قانون پیش فروش ساختمان قرار بود به تسهیل فرایند خانه‌دار شدن متقاضیان مسکن کمک کند، اما از نگاه منتقدان به قفلی بزرگ بر پیکره ساخت‌وساز و معاملات تبدیل شده است.
هرچند در سال‌های گذشته و ازجمله سال۹۷ هم اصلاحاتی بر قانون پیش‌فروش مسکن به تصویب رسید، اما این اصلاحات به عمل نرسید و حالا در دولت چهاردهم به نظر می‌رسد عزمی جدی برای عملی شدن این اصلاحات با همراهی نمایندگان مجلس شکل گرفته و کارشناسان و فعالان حوزه مسکن هم از این اصلاحات استقبال می‌کنند و معتقدند با اصلاح قانون پیش‌فروش ساختمان ارتقای کیفی و فنی ساختمان‌ها، کاهش کلاه‌برداری‌های صورت‌گرفته در فرایند پیش‌فروش‌ها، برقراری ارتباط بهینه میان سازندگان و خریداران، تسهیل تأمین مالی تولید، رونق ساخت‌وساز و... از مسیر این اصلاحات امکان‌پذیر خواهد شد.
۴ مسئله‌ای که با اصلاحات حل می‌شوند
بنا بر اعلام مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اصلاح زودهنگام قانون پیش‌فروش ساختمان؛ چهار مسئله در این حوزه حل می‌شود.
ابوالفضل نوروزی می‌گوید: در قانون الزام به ثبت برخی ضوابط اجرایی برداشته شده است که این قانون حداکثر تا دو ماه آینده اجرایی می‌شود، ضمن اینکه بسیاری از معاملات مشارکت در ساخت و پیش‌فروش که مربوط به ساختمان‌های در حال ساخت است، به دلیل نبود زیرساخت‌های قانونی به صورت غیررسمی (عادی) انجام می‌شد که مسائل و مشکلات متعددی ازجمله پیش‌فروش یک واحد به چند نفر و افزایش دعاوی قضایی مانند دعوای الزام به اخذ سند رسمی، الزام به اخذ پایانکار، اثبات مالکیت ملک و فروش مال غیر را به همراه داشت.
وی ادامه می‌دهد: به دلیل وجود ابهامات و تناقضات موجود در برخی از محورهای این قانون، تصویب آن نتوانست گره‌ای از مشکلات پیش‌فروش باز کند و برآورد می‌شود کمتر از ۵درصد قراردادهای پیش‌فروش در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات و یا به صورت رسمی ثبت می‌شود.
بنا به گفته این مقام مسئول در سال جاری و در قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» برخی از مواد این قانون اصلاح شد تا بخشی از موانع اجرایی پیش‌فروش برطرف شود و ازجمله این موارد می‌توان به اصلاح شمولیت قراردادهای مشمول عنوان پیش‌فروش، حذف پیشرفت فیزیکی ۲۰درصد و اخذ پروانه ساختمانی به عنوان پیش‌شرط انعقاد قرارداد پیش‌فروش برای تسهیل شرایط با هدف کمک به تأمین مالی پروژه برای پیش‌فروشنده و حذف الزام به اخذ مجوز برای انتشار آگهی پیش‌فروش اشاره کرد.
به گفته نوروزی، در ماده۱۴ قانون الزام به ثبت، سازمان ثبت مکلف شده است برای هر واحد ساختمان در حال ساخت، شناسه یکتا صادر کند و تا زمان صدور سند تفکیکی برای واحد، معاملات درخصوص آن واحد فقط با شناسه یکتا امکان‌پذیر باشد.
وی افزود: تحقق این ماده قانونی و انجام معاملات پیش‌فروش و مشارکت در ساخت با استفاده از شناسه‌های یکتا منجر به حل معاملات معارض و فروش مال غیر خواهد شد، همچنین با بهبود امنیت معاملات مذکور، انگیزه مردم برای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن افزایش می‌یابد.
وی تأکید کرد: ضروری است در تدوین آیین‌نامه و ضوابط اجرایی این ماده، ضمانت اجرایی لازم برای تسهیل مراودات مالی طرفین قراردادهای پیش‌فروش در قالب حساب امانی پیش‌بینی شود و ملاحظات مربوط به ارائه ضمانت‌نامه تحویل به‌موقع، اعتبارسنجی پیش‌خریداران و سازندگان، اعطای تسهیلات ساخت و امکان ترهین اسناد مالکیت موضوع قرارداد مدنظر قرار گیرد.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن تأکید کرد: همچنین
با توجه به تکلیف تصریح شده در برنامه هفتم پیشرفت کشور، طی دو سال باید اقدام‌های قانونی لازم برای اصلاح قانون پیش‌فروش از سوی وزارت راه و شهرسازی صورت پذیرد که وزارت راه و شهرسازی اقدام‌های لازم را در این راستا در حال انجام دارد و با بازنگری و اصلاح این قانون، چالش‌های موجود در فرایند اجرای قانون زودتر از موعد مقرر برنامه هفتم برطرف می‌شود.
ردیابی و جانمایی درست بازیگران مسکن
صاحبنظران حوزه مسکن معتقدند نبود سیاست تقنینی واحد و تعدد مجریان قانون، مشخص نبودن متولی اصلی، اکتفا به ضمانت اجرای کیفری و نبود ضمانت اجرای مدنی، مقابله با عرف موجود به جای هدایت آن، عدم دقت در ماهیت حقوقی قراردادها و وجود ابهامات حقوقی آن ازجمله مهم‌ترین چالش‌های موجود در فرایند اجرای قانون پیش‌فروش است. به باور آنان مواردی همچون مالکیت تدریجی، صدور سند قطعی بدون طی کردن مراحل قانونی، شناسنامه فنی و اجرایی، تأخیر موجه و غیرموجه و پرداخت خسارت از سوی فروشنده، حق فسخ قرارداد از سوی خریدار و… را می‌توان در فهرست اصلاحات قانون گنجاند.
یک کارشناس حوزه مسکن به خبرنگار ما می‌گوید: در ۱۳ سال گذشته تنها کمتر از ۲هزارو۵۰۰ قرارداد پیش‌فروش در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات ثبت شده در حالی که آمار قراردادها بسیار فراتر از این عدد است و مردم و آن‌هایی که در فرایند پیش‌فروش بوده‌اند از متن پیشنهادی استقبال نکرده بودند و لازم بود قانون اصلاحاتی به خود ببیند.فرشید ایلاتی اضافه می‌کند: خوشبختانه براساس متن پیش‌نویس اصلاحات قانون پیش‌فروش قرار است سازوکارهایی تغییر کند و چنانچه نقش هر بازیگر به خوبی جانمایی و تعریف شود بسیاری از مشکلات رفع می‌شود. برای نمونه در قانون فعلی نقش مشاوران املاک و تعهدات سازنده به‌درستی دیده نشده و لازم است در اصلاحات اجازه دهیم برخی کسب و کارها ازجمله حساب امانی شکل گیرد تا واسطه‌ای میان خریدار و سازنده باشد و از طریق این حساب امانی و مسیر نظام بانکی وقتی سازنده به تعهدات خود عمل کرد، مبلغ آزاد شود.
وی خاطرنشان می‌کند: با ایجاد برخی اتصالات، متقاضیان پیش‌خرید قادر خواهند بود
تعداد مجوزهای سازنده را رصد و تعداد واحدهای فروخته شده از سوی او را هم استخراج کنند و اینکه در گذشته واحدها به چند نفر فروخته شده نیز قابل ردیابی است و چنین اصلاحاتی امکان استفاده از ظرفیت پیش‌فروش برای رونق بازار مسکن را فراهم می‌کند.
اصلاح قانون، برای دوران رونق بازار الزامی است
یک کارشناس دیگر حوزه مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار ما می‌گوید: قرار بود قانون پیش‌فروش از تقلب در کالای ساختمان جلوگیری کند اما این هدف محقق نشد. به گفته احمدرضا سرحدی یکی از مهم‌ترین موارد آن داشتن شناسنامه فنی است تا ساختمان هم مانند هر کالایی دیگر که بروشور کیفی به همراه دارد، مشخصات فنی دقیق، واقعی و مشخص داشته باشد اما این کالای بسیار گرانقیمت و بااهمیت فاقد چنین مشخصاتی است.
وی معتقد است در شرایط فعلی، شناسنامه فنی ساختمان‌ها نمی‌تواند واقعی باشد چراکه باید کیفیت آن را مهندس ناظر و یا مجری ذی‌صلاح تأیید کند بدان معنی که فردی متخصص، ساختمان را بسازد و فرد متخصصی هم بر آن نظارت کند اما چنین نیست و شناسنامه‌های صادر شده هم قابل استناد و مورد وثوق نیست. وی با تأکید بر اینکه در این حوزه به ناظر، مجری و کنترل واقعی نیاز داریم، می‌گوید: شهرداری و نظام مهندسی حتماً باید پای شناسنامه‌های کیفی ساختمان را امضا و آن را تأیید کنند و بدون مجوز مراجع رسمی امکان تبلیغات پیش‌فروش‌ها وجود نداشته باشد.به عقیده این کارشناس حوزه مسکن اصلاح قانون پیش‌فروش با وضعیت فعلی بازار مسکن، شاید اقدامی نمایشی به نظر برسد اما انجام این اصلاحات از همین امروز و برای دوران رونق و گرم شدن بازار، الزامی است و می‌تواند مانع کلاه‌برداری‌ها و تخلفات فنی در آن زمان شود.
قانون پیش‌فروش، تأمین مالی تولید را قطع کرد
رئیس کانون انبوه‌سازان کشور هم به خبرنگار ما می‌گوید: بارها گفته بودیم برای هر پروانه صادر شده ای باید کد یکتا یا پیش‌سند هم صادر و این مشخصات هم در اداره ثبت و هم در شهرداری‌ها ثبت شود تا معامله واحدهای ساختمانی شفاف و روشن باشد و تا با کانالیزه کردن معاملات و در نتیجه استعلام‌ها امکان کلاه‌برداری و فروش واحدها به چند نفر وجود نداشته باشد که خوشبختانه به نظر می‌رسد این اصلاحات در حال اجراست.ایرج رهبر ادامه می‌دهد: قانون پیش‌فروش طی این سال‌ها مانع از تأمین مالی فروشنده از طریق خریدار شده و ساخت‌وساز از این طریق هم راکد شده بود اما با اصلاحات، مردم مطمئن شوند در معرض کلاه‌برداری و زیان دیدن نیستند و چنانچه خریداران در پرداخت اقساط مشکلی داشته باشند پس از چند بار اخطار، می‌توان قرارداد را لغو کرد و پول خریدار هم در صندوق می‌ماند.
۴ مسئله‌ای که با اصلاحات حل می‌شوند
بنا بر اعلام مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اصلاح زودهنگام قانون پیش‌فروش ساختمان؛ چهار مسئله در این حوزه حل می‌شود.
ابوالفضل نوروزی می‌گوید: در قانون الزام به ثبت برخی ضوابط اجرایی برداشته شده است که این قانون حداکثر تا دو ماه آینده اجرایی می‌شود، ضمن اینکه بسیاری از معاملات مشارکت در ساخت و پیش‌فروش که مربوط به ساختمان‌های در حال ساخت است، به دلیل نبود زیرساخت‌های قانونی به صورت غیررسمی (عادی) انجام می‌شد که مسائل و مشکلات متعددی ازجمله پیش‌فروش یک واحد به چند نفر و افزایش دعاوی قضایی مانند دعوای الزام به اخذ سند رسمی، الزام به اخذ پایانکار، اثبات مالکیت ملک و فروش مال غیر را به همراه داشت.
وی ادامه می‌دهد: به دلیل وجود ابهامات و تناقضات موجود در برخی از محورهای این قانون، تصویب آن نتوانست گره‌ای از مشکلات پیش‌فروش باز کند و برآورد می‌شود کمتر از ۵درصد قراردادهای پیش‌فروش در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات و یا به صورت رسمی ثبت می‌شود.
بنا به گفته این مقام مسئول در سال جاری و در قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» برخی از مواد این قانون اصلاح شد تا بخشی از موانع اجرایی پیش‌فروش برطرف شود و ازجمله این موارد می‌توان به اصلاح شمولیت قراردادهای مشمول عنوان پیش‌فروش، حذف پیشرفت فیزیکی ۲۰درصد و اخذ پروانه ساختمانی به عنوان پیش‌شرط انعقاد قرارداد پیش‌فروش برای تسهیل شرایط با هدف کمک به تأمین مالی پروژه برای پیش‌فروشنده و حذف الزام به اخذ مجوز برای انتشار آگهی پیش‌فروش اشاره کرد.
به گفته نوروزی، در ماده۱۴ قانون الزام به ثبت، سازمان ثبت مکلف شده است برای هر واحد ساختمان در حال ساخت، شناسه یکتا صادر کند و تا زمان صدور سند تفکیکی برای واحد، معاملات درخصوص آن واحد فقط با شناسه یکتا امکان‌پذیر باشد.
وی افزود: تحقق این ماده قانونی و انجام معاملات پیش‌فروش و مشارکت در ساخت با استفاده از شناسه‌های یکتا منجر به حل معاملات معارض و فروش مال غیر خواهد شد، همچنین با بهبود امنیت معاملات مذکور، انگیزه مردم برای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن افزایش می‌یابد.
وی تأکید کرد: ضروری است در تدوین آیین‌نامه و ضوابط اجرایی این ماده، ضمانت اجرایی لازم برای تسهیل مراودات مالی طرفین قراردادهای پیش‌فروش در قالب حساب امانی پیش‌بینی شود و ملاحظات مربوط به ارائه ضمانت‌نامه تحویل به‌موقع، اعتبارسنجی پیش‌خریداران و سازندگان، اعطای تسهیلات ساخت و امکان ترهین اسناد مالکیت موضوع قرارداد مدنظر قرار گیرد.
مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن تأکید کرد: همچنین
با توجه به تکلیف تصریح شده در برنامه هفتم پیشرفت کشور، طی دو سال باید اقدام‌های قانونی لازم برای اصلاح قانون پیش‌فروش از سوی وزارت راه و شهرسازی صورت پذیرد که وزارت راه و شهرسازی اقدام‌های لازم را در این راستا در حال انجام دارد و با بازنگری و اصلاح این قانون، چالش‌های موجود در فرایند اجرای قانون زودتر از موعد مقرر برنامه هفتم برطرف می‌شود.
ردیابی و جانمایی درست بازیگران مسکن
صاحبنظران حوزه مسکن معتقدند نبود سیاست تقنینی واحد و تعدد مجریان قانون، مشخص نبودن متولی اصلی، اکتفا به ضمانت اجرای کیفری و نبود ضمانت اجرای مدنی، مقابله با عرف موجود به جای هدایت آن، عدم دقت در ماهیت حقوقی قراردادها و وجود ابهامات حقوقی آن ازجمله مهم‌ترین چالش‌های موجود در فرایند اجرای قانون پیش‌فروش است. به باور آنان مواردی همچون مالکیت تدریجی، صدور سند قطعی بدون طی کردن مراحل قانونی، شناسنامه فنی و اجرایی، تأخیر موجه و غیرموجه و پرداخت خسارت از سوی فروشنده، حق فسخ قرارداد از سوی خریدار و… را می‌توان در فهرست اصلاحات قانون گنجاند.
یک کارشناس حوزه مسکن به خبرنگار ما می‌گوید: در ۱۳ سال گذشته تنها کمتر از ۲هزارو۵۰۰ قرارداد پیش‌فروش در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات ثبت شده در حالی که آمار قراردادها بسیار فراتر از این عدد است و مردم و آن‌هایی که در فرایند پیش‌فروش بوده‌اند از متن پیشنهادی استقبال نکرده بودند و لازم بود قانون اصلاحاتی به خود ببیند.فرشید ایلاتی اضافه می‌کند: خوشبختانه براساس متن پیش‌نویس اصلاحات قانون پیش‌فروش قرار است سازوکارهایی تغییر کند و چنانچه نقش هر بازیگر به خوبی جانمایی و تعریف شود بسیاری از مشکلات رفع می‌شود. برای نمونه در قانون فعلی نقش مشاوران املاک و تعهدات سازنده به‌درستی دیده نشده و لازم است در اصلاحات اجازه دهیم برخی کسب و کارها ازجمله حساب امانی شکل گیرد تا واسطه‌ای میان خریدار و سازنده باشد و از طریق این حساب امانی و مسیر نظام بانکی وقتی سازنده به تعهدات خود عمل کرد، مبلغ آزاد شود.
وی خاطرنشان می‌کند: با ایجاد برخی اتصالات، متقاضیان پیش‌خرید قادر خواهند بود
تعداد مجوزهای سازنده را رصد و تعداد واحدهای فروخته شده از سوی او را هم استخراج کنند و اینکه در گذشته واحدها به چند نفر فروخته شده نیز قابل ردیابی است و چنین اصلاحاتی امکان استفاده از ظرفیت پیش‌فروش برای رونق بازار مسکن را فراهم می‌کند.
اصلاح قانون، برای دوران رونق بازار الزامی است
یک کارشناس دیگر حوزه مسکن در گفت‌وگو با خبرنگار ما می‌گوید: قرار بود قانون پیش‌فروش از تقلب در کالای ساختمان جلوگیری کند اما این هدف محقق نشد. به گفته احمدرضا سرحدی یکی از مهم‌ترین موارد آن داشتن شناسنامه فنی است تا ساختمان هم مانند هر کالایی دیگر که بروشور کیفی به همراه دارد، مشخصات فنی دقیق، واقعی و مشخص داشته باشد اما این کالای بسیار گرانقیمت و بااهمیت فاقد چنین مشخصاتی است.
وی معتقد است در شرایط فعلی، شناسنامه فنی ساختمان‌ها نمی‌تواند واقعی باشد چراکه باید کیفیت آن را مهندس ناظر و یا مجری ذی‌صلاح تأیید کند بدان معنی که فردی متخصص، ساختمان را بسازد و فرد متخصصی هم بر آن نظارت کند اما چنین نیست و شناسنامه‌های صادر شده هم قابل استناد و مورد وثوق نیست. وی با تأکید بر اینکه در این حوزه به ناظر، مجری و کنترل واقعی نیاز داریم، می‌گوید: شهرداری و نظام مهندسی حتماً باید پای شناسنامه‌های کیفی ساختمان را امضا و آن را تأیید کنند و بدون مجوز مراجع رسمی امکان تبلیغات پیش‌فروش‌ها وجود نداشته باشد.به عقیده این کارشناس حوزه مسکن اصلاح قانون پیش‌فروش با وضعیت فعلی بازار مسکن، شاید اقدامی نمایشی به نظر برسد اما انجام این اصلاحات از همین امروز و برای دوران رونق و گرم شدن بازار، الزامی است و می‌تواند مانع کلاه‌برداری‌ها و تخلفات فنی در آن زمان شود.
قانون پیش‌فروش، تأمین مالی تولید را قطع کرد
رئیس کانون انبوه‌سازان کشور هم به خبرنگار ما می‌گوید: بارها گفته بودیم برای هر پروانه صادر شده ای باید کد یکتا یا پیش‌سند هم صادر و این مشخصات هم در اداره ثبت و هم در شهرداری‌ها ثبت شود تا معامله واحدهای ساختمانی شفاف و روشن باشد و تا با کانالیزه کردن معاملات و در نتیجه استعلام‌ها امکان کلاه‌برداری و فروش واحدها به چند نفر وجود نداشته باشد که خوشبختانه به نظر می‌رسد این اصلاحات در حال اجراست.ایرج رهبر ادامه می‌دهد: قانون پیش‌فروش طی این سال‌ها مانع از تأمین مالی فروشنده از طریق خریدار شده و ساخت‌وساز از این طریق هم راکد شده بود اما با اصلاحات، مردم مطمئن شوند در معرض کلاه‌برداری و زیان دیدن نیستند و چنانچه خریداران در پرداخت اقساط مشکلی داشته باشند پس از چند بار اخطار، می‌توان قرارداد را لغو کرد و پول خریدار هم در صندوق می‌ماند.
نظر شما