهی به کشورهایی مثل ژاپن و امارات بیندازیم، می‌بینیم چطور برای توسعه با مشکل کمبود زمین دست‌به‌گریبان هستند و حالا حتی امارات برای رفع این مشکل با خرید خاک کشور عزیزمان، در حال افزایش اراضی‌اش است. با درک اهمیت راهبردی وجود زمین برای هر کشور باید هزینه-فایده اجرای طرح پیشنهادی آقای رئیس‌جمهور (ساخت خانه‌های ویلایی به‌جای آپارتمان) سنجیده شود.
وی با تأکید بر وجود برخی معایب آپارتمان‌نشینی ازجمله محدود شدن تحرک اعضای خانواده و کاهش نشاط آن‌ها، رعایت نشدن حریم خصوصی مطلوب و نیز محدودیت در امکان تغییرات عمده در معماری و تأسیسات هر واحد مسکونی می‌افزاید: با تجدیدنظر در متراژ آپارتمان‌ها، فضاسازی مناسب اطراف ساختمان‌ها و نیز در نظر گرفتن امکاناتی چون فضای ورزش و سالن اجتماعات و استفاده از مصالح استاندارد می‌توان محیطی مناسب برای رفاه ساکنان آن‌ها فراهم کرد. وی همچنین از منظر پدافند غیرعامل به موضوع افقی‌سازی شهرها پرداخته و می‌افزاید: عده‌ای معتقدند پراکنده ساختن جمعیت و گسترش شهرها به‌صورت افقی، آسیب‌پذیری جامعه را در حملات احتمالی دشمن کاهش می‌دهد اما می‌توان با در نظر گرفتن ملاحظات پدافند عامل و غیرعامل و ایجاد زیرساخت‌های مناسب تا حدود زیادی از بروز این آسیب‌ها جلوگیری به‌عمل آورد.
احمدی معایب توسعه افقی شهرها را در پراکندگی امکانات شهری و دشواری دسترسی به آن‌ها می‌داند و می‌گوید: تحمیل هزینه‌های قابل‌توجه ساخت تأسیسات گسترده شهری و تجاوز بیش‌ازپیش حریم شهرها به طبیعت و تخریب دشت‌ها و جنگل‌ها و نیز تسطیح کوه‌ها که خود از ثروت‌های بی‌همتای ملی هستند موجب
بر هم خوردن چرخه حیات شده و در نهایت منجر به بروز آسیب‌های جبران‌ناپذیری برای ساکنان آن شهرها می‌شود.
به گفته وی، هزینه سنگین احداث و نگهداری تأسیسات شهری مثل ساخت راه، توسعه ناوگان حمل‌ونقل عمومی، شبکه آب، برق، گاز و مخابرات، مراکز خدمات‌رسانی مانند درمانگاه‌ها، مسجدها، مدرسه‌ها و... را هم باید در نظر گرفت و دقت کرد که مخارجی که باید صرف کیفی‌سازی این خدمات شود در صورت گسترش شهرها باید صرف ساخت و نگهداری زیرساخت‌های جدید گردد. بااین‌حال باید دید پیشنهاد رئیس‌جمهور با چه پشتوانه علمی مطرح شده تا بتوان در مورد هزینه-فایده آن اظهارنظر کرد.
حل مشکلات با تغییر نگاه سرمایه‌ای به مصرفی
محسن فلکی، کارشناس حوزه مسکن با اشاره به اینکه خرید مسکن برای جوانان در کشور ما به رؤیا تبدیل شده است، می‌گوید: دولتی که براساس قانون مکلف به تأمین مسکن برای همه اقشار جامعه است همچنان به حرف‌های زیبا و وعده‌های رؤیایی ادامه می‌دهد و چه قبول کنیم چه انکار، قیمت مسکن در کشور ما با نگاه سرمایه‌ای نه مصرفی خریدوفروش می‌شود.
وی ادامه می‌دهد: نگاه سرمایه‌ای به این حوزه سبب شد تا شرکت‌ها و نهادهای مختلف در شرایط ثبات اقتصادی با سود حاصل از تجارت خود در بازارهایی همچون مسکن ورود پیدا کنند ولی در چند سال اخیر با برهم خوردن اوضاع بین‌المللی و باوجود ریسک زیاد مراودات مالی با خارج از کشور، تمام سرمایه خود را به بازارهای داخلی همچون مسکن آورده و اوضاع را از حالت طبیعی عرضه و تقاضا خارج کرده‌اند.
فلکی معتقد است که بازار مسکن هم مثل بیشتر بازارهای موازی، خود با دستور یک‌شبه به‌جایی نمی‌رسد و باید با داشتن جامعه آماری درست و همفکری با متخصصان حوزه مسکن، فکری برای این نیاز اولیه خانواده بزرگ مستأجران کشور کرد.
خبرنگار: زهرا طوسی
نظر شما