قرارداد مالکیت زمانی به قرارداد هایی اطلاق می شود که در آن، مالکیت عین یا منفعت به صورت زمان بندی شده به فرد انتقال یافته است. این انتقال به گونه ای است که فرد در قسمت معینی از سال حق مالکیت یا بهره برداری در مال موضوع قرارداد را به دست آورده و می تواند به صورت متناوب و دائمی از مال موضوع قرارداد در مقاطع زمانی مشخص شده در قرارداد استفاده نماید. در نظام حقوقی ایران به دلیل جدید بودن این گونه قرارداد ها، مشکلات و ابهاماتی در زمینه مشروعیت و ماهیت حقوقی آن ها به وجود می آید و اغلب سعی می شود که در قالب عقود نامعین منعقد شود؛ چرا که عقود معین دارای شرایط و محدودیت هایی هستند که در این قرارداد نیازی به رعایت آن نیست.
تاریخچه مالکیت زمانی
این قرارداد ابتدا در صنعت رایانه به کار گرفته شد و برای اولین بار توسط باب بمر در مجله کنترل اتوماتیک مطرح شد. بعد از آن فرانسه که هرساله میزبان تعداد زیادی از طرفداران ورزش اسکی در کوه های آلپ بود، فرصتی فراهم آورد تا کسانی که می خواستند همه ساله در آن ناحیه به اسکی بپردازند، به صورت تضمینی رزرو کنند. بنابراین مالک خانه و ویلا می توانست خانه ی خود را به ۵۲ خانواده اجاره دهد و تضمین هم نماید که آنها هر سال بتوانند از آن خانه استفاده کنند. بدین ترتیب مالک خانه لازم نبود هر سال یک مشتری جدید برای خانه ی خود پیدا کند و کسانی که قبلا خانه را برای یک سال کامل به اجاره می گرفتند نیز مجبور نبودند برای خانه ای که فقط یک یا چند هفته از آن استفاده می کردند اجاره بهای یک سال را بپردازند و بقیه گردشگران نیز می توانستند با خیالی آسوده نسبت به مکانی که از قبل رزرو کرده و هزینه آن را که به مراتب کمتر از خرید یا اجاره بلند مدت خانه بود پرداخته بودند، به مسافرت بروند.
در ایران مالکیت زمانی اولین بار در سال ۱۳۷۳ توسط شرکتی به نام مجتمع های توریستی و رفاهی آبادگران ایران، به کار گرفته شد. این شرکت برای فروش ویلاهای خود در منطقه آزاد و توریستی کیش، از این نهاد استفاده نمود که شامل ۲۲ دستگاه ویلای ۱۰۰ متری در نوار ساحلی جزیره کیش می باشد. علاوه بر این شرکت، شرکت هتل نارنجستان در شمال کشور و هتل چمران شیراز نیز در این زمینه فعالیت داشته اند.
اشکال مختلف مالکیت زمانی
-مدت ثابت: فرد مالک یک ماه از سال است و در طول مدت تملک خود، فقط قادر به استفاده از همین یک ماه می باشد. مثلا اگر مالک ماه مرداد هستید، دیگر نمی توانید در شهریور ماه اقامت داشته باشید. البته ارزش همه ایام سال یکسان نیست.
-مدت چرخشی: در این روش، در واقع مدت ثابت اصلاح شده و به این صورت است که فرد حق استفاده از یک ماه از سال را خریداری میکند و مثلا اگر در سال ۱۴۰۲ مالک آبان باشد، سال بعد مالک آذر خواهد بود الی آخر ....
-مدت شناور: در این روش، فردی که مالک حق استفاده یک ماه یا یک هفته از سال را دارد، زمان این مدت را قبل از اقامت خود تعیین یا به بیان ساده رزرو می کند.
-روش مالکیت قطعی در مالکیت ادواری: مالک در این روش تا زمانی که مال غیرمنقول پابرجا است، حق تملک ملک را دارا می باشد. در واقع مالکیت زمانی جزیی از دارایی های مالک به حساب می آید که می تواند به هر یک از طرق قانونی از قبیل فروش، اجاره یا هبه، آن را انتقال دهد. همچنین در صورت فوت به ورثه وی منتقل می شود.
محاسن قرارداد مالکیت زمانی برای خریدار و فروشنده:
-فروشنده: قرارداد مالکیت زمانی مزایای بسیاری برای هر یک از خریدار و فروشنده دارد. بهترین مزیتی که برای فروشنده در این نوع از قرارداد وجود دارد، فروش ملک به قیمتی بیش از قیمت واقعی است. زیرا هر فرد مالک می تواند ملک خود را به بیش از چند نفر بفروشد و خب واضح است که ملک جمعا به بیش از ۲ یا حتی ۳ برابر قیمت، فروخته خواهد شد.
-خریدار: از حبس و رکود سرمایه خود برای خرید ملک مورد علاقه اش جلوگیری نماید.همچنین از هزینه های اضافی مثل نگهبانی یا آماده سازی و نگهداری برای استفاده مجدد و یا حوادث احتمالی به علت خالی ماندن ملک جلوگیری کند. خریدار می تواند در صورت عدم استفاده از ملک، آن را اجاره داده یا همانند سایر مالکیت ها آن را واگذار کند. از دیگر مزایا این است که ارزش افزوده ملک موضوع مالکیت زمانی متعلق به خریدار بوده، مضافاً اینکه نامبرده میتواند از شرایط ویژهای که برای سایر مشترکین جهت استفاده از تسهیلات و تاسیسات رفاهی و تفریحی ایجاد شده بهره مند شود و ....
معایب استفاده از قرارداد مالکیت زمانی
در قرارداد مالکیت زمانی، مال بیشتر مستهلک می شود. همچنین جذابیت و تنوع به نسبت زمانی که از هتل استفاده می کنیم کمتر است. علاوه بر آن گاهی علی رغم این که هزینه کرده ایم، امکان استفاده نداریم. (از دست دادن امکان استفاده به دلیل محدودیت زمانی). همچنین این قرارداد به جهت سرمایه گذاری، نسبت به مالکیت کامل و دائمی، ضعیف می باشد؛ زیرا امکان خرید و فروش این نوع اموال در مالکیت زمانی به مراتب از مالکیت دائمی که مورد قبول عموم جامعه می باشد، سخت تر است.
فائزه مجردیان-خبرنگار تحریریه جوان
نظر شما