رضا محمدی/

یکی از ریشه‌های اصلی ورود پول‌های کثیف به عرصه اموال غیرمنقول، رواج اسناد قولنامه‌ای در جامعه است. رواجی که یکی از دلایل اصلی آن، اعتبار قولنامه‌ها در نزد محاکم قضایی است.یکی از مهم‌ترین تهدیدات علیه امنیت اقتصادی هر کشوری، پولشویی است. پولشویی فعالیتی است که به عواید و درآمدهای ناشی از اعمال خلاف قانون مشروعیت می‌دهد. به‌عبارت‌دیگر پول‎های کثیف ناشی از اعمال خلاف به پول‎های به‎ظاهر تمیز تبدیل‌شده و وارد چرخه اقتصادی می‌شوند.

ضعف قانون ثبت، زمینه قانونی پولشویی در ایران

زمینه‌ها و روند انجام پولشویی در هر جامعه‌ای متفاوت است؛ در برخی جوامع از طریق مافیاها مانند مافیای مواد مخدر صورت می‌گیرد. از سوی دیگر روش‌های مختلفی نیز برای پولشویی در دنیای امروز رواج دارد. عده‌ای با خرد کردن پول‌های کلان به مقادیر کوچک‌تر اقدام به ذخیره آن در بانک‌ها می‌کنند؛ عده‌ای دیگر در بنگاه‌های تولید و تجاری قانونی، بورس، بازار طلا و جواهر و مانند این‌ها سرمایه‌گذاری می‌کنند. در ایران اما برخلاف روش‌های رایج دنیا که روندهای پولشویی با دور زدن قانون صورت می‌گیرد، افراد سودجو می‌توانند با استفاده از خلأهای قانونی و با سرمایه‌گذاری در بازار بی‌سروسامان املاک غیرمنقول پولشویی کنند.

خلأ قانونی ذکر شده مربوط به حوزه ثبت املاک است. روندهای استاندارد رایج در دنیا، خریدوفروش املاک اعم از زمین و مسکن را با پیمودن تشریفات رسمی ازجمله ثبت رسمی معامله و صدور سند رسمی برای انتقال مالکیت ممکن می‌سازد. درواقع حاکمیت تنها مالکیت دارندگان سند رسمی را به رسمیت می‌شناسد. مثلاً در فرانسه تنها نوشتن قرارداد بین طرفین معامله کافی نیست و باید معامله در نزد حاکمیت به ثبت رسمی برسد و مالک جدید باید سند رسمی دریافت کند. در آلمان نیز حتی نوشتن قرارداد لازم نبوده و تنها ثبت رسمی معامله شرط انتقال مالکیت محسوب می‌شود.

اعتبار قولنامه، مانع نظارت حاکمیت

مزیت مهم گلوگاه کردن ثبت رسمی برای انتقال مالکیت، فراهم کردن امکان نظارت حاکمیت بر نقل و انتقالات انجام‌شده در حوزه املاک غیرمنقول مانند زمین و مسکن است. امکانی که مانع ورود پول‌های کثیف در چرخه اقتصادی از طریق تطهیر در معاملات اموال غیرمنقول می‌شود.

این مزیت مهم برای گلوگاه کردن ثبت رسمی در به رسمیت شناختن مالکیت در حالی است که در کشور ما چنین گلوگاهی وجود ندارد و افراد می‌توانند با نوشتن یک سند کاغذی بین خودشان با عنوان قولنامه، خریدوفروش کرده و مالکیت املاک را بدون اطلاع حاکمیت منتقل نمایند. این روند به پولشویان اجازه می‌دهد برای دور نگه داشتن سرمایه خود از دید حاکمیت، آن را وارد عرصه معاملات زمین و مسکن کنند و پس از چند دست معامله بتوانند منشأ پول‌های کثیف خود را تغییر داده و آن‌ها را تطهیر نمایند. درواقع این مدل از پولشویی درنتیجه اعتباربخشی به اسناد قولنامه‌ای و تضعیف اسناد رسمی است.

در همین راستا، دکتر رحیم پیلوار، حقوقدان و عضو هیئت دانشگاه تهران معتقد است: «افراد پول‏های حاصل از جرم خود را به خرید زمین اختصاص می‏دهند و پول‌های آلوده را وارد چرخه خریدوفروش املاک می‏‌کنند. حسن وارد کردن پول‏های آلوده به حوزه اراضی و املاک این است که نخست یک معامله درظاهر می‏تواند درست انجام شود، دوم با همین اسناد عادی می‏توانند ملک را به افراد دیگری که دوست دارند بفروشند یا اینکه ظاهراً ملک به اسم کسی است ولی با سند عادی، مالک خودشان هستند. این تعارض هم درنتیجه اعتبار شایسته ندادن به سند رسمی در کشور است».

از سوی دیگر، ذبیح‌الله خدائیان، رئیس سازمان ثبت‌اسناد و املاک کشور نیز گفت: «متأسفانه یکی از علل پولشویی در جامعه، اسناد عادی (قولنامه‌ای) است. افرادی هستند که از راه نامشروع مانند قاچاق مواد مخدر، قاچاق کالا و ارز میلیاردها تومان بدست آورده‌اند. این افراد برای اینکه این پول‌ها را وارد چرخه اقتصادی کنند، املاکی را با اسناد عادی خریداری کرده و چند دست این‌ها را خریدوفروش می‌کنند و درنهایت هم آن پول را وارد چرخه اقتصادی می‌کنند. اگر اسناد عادی نباشد راه این‌ها بسته می‌شود».

سند رسمی، تنها راه نجات از ورود پول‌های کثیف به بازار زمین و مسکن

اقدام به پولشویی از طریق اسناد قولنامه‌ای در حالی است که این اسناد در نزد دادگاه‌ها از اعتبار بالایی برخوردار هستند و حتی بسیاری از دادگاه‌ها با استناد به اسناد قولنامه‌ای، اسناد رسمی صادرشده از سوی سازمان ثبت‌اسناد و املاک به‌عنوان یک‌نهاد حاکمیتی را ابطال می‌کند. این صدور و ابطال سند رسمی از سوی نهادهای ذکرشده در حالی است که هر دو این نهادها ذیل قوه قضائیه هستند. درواقع این تعارض در قوه قضائیه بر سر اعتبار اسناد قولنامه‌ای است که سبب بسیاری از معضلات مانند پولشویی شده است. در همین راستا آیت‌الله رئیسی در پاسخ به انتقادات از نقش قولنامه در فسادهایی چون زمین‌خواری و پولشویی با پذیرش تبعات اعتبار اسناد قولنامه‌ای، گفت: «من معتقدم که تنها راه نجات از این وضعیت، سند رسمی است و تلاش می‌کنم این مسئله را در سخنرانی‌های خود مطرح و تبیین کنم».

بنا بر اظهارات صاحبنظران، ریشه ورود پول‌های کثیف به عرصه اموال غیرمنقول، رواج قولنامه‌ در جامعه است. رواجی که یکی از دلایل اصلی آن، اعتبار قولنامه‌ها در نزد محاکم قضایی است. ازاین‌رو به نظر می‌رسد که توپ در زمین دستگاه قضایی است و حالا باید دید چه زمانی قوه قضائیه برای حل این معضل از طریق بی‌اعتباری اسناد قولنامه‌ای اقدام خواهد کرد؟