به گزارش قدس آنلاین، شاید بتوان بلندمرتبه سازی و تراکم بالا را یکی از شاه‌کلیدهای مشکلات کلانشهرهای ایران دانست، مشکلی که به‌واسطه رشد جمعیت و مهاجرت از روستاها و شهرهای کوچک به‌سمت کلان‌شهرها، به‌وجود آمده است. در ابتدا ساختن آسمان خراش‌ها به‌دلیل در جرگه کشورهای متمدن قرار گرفتن، مورد توجه قرار گرفت و تبدیل به‌یک جاذبه در شهرهای بزرگ کشورهای جهان سوم شد؛ اما به‌مرور زمان این رویه جنبه اقتصادی به‌خودش گرفت و منبع درآمدی شد برای شهرداری‌ها که اقدام به‌فروش تراکم می‌کردند تا مخارج شهر را تامین کنند.
به‌عقیده بسیاری از کارشناسان، بلندمرتبه سازی و تراکم بالا در کشورهای پیشرفته همچون کلانشهرهای ایران دچار بی‌ضابطگی نیست و این نوع ساخت‌وساز تنها در نقاطی مشخص و خاص صورت می‌گیرد، نه همچون ایران که بلند مرتبه سازی در تمام شهر پخش شده است.
طبق آماری که در سال ۱۴۰۰ منتشر شد تراکم نفر در هکتار درحالی در تهران ۱۲۰، مشهد ۹۰، اصفهان ۷۰ و تبریز ۶۰ است که این میزان در توکیو و لندن ۶۰، واشنگتن و برلین ۴۰، رم ۲۰ و در پکن ۱۳.۱ درصد است.
یکی از مهمترین دلایلی که این وضعیت را در کلانشهرهای ما سبب شده، توقف عرضه زمین از سال ۷۱ بود،(همان‌گونه که می‌دانید از ابتدای انقلاب و با صدور پیام حساب ۱۰۰، اعطای رایگان زمین به مردم از محل زمین‌های دولتی و بلااستفاده، یکی از رویکردهای مهم پس از انقلاب بود؛ اما با تمدید نشدن قانون زمین‌شهری در سال ۷۱ عملا اعطای زمین رایگان متوقف شد)که این اتفاق زمینه‌ساز گرانی‌های افسارگسیخته در حوزه مسکن شد به‌طوری که متوسط قیمت فروش یک متر مربع واحد مسکونی در سال ۷۲ در شهر تهران معادل ۵۱۶ هزار ریال بود که این میزان طبق اعلام بانک مرکزی در آبان ماه سال گذشته به حدود ۴۶ میلیون تومان رسید.
باوجود آسیب‌های بسیاری همچون مشکلات تنفسی، آلودگی، ترافیک و غیره که بلندمرتبه سازی به‌دنبال دارد؛ اما همچنان مشاهده می‌کنیم که این رویه در کلان شهرهای ما ادامه دارد و گویا مسئولان قصدی برای سامان دادن به‌این وضعیت ندارند.
ایجاد محدودیت صوری در حوزه زمین نه به نفع مردم و نه شهرداری‌ها
مجید گودرزی، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگویی با خبرنگار قدس ابراز کرد: امروز فروش تراکم تبدیل به‌یک منبع درآمد برای شهرداری‌ها شده در صورتی که این تراکم فروشی مساوی با حذف یک سری رفاهیات همچون حیاط، باغچه و غیره در مسکن است.
وی به‌وجود محدودیت ساختگی و عمدی در بخش گسترش فضای شهری و حریم شهرها اشاره و تصریح کرد: باوجود کمبود صوری که شما در بخش زمین مشاهده می‌کنید؛ ما هیچگونه محدودیتی در این رابطه نداریم و اتفاقا ایران کشوری است که در حوزه زمین نسبت به‌جمعیت وضعیت مناسبی دارد. به‌طوری که چنانچه یک درصد زمین‌های کشور را به‌ساخت و ساز اختصاص دهیم به‌هر ایرانی ۱۹۶ متر زمین خواهد رسید.
کمبودهای حوزه زمین صوری هستند
گودرزی بار دیگر با تاکید بر اینکه کمبودی در حوزه زمین نداریم و تمامی این کمبودها صوری هستند، خاطرنشان کرد: به‌صورت کلی برای شهرداری‌ها هم بهتر است که با ارائه تشویقات و تسهیلات به‌مردم اجازه ساخت دهد و در نهایت بعد از ساخت، عوارض و مالیات دریافت کنند؛ اما امروز برعکس این اتفاق رخ می‌دهد و شهرداری‌ها از ساختمان نساخته به‌قدری عوارض دریافت می‌کنند که ساختمانی ساخته نمی‌شود که همین امر خودِ شهرداری‌ها را هم با چالش مواجه کرده است.
این کارشناس حوزه مسکن درخصوص هزینه‌هایی که افقی ساختن شهر به‌دنبال دارد، اظهار کرد: برای رفع این مشکل، شهرداری‌ها باید بهای تمام شده خدمات را از شهروندان مطالبه کنند. به‌طور حتم این هزینه در مقابل کمبود صوری که در حوزه زمین رخ داده، مبلغ ناچیزی محسوب می‌شود. وی در پایان با بیان اینکه امروز اوضاع به‌گونه‌ای است که مردم در زمین‌های خودشان هم امکان ساخت‌وساز ندارند، تصریح کرد: شهرداری‌ها می‌توانند با دریافت بهای تمام شده خدمات به جای تراکم فروشی، هم ایجاد اشتغال کنند و هم درآمدزایی برای خودشان و هم شرایط مسکن که تبدیل به یک بحران ملی شده را بهبود دهند.
شهرسازی نادرست هدررفت میلیاردی بنزین را به‌دنبال داشته است
اخیرا محمد منان رئیسی، کارشناس حوزه مسکن و رئیس سابق مرکز مطالعات و برنامه ریزی شهر تهران طی اظهار نظری گفته بود که میزان تراکم در شهر تهران در بین پایتخت‌های دنیا زیاد است به عنوان مثال تهران به ازای تراکم نسبت به تعداد جمعیت در هکتار دو برابر توکیو، سه برابر لندن و پنج برابر استانبول است، که این میزان تراکم و شهرسازی نادرست سبب هدررفت روزانه میلیاردها تومان بنزین می‌شود. وی چاره این مسئله را توسعه خانه‌های حیاط دار و به‌صورت کلی افقی سازی دانسته و گفته بود: افرادی که بیان می‌کنند افقی سازی گران‌تر است، باید گفت که باتوجه به‌اینکه دولت در نهضت ملی مسکن، زمین را به‌صورت رایگان در اختیار مردم قرار می دهد، پس به طور قطع ساخت خانه گران‌تر نخواهد شد؛ از سوی دیگر در توسعه افقی دیگر هزینه مشاعات با توجه به اینکه یک‌چهارم تا یک‌پنجم آپارتمان‌ها را فضای مشاع تشکیل می‌دهد را نخواهیم داشت.
تحقق طرح آمایش سرزمین یکی از راه‌های کاهش تراکم
علی نوذرپور، کارشناس حوزه مسکن در گفت‌وگو با قدس علت وضعیت فعلی در کلان شهرها را عدم اجرای طرح آمایش سرزمین دانست و ابراز کرد: طبق طرح آمایش سرزمین که سال‌های پیش نوشته شده می‌بایست بخش قابل توجهی از جمعیت به سمت سواحل جنوب بروند؛ اما این اتفاق رخ نداد.
وی ادامه داد: در صورت احداث صنایع در سواحل جنوب کشور و گسیل جمعیت به این مناطق، ما امروز با این میزان تراکم در کلان شهرها مواجه نبودیم. این کارشناس حوزه مسکن تاکید کرد: در کشورهای جهان اول، کلان شهر داریم؛ اما به‌دلیل اینکه این کشورها از تمامی توانمندی‌های سرزمینی بهره برده‌اند و توزیع متوازن شکل گرفته است، اینگونه شاهد تراکم جمعیت در نقاط شهری نیستیم.
نظر شما