انتخابات چهاردهمین دوره‌ ریاست جمهوری پیش رو است و نامزدها در حوزه‌های مختلف برنامه‌های خود را مطرح می‌کنند. یکی از حوزه‌هایی که دغدغه‌ بسیاری از مردم است، موضوع زمین و مسکن است. مطابق اصل ۳۱ قانون اساسی، «داشتن مسکن متناسب با نیاز» حق هر فرد و خانواده‌ ایرانی است. قوانین مصوب مجلس شورای اسلامی نیز، تکالیفی را در حوزه‌ زمین و مسکن مطرح کرده‌اند. در این یادداشت که با مساعدت دکتر صالح شکوهی بیدهندی عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت ایران، نوشته شده است، برخی از کارهایی که پیشنهاد می‌شود نامزدهای ریاست جمهوری در برنامه‌های خود بگنجانند مطرح می‌شود. علاوه بر آن، برخی از نکاتی که بر اساس تجربه‌ گذشته نتایج نامطلوب داشته‌اند و نباید انجام شوند نیز تبیین شده‌اند. ذکر این موارد اولا به نامزدها کمک می‌کند که برنامه‌ زمین و مسکن خود را بازنگری کنند و ثانیا به مردم کمک خواهد کرد تا در ارزیابی برنامه‌های ارائه شده دقت نظر بیشتری داشته باشند.

کارهایی که در حوزه زمین و مسکن باید انجام داد

۱- اتمام پروژه‌های باقیمانده طرح نهضت ملی مسکن: نباید تجربه‌ مسکن مهر تکرار شود و متقاضیانی که تاکنون پرداخت داشته‌اند نگران آینده‌ی مسکن خود شوند. بلکه باید دولت جدید خود را متعهد به اتمام مسیر دولت پیشین بداند. با توجه به تعداد متقاضیان کنونی در نهضت ملی مسکن (حدود ۵ میلیون ثبت نام) و آغاز ساخت بیش از ۲.۶ میلیون واحد مسکونی، اهمیت این موضوع بسیار بالا است.

۲- تصویب طرح جامع مسکن کشور: طبق قانون جهش تولید مسکن، دولت سه ماه فرصت داشت که طرح جامع مسکن کشور را تهیه و در شورای عالی مسکن تصویب نماید. اما با گذشت حدود سه سال از زمان تصویب آن قانون، همچنان طرح مذکور تصویب نشده است. بنابراین لازم است در سریعترین فرصت، دولت در یک برنامه‌ی روشن راهبردی و فضایی مشخص کند چه اقداماتی (مدیریت بازار مسکن، عرضه‌ خانه‌های خالی، مکان‌یابی اراضی قابل عرضه، شیوه‌ی ساخت، تراکم، اندازه‌ی قطعات و …) برای بخش مسکن در هر نقطه از کشور انجام خواهد داد.

۳- تکمیل و استفاده از سامانه املاک و اسکان جهت شفافیت در بازار مسکن و امکان سیاست گذاری با آمار و ارقام به روز

فقدان پایگاه داده‌ای جامع، شامل اطلاعات املاک، مالکیت و سکونت (اقامت) اشخاص و همچنین معاملات مربوط به آن‌ها موجب شده تا مدیران و کارشناسان با چشمان بسته در خصوص بخش مسکن نظر دهند. وجود چنین اطلاعاتی در حوزه مسکن، برای حاکمیت امکان سیاستگذاری و برنامه‌ریزی در این حوزه، توزیع بهینه منابع و تسهیلات دولتی نظیر تخصیص بهینه وام‌های مربوط به مسکن، حمایت از طریق هدفمندسازی یارانه‌های انرژی، ارائه مسکن به متقاضیان حائز شرایط، ساخت و عرضه مسکن مطابق با تقاضای حقیقی و کنترل رفتارهای سوداگری در بازار مسکن با اعمال سیاست‌های تنظیمی (مالیات‌های املاک و مستغلات) را فراهم می‌سازد.

مطابق قانون این سامانه توسط وزارت راه و شهرسازی طراحی و راه اندازی شده است و در یکسال اخیر نیز داده‌های آن به خوبی تکمیل شده است. اما با توجه به اینکه سایر دستگاه‌ها نیز باید همکاری لازم را در جهت تبادل اطلاعات با وزارت راه و شهرسازی داشته باشند؛ ضروری است این موضوع با جدیت پیگیری شده و هر چه سریع‌تر به نتیجه برسد.

۴- مقابله با سوداگران و توزیع عادلانه واحدهای مسکونی در کشور: لازم است دولت برنامه‌ای برای تبدیل مسکن از یک کالای سرمایه‌ای به مصرفی ارائه کند. سوداگران و محتکران زمین و مسکن موجب قیمت‌گذاری‌هایی در این بازار شده اند که این موضوع باعث شده یک نفر چندین ملک داشته باشد و یک خانواده در آرزوی خرید یک خانه باشد. راهکار حل این مسئله را می‌توان از طریق انواع مختلف ابزارهای مالیاتی نظیر مالیات بر ارزش دارایی محلی، مالیات بر خانه‌های خالی، مالیات بر زمین‌های بایر، مالیات بر خانه‌های لوکس و  مالیات بر معاملات مکرر زمین و مسکن دنبال کرد.

۵- بهره‌گیری از ظرفیت اراضی پهناور کشور و تامین زمین‌های مرغوب آماده ساخت با اولویت مناطق مستعد: طبق برنامه آمایش سرزمین، ۱۶ درصد از مساحت کشور در اولویت‌های یک، دو و سه سکونت هستند، در حالی که مجموع مساحت شهرها، روستاها و شهرک‌های کشور تنها حدود یک درصد مساحت ایران است. قانون برنامه‌ هفتم، اضافه شدن ۳۳۰ هزار هکتار (معادل ۰.۲ درصد از مساحت) ایران را مطرح کرده که می‌تواند با عرضه‌ زمین باعث کاهش قیمت زمین شود و انحصار ناشی از خط محدوده را تعدیل نماید. لازم است در این خصوص سازوکارهایی برای جلوگیری از زمین‌خواری و تخریب اراضی حفاظت شده و واجد ارزش طبیعی و تاریخی وضع شود. علاوه بر این، گسترش اراضی شهری می‌تواند با تأکید بر سیاست‌های اقتصاد دریامحور و به ویژه در سواحل مکران صورت پذیرد.

۶- تسهیلگری و ضابطه گذاری به جای تصدی گری: دولت به جای کارفرما بودن به سیاستگذار تبدیل شود و کارفرما و مجری، مردم (خانواده‌ها) باشند. لذا دولت با تامین زمین و تامین تسهیلات ساخت، شرایط را فراهم کند تا مردم با انگیزه‌ و با ذوقی که دارند، خانه‌ خود را با سلیقه خود بسازند.

۷- توجه به بافت فرسوده از طریق تامین سرانه‌های خدماتی به جای تراکم تشویقی: افزایش تراکم با هدف توجیه‌پذیری اقتصادی ساخت و ساز در بافت‌های فرسوده، عملا باعث کم شدن کیفیت این بافت‌ها، افزایش تراکم جمعیتی و کاهش سرانه‌ دسترسی به خدمات می‌گردد. در مقابل دولت می‌تواند از طریق راهکارهایی مثل انتقال حق توسعه، برای تأمین سرانه‌های خدماتی و رفاهی نظیر دسترسی، آموزشی، درمانی و … اقدام نماید که باعث رونق بخشی به بافت خواهد شد.

۸-  ارتقاء شیوه ساخت: صنعتی سازی ساخت و ساز باید با هدف افزایش سرعت و مردمی شدن ساخت توسعه یابد. در این خصوص شیوه‌های جدیدی مبتنی بر ویژگی‌های معماری بومی ایران و امکان ساخت ساده‌ مردمی ابداع شده است که مورد تأیید مرکز مطالعات مسکن، راه و شهرسازی نیز قرار دارد.

۹- ایجاد درآمد پایدار برای شهرداری‌ها: در حال حاضر شهرداری‌ها به ویژه در کلانشهرها بخش قابل توجهی از درآمد خود را از محل درآمدهای حاصل از ساخت و ساز تأمین می‌کنند و در نتیجه از افزایش تراکم و حتی تخلفات ساختمانی سود می‌برند. تراکم فروشی افزون بر اینکه شیوه‌ای غیرقانونی است و به کاهش کیفیت زندگی در شهر منجر می‌شود، باعث افزایش قیمت زمین و هزینه‌ ساخت برای سازندگان نیز خواهد شد. تحقیقات نشان می‌دهد که افزایش تراکم در کلانشهرها به افزایش قیمت مسکن منجر شده است. دولت می‌تواند در یک روند تدریجی، سهم درآمدهای شهرداری‌ها را از درآمدهای حاصل از ساخت و ساز کم کند و با درآمدهای مبتنی بر عوارض و مالیات‌های محلی جایگزین نماید.

۱۰- ایجاد مسکن معیشت محور: طرح‌های مسکن حمایتی معمولا با این مشکل روبرو می‌شوند که خانواده‌های دهک‌های کم‌درآمد توانی برای بازپرداخت اقساط بانکی را ندارند. در نتیجه نباید نگاه دولت تنها به مسکن باشد، بلکه باید به معیشت خانواده‌ها نیز همزمان بیاندیشد. برای خانواده‌های کم درآمد می‌توان بخشی از قطعه‌ زمینی که به آن‌ها واگذار می‌شود را به کارگاه صنعتی یا کشاورزی و باغ‌داری خانگی اختصاص داد. این رویکرد از یک سو به ایجاد تولیدهای محلی و امنیت غذایی منجر می‌گردد و از سوی دیگر اقتصاد پایدار خانواده را متضمن خواهد بود. وام‌هایی که در این موارد پرداخت می‌شود، می‌تواند به جای وام مسکن، وام اشتغال باشد. رویکرد مسکن معیشت محور نیاز به همکاری وزارت راه و شهرسازی با نهادهای دیگری نظیر وزرات‌های صمت و جهاد کشاورزی دارد.

کارهایی که نباید انجام داد

۱- سرمایه‌گذاری بیشتر در تهران و سایر کلانشهرها: در سال‌های گذشته معمولا بیشترین سرانه‌ بودجه‌ عمرانی در مناطق کلانشهری و به ویژه استان تهران بوده است، در حالی‌که حتی برای حل مشکلات شهر تهران، باید توسعه‌ مناطق محروم در دستور کار قرار گیرد تا جریان مهاجرت به تهران و حومه‌ آن متوقف گردد. در برخی ادوار تصور این بود که برای کاهش تمرکز در تهران باید به سمت گران‌سازی پایتخت رفت. اما طریق صواب این است که به جای گران‌تر کردن تهران، باید مبدا مهاجرت (مناطق حاشیه‌ای کشور) را آبادتر کرد تا گرایش به مهاجرت به تهران کم شود و حتی زمینه‌ مهاجرت معکوس ایجاد گردد.

۲- رفتن به سمت کوچک سازی مسکن با هدف ارزان‌سازی: قیمت مسکن معمولا حاصل ضرب مساحت در قیمت متری هر منطقه است. برخی از دولت‌ها با هدف استطاعت‌پذیر کردن مسکن و کاهش سهم هزینه‌های مسکن در سبد هزینه‌های خانوار، پیشنهاد توسعه‌ مسکن کوچک‌مقیاس را داده‌اند که مردم از خانه‌های ویلایی ۱۵۰ تا ۲۰۰ متری وارد آپارتمان‌های ۷۵ متری و کمتر شدند.

هدف آن بود که با این کار مردم به راحتی خانه دار شوند؛ اما در حال حاضر این مسئله حادتر شده و دسترسی مردم به خانه سخت تر و مشکل قیمت حل نشد. باید توجه داشت که قانون اساسی داشتن مسکن «متناسب با نیاز افراد و خانواده‌ها» را حق دانسته و مسکن کوچک‌مقیاس در تأمین نیازهای خانواده نظیر فرزندآوری و تربیت و صله‌ رحم و … ناکافی است. راه حل معقول‌تر این است که برای استطاعت‌پذیری، به جای آنکه مساحت قطعات کم شود، تلاش شود که قیمت هر مترمربع کاهش یابد. قیمت هر مترمربع متأثر از دو شاخص اصلی قیمت زمین و هزینه‌ ساخت است. عرضه‌ زمین، رفع انحصار و احتکار و صنعتی‌سازی و مردمی‌سازی ساخت برنامه‌هایی بودند که با همین هدف مطرح شدند.

۳- ایده‌های فروش متری و فروش در بورس: مسکن نباید کالای سرمایه‌ای تلقی شود. ایده‌هایی مثل فروش متری و فروش در بورس، به سرمایه‌ای شدن مسکن دامن خواهد زد و سبب می‌شود حتی سرمایه‌های خرد نیز به این بازار گرایش پیدا کنند. این گونه ایده‌ها حتما به گران‌تر شدن مسکن منجر خواهند شد. اگر هدف حفظ ارزش دارایی‌های خرد است دولت باید با کاهش تورم و ایجاد فرصت سرمایه‌گذاری در تولیدات قابل صادرات این اطمینان را فراهم سازد و از دمیدن در بازار سوداگری زمین و مسکن بپرهیزد.

 ۴- صدور سند برای زمین‌های نهضت ملی مسکن: دو تجربه‌ی صدور سند برای عرصه در واحدهای مسکن مهر و شهرک‌های صنعتی نشان می‌دهد که صدور سند عرصه باعث ورود به چرخه‌های سوداگری می‌شود و در نهایت صاحبان خانه‌ها واحدهای خود را به سرمایه‌داران خواهند فروخت. ایده‌هایی مثل اجاره‌ ۹۹ ساله و اجاره به شرط احیا می‌تواند راهکارهایی برای ممانعت از ورود واحدها به چرخه‌های سوداگری باشد.

۵- رفتن به سمت انبوه سازی: انبوه‌سازی به جهت هزینه‌های بیشتر و زمان بیشتر از شیوه‌ی مردمی‌سازی، الگوی نامطلوبی محسوب می‌شود. اما مهم‌تر اینکه باعث نارضایتی اجتماعی خواهد شد. زمانی که دولت با پیمانکاران قرارداد ببندد و از متقاضیان پول بگیرد و به پیمانکاران بدهد و کلید واحدها را به صورت کامل‌ساخته‌شده به متقاضیان تحویل دهد، کوچک‌ترین عیبی (مثلا در نازک‌کاری و لوله‌کشی و …) در واحدها باعث نارضایتی متقاضیان خواهد شد.

اما زمانی که دولت زمین را به متقاضیان تحویل دهد و به آن‌ها فرصت دهد که برای خود خانه‌ای بسازند، عیب‌های احتمالی نیز برای ایشان قابل پذیرش بوده و سرمایه‌ اجتماعی دولت افزایش می‌یابد. به علاوه الگوی مردمی‌سازی یک طبقه باعث امکان توسعه‌ی تدریجی می‌شود که تأمین مالی را برای خانواده‌ها ساده‌تر خواهد کرد.

نویسندگان: صالح شکوهی و حسین عبداللهی درآباد