در همین راستا زمین‌های با متراژ 200 الی 500 متری به مردم داده می‌شود تا ضمن ساخت مسکن با متراژی مناسب، مابقی اراضی با هدف ایجاد کار و فعالیت اقتصادی مورد استفاده قرار بگیرند کما اینکه هم اکنون نیز در روستاها فعالیت‌های اقتصادی میان خانواده ها توزیع شده و خانواده محور است.توسعه شهری در ایران با تمرکز بر توسعه عمودی و بلندمرتبه سازی مشخص شده است که به دلیل اعمال محدودیت بر توسعه افقی شهر و انحصار در عرضه زمین و تعیین محدوده برای مناطق مسکونی، علاوه بر شکل‌گیری حاشیه‌نشینی و عدم استفاده از بخش اعظمی از ظرفیت سرزمینی کشور؛ در نهایت منجر به افزایش قابل توجه قیمت زمین مسکونی در کلانشهرها شده است.

این رویکرد منجر به گرانی مسکن در تهران و سایر شهرهای بزرگ ایران شده است. همچنین طبق آمار و ارقام اعلامی از طرف وزارت راه و شهرسازی، سهم مناطق مسکونی در کشور کمتر از 0.8 درصد از مساحت کل ایران است. از همین رو مجلس شورای اسلامی برای رسیدگی به این موضوع، ابتدا در قانون جهش تولید مسکن افزایش عرضه زمین را تصویب کرد و بر توسعه افقی برای شکستن انحصار زمین تاکید کرد. با این حال اجرای این قانون همچنان معطل مانده است و از همین رو در تکالیف اسناد بالادستی و همچنین قانون برنامه هفتم توسعه، دولت و دیگر دستگاه‌های حاکمیتی موظف هستند که عرضه زمین را افزایش دهند.

در همین رابطه بادو تن از کارشناسان حمید بهزادی بخش و امیر حسین اقبالی درباره مصوبه مجلس  برای واگذاری زمین با هدف ساخت مسکن معیشت محور و الزامات اجرای ان از سوی دولت گفت و گو  کردیم که در زیر می خوانیم.

تصویب توسعه افقی شهرها و عرضه زمین در قانون برنامه هفتم

حمید بهزادی بخش کارشناس اقتصادی در رابطه با تمرکز غلط بر توسعه عمومی و بستن کمربند شهر که موجب انحصار در عرضه زمین و افزایش شدید قیمت زمین و در نهایت مسکن در تهران شده است؛ می گوید: تمرکز بر توسعه عمودی و بلندمرتبه سازی در ایران منجر به افزایش چشمگیر قیمت زمین مسکونی شده است. این رویکرد مسکن را برای بسیاری از ایرانیان، به ویژه در شهرهای بزرگی مانند تهران، غیرقابل پرداخت کرده است. تمرکز توسعه در مناطق محدود منجر به انحصار زمین شده است و قیمت زمین را بیشتر افزایش می دهد. گرانی زمین به عامل اصلی گرانی مسکن در ایران تبدیل شده است.

این کارشناس اقتصادی در رابطه با افزایش عرضه زمین در قانون جهش تولید مسکن و عدم اجرایی شدن حکم مربوطه می گوید: مجلس شورای اسلامی با تشخیص ضرورت شکستن انحصار زمین به عنوان یکی از مهم‌ترین مواد مرتبط با رسیدگی به موضوع مسکن ارزان قیمت، در قانون جهش تولید مسکن افزایش عرضه زمین را در حکمی کلی تصویب کرد و به دولت اجازه توسعه افقی شهرها را داد.این قانون با وجود اینکه اختیار توسعه افقی و شکستن انحصار زمین را به دولت داده است ولی به دلیل کلی بودن حکم مربوطه و عدم مشخص شدن میزان دقیق عرضه زمین و افزایش سهم بخش مسکونی از مساحت کل کشور به درستی اجرایی نشد و دولت از این اجازه استفاده نکرد.

تکلیف به توسعه عرضه زمین در مناطق شهری و روستایی

وی با بیان اینکه راهکار اصلی تعادل‌بخشی به قیمت مسکن، انداختن قیمت زمین از طریق توسعه افقی شامل گسترش مناطق مسکونی شهرها و تنوع بخشیدن به گزینه‌های مسکن از جمله ساختمان‌های تک‌طبقه است می گوید:  این رویکرد می تواند به کاهش قیمت زمین و افزایش دسترسی به مسکن ارزان قیمت کمک کند. با این وجود با توجه به عدم استفاده دولت از این حکم خوب ولی کلی، مجلس شورای اسلامی در برنامه هفتم توسعه، تصمیم به توسعه عرضه زمین در مناطق شهری و روستایی گرفته است ولی این بار در برنامه هفتم توسعه و با شاخص‌های مرتبط برای اندازه‌گیری میزان افزایش یافته و همچنین به جای اجازه از تکلیف قانونی استفاده شده است.

ساخت مسکن معیشت محور در مناطق روستایی و شهری  

وی ادامه می دهد: با توجه به اینکه در حال حاضر سهم مناطق مسکونی در ایران کمتر از 0.8 درصد از مساحت کل کشور است؛ این کمبود مناطق قابل سکونت به گرانی زمین و مسکن منجر شده است. برای رفع این موضوع، قانون برنامه هفتم توسعه افزایش ۲۵ درصدی ظرفیت مسکونی کشور را در نظر گرفته است. این حکم تکلیفی موجب خواهد شد با افزایش در دسترس بودن زمین برای ساخت و ساز مسکن، ساخت مسکن معیشت محور در مناطق روستایی و شهری افزایش خواهد یافت که با افزایش عرضه زمین می توان قیمت زمین را کاهش داد و انحصار زمین را شکست که باید دولت این وضعیت را اصلاح کند و قدم بزرگی در جهت توسعه افقی شهرها برداشته شده است.

راهکار اصلاح مکانیسم تامین مالی وام ساخت مسکن

این کارشناس اقتصادی در مورد چالش وام‌های بانکی نیز افزود: یکی از چالش های اساسی دیگر در کنار بحث توسعه افقی زمین موضوع مربوط به تسهیلات ساخت مسکن است که در بخش مسکن عدم تامین مالی مناسب برای ساخت و ساز مسکن دردسرساز شده است.

وی با اشاره به اینکه مکانیسم تامین مالی مبتنی بر اعطای وام ساخت مسکن باید اصلاح شود می گوید: این رویکرد مهم نیز باید در کنار عرضه زمین صورت گیرد. یک استراتژی مناسب استفاده از ابزار بانک مرکزی در کاهش قدرت وام دهی بانک های متخلف در بخش اعطای تسهیلات ساخت و ساز مسکن و افزایش قدرت وام دهی بانک مسکن است. این امر بانک تخصصی مسکن را قادر می سازد تا تسهیلات ساخت مسکن در اختیار مردم قرار دهد و به موضوع تامین مالی پروژه های مسکن مهر رسیدگی کند.

تصویب قانون توسعه افقی و ضرورت شکستن انحصار اراضی

بهزادی بخش گفت: تمرکز بر توسعه عمودی و بلندمرتبه سازی در ایران منجر به افزایش قیمت زمین و مسکن غیرقابل قیمت شده است. برای رسیدگی به این موضوع، شورای اسلامی ایران قانون توسعه افقی را تصویب کرد و بر ضرورت شکستن انحصار اراضی تاکید کرد. با این حال، اجرای آن هنوز در انتظار است. افزایش عرضه زمین از طریق توسعه افقی برای کاهش قیمت زمین و افزایش دسترسی به مسکن ارزان قیمت بسیار مهم است. علاوه بر این، اصلاح مکانیسم تامین مالی برای اطمینان از در دسترس بودن بودجه برای پروژه های ساخت و ساز مسکن ضروری است. این شامل کاهش قدرت وام دهی بانک های معوق و افزایش قدرت وام دهی بانک مسکن است.

وی تاکید می کند: با اجرای این اقدامات، بخش مسکن می تواند به رشد اقتصادی، اشتغال زایی و بهبود شرایط زندگی ایرانیان کمک کند. دستیابی به رشد اقتصادی بالا و پایدار مستلزم رویکردی جامع است که ترکیبی از توسعه افقی، اصلاحات تامین مالی و تامین مسکن ارزان قیمت برای رفع نیازهای اساسی جمعیت و ترویج توسعه پایدار شهری در ایران باشد.

راهبرد توسعه افقی شهرها برای توسعه مسکن معیشت‌محور

امیرحسین اقبالی کارشناس حوزه اقتصادی پیرامون چالش ایران در زمینه عدم توسعه مناسب مسکن افقی و همچنین محدودیت بالا در عرضه زمین و انحصار موجود در این زمینه در گفت وگو با خبرنگار قدس می گوید: کشور با چالش‌های مهمی در ارتباط با عدم توسعه افقی در شهرها، به ویژه تراکم بالای جمعیت در مراکز عمده شهری مانند تهران و کرج مواجه است. همین موضوع باعث شده تا این شهرها جزو پرجمعیت ترین شهرهای جهان باشند. پیامدهای این مشکل بسیار زیاد است، از جمله افزایش تراکم ترافیک، افزایش قیمت مسکن و محدودیت در دسترس بودن زمین شهری برای توسعه. برای مقابله با این چالش‌ها، شکستن انحصارات زمین و ترویج توسعه افقی بسیار مهم است.

وی ادامه می دهد:  تمرکز جمعیت در شهرهای بزرگ ایران مانند تهران چالش‌های مهمی را به همراه داشته است. این شهرها ازدحام بیش از حد، منابع تحت فشار و افزایش تراکم ترافیک را تجربه‌ می‌کنند. تراکم بالای جمعیت بحران مسکن را تشدید می‌کند و مسکن را برای بسیاری از ساکنان غیرقابل دسترس‌ می‌کند. در دسترس بودن محدود زمین‌های شهری برای توسعه، این مشکل را بیشتر می‌کند و منجر به افزایش قیمت زمین و فقدان گزینه‌های مسکن مقرون به صرفه‌ می‌شود.

به گفته وی،  توسعه افقی، که شامل گسترش مرزهای شهر و ترویج رشد بیرونی است، برای کاهش فشار بر مناطق شهری پرجمعیت و توسعه مسکن معیشت‌محور ضروری است. با اجازه ساخت خانه‌های یک طبقه و شکستن انحصار زمین، توسعه افقی گزینه‌های مسکن مقرون به صرفه تر با هزینه‌های ساخت و ساز کمتر و دسترسی سریعتر به مسکن برای خانوارها منجر می‌شود. همچنین به توزیع یکنواخت جمعیت در سراسر شهر، کاهش ازدحام و بهبود کیفیت زندگی ساکنان کمک‌ می‌کند.

ملزومات توسعه افقی برای حمایت از توسعه های مسکونی جدید

این کارشناس اقتصادی با اشاره به اهمیت شکستن قفل عرضه زمین می افزاید: برای رفع فقدان توسعه افقی، دولت ایران و وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی اصلی مسکن در کشور، باید بر روی عرضه زمین برای کاربری مسکونی در استان‌های مختلف سراسر کشور تمرکز کنند.

وی می گوید: این امر می‌تواند از طریق برنامه ریزی استراتژیک، شناسایی مناطق مناسب برای گسترش شهری، و اطمینان از وجود زیرساخت‌ها و امکانات رفاهی لازم برای حمایت از توسعه‌های مسکونی جدید محقق شود. علاوه بر این، باید تلاش‌هایی برای ساده کردن فرآیند تملک زمین و قابل دسترس تر ساختن آن برای توسعه دهندگان و افراد علاقه مند به ساخت مسکن ارزان قیمت انجام شود. همچنین با گسترش افقی شهرها، سرمایه گذاری در توسعه زیرساخت‌ها و شبکه‌های حمل و نقل عمومی بسیار مهم است. این اطمینان حاصل‌ می‌کند که مناطق مسکونی جدید به خوبی به هم متصل شده و به راحتی قابل دسترسی هستند،

به گفته وی، این کار وابستگی به وسایل نقلیه شخصی را کاهش‌ می‌دهد و ازدحام ترافیک را کاهش‌ می‌دهد. که این مهم از طریق همکاری بین بخش دولتی و خصوصی به وقوع می‌پیوندد و همکاری بین بخش دولتی و خصوصی برای توسعه زیرساخت‌های شهری حاصل از توسعه افقی بسیار مهم است.

اقبالی می گوید: فقدان توسعه افقی در شهرهای ایران چالش‌های مهمی از جمله تراکم بالای جمعیت، تراکم ترافیک و افزایش قیمت مسکن را به همراه دارد. برای پرداختن به این مسائل، شکستن انحصارات زمین و ترویج گسترش افقی شهری ضروری است. عرضه زمین از طریق توسعه افقی به گزینه‌های مسکن ارزان تر، کاهش هزینه‌های ساخت و ساز و بهبود کیفیت زندگی برای ساکنان منجر خواهد شد.